Стоимость жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках возрастает на 5-10%, если рядом реконструируется ранее заброшенный исторический объект, рассказали эксперты RBI. И наоборот, соседство с заброшенными объектами снижает стоимость «жилого» квадратного метра, особенно в сегменте элитной недвижимости, – для девелопера это также может стать стимулом к реконструкции объекта культурного наследия.
«Мы, как девелопер, который много работает в центре Петербурга, встречаемся с такими проектами на регулярной основе. Только за последние 10 лет – это реконструкция под бизнес-центр автомобильного гаража фирмы Крюммеля 1913 г. на Дивенской улице, газгольдер 1881 г., который стал многоуровневым паркингом на Заозерной, водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 г. на Пискаревском проспекте и, конечно, Левашовский хлебозавод на Барочной – уникальный памятник советского конструктивизма», – отмечает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
В процессе реконструкции функция объекта обычно меняется с «исторической» (она за многие десятилетия может быть фактически утрачена) на более современную. Если ранее, например, территория Левашовского хлебозавода была в упадке, то теперь это культурная точка притяжения для всего города.
«На Барочной улице мы теоретически могли ограничиться строительством нового жилого проекта, не браться за «полноценную» реконструкцию хлебозавода, его наполнение новой жизнью с приспособлением под культурно-деловой центр. Но мы понимали, что соседство с трущобным, полузаброшенным объектом негативно отразится на облике всего квартала, снижая стоимость новой недвижимости здесь до -10-15%. Это подкрепило нашу идею взяться за возрождение памятника, чтобы сделать из него яркую точку притяжения для горожан, – идею, которая и сама по себе была интересна нам как большой вызов для любого девелопера», – рассказывает Михаил Гущин.
Однако реконструкция – процесс трудоемкий и непредсказуемый, подчеркивает эксперт. Ожидаемые трудности возникают в связи с плохим состоянием бывших промышленных объектов, многие из которых приходится буквально спасать от разрушения. Но просто устранить аварийность, привести к историческому виду и «облагородить» фасад – недостаточно, нужно, чтобы здание могло функционировать. При этом объекты промышленной архитектуры, непросто приспособить под что-то новое – всё это специфические в инженерном и архитектурном плане сооружения, изначально созданные под конкретную задачу.
«Всё это делает экономическую эффективность проектов низкой. Большинство подобных проектов сами по себе не могут быть прибыльными. Они окупаются только в составе общего девелоперского проекта, включая новое жилое строительство. Например, в реконструкцию газгольдера на Заозерной улице, включая приспособление под новую функцию – автомобильный паркинг, мы в свое время вложили такую сумму, которую доход от реализации машиномест покрыл едва лишь на 30%. С другими подобными объектами ситуация принципиально не отличается», – отмечает эксперт.