18 сентября 2023 года в БЦ Lighthouse состоялся пресс-бранч «Рекорды рынка коммерческой недвижимости. Итоги 3 квартала и прогнозы-2023», организованный консалтинговой компанией IBC Real Estate. Эксперты компании поделились с аудиторией самыми актуальными данными по различным сегментам рынка, своим мнением по дальнейшим перспективам его развития и прогнозами в ближнесрочной перспективе. В дискуссии также принял участие управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО Сбербанк Арсен Оганджанян.

Открыл деловой блок мероприятия Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, который сфокусировался на макроэкономических показателях и их влиянии в этом году на рынок коммерческой недвижимости. Он отметил, что российская экономика начала восстанавливаться и это позитивно отражается на рынке недвижимости. Эксперт спрогнозировал, что рост ВВП по итогам 2023 года превысит 2%, а в следующем году составит порядка 1,7%. Говоря о ключевой ставке, он не ожидает изменений до конца года, а в 2024 году полагает, что ключевая ставка будет немного ниже текущих значений. «Сегодня ставки кредитования выше, чем ставки капитализации. Безусловно, это влияет на активность девелоперов. Тем не менее мы считаем, что те проекты, которые уже начаты, будут завершены. По ряду проектов, которые существуют сейчас только на бумаге, инвесторы могут отложить сроки реализации. Однако есть сегменты, на которые рост ключевой ставки практически не отразится – это гостиничная недвижимость. Развитию этого рынка способствуют два фактора – рост активности внутреннего туризма, а также механизм государственной поддержки, который позволяет хеджировать для девелоперов волатильность ставок кредитования», – добавил Алексей Ефимов.

Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, поделилась итогами развития рынка офисной недвижимости за первые три квартала текущего года. По данным IBC Real Estate, на сегодняшний день объем общего предложения достиг 20 млн кв. м, а поглощение составляет 1,3 млн кв. м. По словам Екатерины, по итогам 2023 года уровень поглощения достигнет 1,8 млн кв. м, что станет рекордным показателем за последние 10 лет. Одновременно на рынке также зафиксирован рекордно низкий уровень вакансии – 8,3%. Несмотря на высокий спрос и низкую вакансию, арендные ставки остаются стабильными. «Несмотря на повышенный спрос мы не отмечаем роста ставок, однако видим уменьшение гибкости арендодателей в процессе переговоров. Максимальный уровень дисконта, на который сегодня могут рассчитывать арендаторы, составляет 5-10%. При этом наиболее активно растущий сегмент – офисы на продажу в строящихся и перспективных проектах, на данный момент их продано 98,8 тыс. кв. м, в то время как экспонируемый объем офисов по состоянию на сентябрь 2023 г. насчитывает 223 тыс. кв. м. Кроме того, активно развивается сегмент сервисных офисов, где уровень вакансии снизился с 26% в начале года до 12,8% по итогу трех кварталов», – резюмировала Екатерина Белова.

В складском сегменте в этом году также отмечен ряд рекордов. Как рассказал Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, объем спроса в Московском регионе уже достиг 2,3 млн кв. м, а к концу года может составить порядка 3 млн кв. м. «На фоне низкого прироста нового предложения (942 тыс. кв. м) происходит поглощение свободных помещений, уровень вакансии составляет всего 0,3%, что привело к значительному росту ставок аренды до уровня 7 000 руб./кв. м в год с дельнейшим трендом на рост. Максимальный уровень ставок, который сейчас фиксируется – это 7 500 руб./кв м в года, без учета НДС и операционных расходов. Если говорить о трендах, то по сравнению с 2022 годом отмечается тренд на возврат к проектам по схеме built-to-suit. Несмотря на рост стоимости строительства, производственные мощности девелоперских компаний загружены на год вперед. Также отмечается значительный рост интереса к региональным рынкам, где по итогам трех кварталов этого года спрос составил около 1 млн кв. м. Региональный рынок более волатилен, поэтому до конца 2023 года, с учетом низкой вакансии, мы ожидаем на нем дальнейшего увеличения арендных ставок в пределах 5-10%», – спрогнозировал Евгений Бумагин.

Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, поделилась итогами рынка в сегменте торговой недвижимости. Здесь наблюдается антирекорд – объем нового предложения составил всего 52 тыс. кв. м, а до конца года может достигнуть 100 тыс. кв. м. «При этом доля приостановок сократилась с 11,7% года назад до 2,4%, – отметила она. – Заполняемость новых объектов остается на низком уровне. В целом арендаторов торговой недвижимости можно разделить на три группы: это бывшие международные бренды, сменившие юридическое лицо, развивающиеся российские бренды, которые расширяют ассортимент и выводят на рынок новые концепции, а также международные бренды из дружественных стран, в основном из Турции и Белоруссии. Так, на российский рынок в этом году пришло 20 новых международных брендов».

Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate, рассказала о том, как развивался рынок стратегического консалтинга с пост-кризисного 2015 года по настоящее время, и какие тренды превалируют на нем в настоящее время: «Пандемия вскрыла потребность во «включенном», гибком консалтинге, инвесторам был необходим объективный взгляд на ситуацию, при этом часть клиентов сфокусировалась на точечных проектах и формировании грамотной концепции, достаточно гибкой, чтобы выдерживать риски времени. 2023 году мы можем обозначить как год стабилизации после волатильности 2022 года: развиваются различные сегменты – гостиничная, офисная, складская недвижимость. Сегодня клиенты нуждаются в «быстром» консалтинге, экспресс-оценках, так как горизонт планирования может быть очень коротким, а так же помощи во взаимодействии с госструктурами, рекомендациях по оптимизации финансово-экономических моделей и разработке различных сценариев развития событий».

По словам Микаэла Казаряна, члена совета директоров, руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, объем инвестиционных сделок в недвижимости России по итогам почти девяти месяцев уже практически достиг итогового объема за весь прошлый год. «Мы продолжаем наблюдать «исход» иностранных инвесторов, объем транзакций с ними в 2023 году уже превысил итоговое значение 2022 года в 108 млрд руб. и составил 120 млрд руб. В структуре сделок лидирующие позиции занимают жилая (148 млрд руб.) и торговая (146 млрд руб.) недвижимость. Сделки, закрытые с участием IBC Real Estate, в январе-сентябре 2023 г. превысили 17% от общего объема всех инвестиционных сделок. Наша команда закрыла знаковые сделки во всех сегментах – так, крупнейшей сделкой в сегменте торговой недвижимости стала продажа ТЦ «Метрополис», в гостиничном сегменте – продажа портфеля из 10 отелей Wenaas Group российской АФК «Система», в офисном – продажа крупнейшего в г. Санкт-Петербурге БЦ «Пулковой Скай»,  а в складской недвижимости – продажа складского комплекса «Казань-Экспресс» с мезонином, общей площадью более 130 тысяч кв. м», – рассказал Микаэл Казарян. Продолжая говорить о трендах рынка инвестиций, он отметил, что сейчас активно развивается рынок ЗПИФов, фонды продолжают успешно завоевывать доверие со стороны инвесторов. Сегодня в России представлено 1 561 комбинированных ЗПИФ для квалифицированных, а также 169 ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов, и их число продолжает расти», – заключил эксперт.