«Серый пояс» Петербурга застраивается мозаично и бессистемно

В Петербурге нет стратегии работы с территориями «серого пояса». Преобразование промышленных территорий идет, но локально, мозаично и несистемно. К таким выводам пришел петербургский Институт территориального планирования «Урбаника», предоставивший «Ведомостям» итоги проведенного исследования.

«Серый пояс» Петербурга занимает 6400 га. Он расположен между историческим центром города и спальными районами, появившимися после 1960 г. С этого времени и до начала 1990-х годов «серый пояс» серьезно не менялся, говорится в исследовании. Начиная с 1990-х здесь начался хаотичный редевелопмент.

Сейчас через редевелопмент прошел 21% земель «серого пояса». 10% промышленных территорий (650 га) застроены жильем, 11% (710 га) стали общественно-деловыми зонами. Аналитики «Урбаники» считают, что не менее 30% территории «серого пояса» подвергнуть редевелопменту в ближайшее время не удастся: там расположены объекты Минобороны, РЖД и других федеральных структур, у части расположенных там предприятий есть специальные требования к размещению, у других нет стимулов к переезду.

35% земель «серого пояса» готовы к редевелопменту. Но без участия властей это произойдет несистемным образом.

Большинство территорий «серого пояса» исторически не имеют регулярной планировки. Развитие дорожной сети Петербурга обходило «серый пояс» стороной. Здесь не создаются рекреационные зоны, пишут исследователи.

Низкий уровень развития общественного транспорта тормозит развитие множества территорий «серого пояса», снижая их привлекательность для развития бизнеса. У властей Петербурга отсутствует понимание необходимости развития транспортной инфраструктуры «серого пояса» в первоочередном порядке, и нет оснований ожидать улучшения транспортной ситуации на этих территориях в ближайшее время, говорится в исследовании. Это приведет к тому, что жильцы новых комплексов будут  вынуждены ежедневно пользоваться личными автомобилями, что ухудшит транспортную обстановку в городе, полагают аналитики.

Глобальная проблема редевелопмента этой части Петербурга – загрязненность почв. По данным комитета по природопользованию Смольного, на этих территориях есть зоны с высоким уровнем загрязнения. Наибольшее количество загрязнений – на территории Кировского и Московского районов, чрезвычайно опасные уровни загрязнения – в Красногвардейском районе. По оценкам исследователей «Урбаники», более полутора десятков жилых комплексов уже построено в зонах с опасным уровнем загрязнения грунтов. Источниками выбросов в атмосферу остаются судостроительные заводы  «Адмиралтейские верфи», «Балтийский завод», «Северная верфь» и металлургическое производство «Кировского завода».  Наименьший уровень загрязнения в «сером поясе» – на территориях, которые были заняты складскими помещениями.

Территории «серого пояса» представляют большой интерес и для девелоперов,  и для покупателей жилья, считает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Здесь стоятся дома разных классов  – от «комфорта» до «бизнеса». Она считает, что девелоперы способны решить проблемы с озеленением: конкурируя за покупателя, они стали уделять больше внимания благоустройству территорий. «Последние пять лет девелоперы занимаются обустройством не только пространства дома, но и прилегающих территорий. Где-то застройщики даже обустраивают часть набережных  – как Setl Group на Большой Охте и Bonava на Охте», – говорит Трошева. Она отмечает, что нормативы озеленения застройщиками выполняются, но не всегда имеющиеся «пятна» позволяют развернуться. «Мы десятки лет  наблюдали непотребное состояние этих территорий. А сейчас здесь появляются благоустроенные ЖК», – радуется Трошева.

Бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко считает, что проблема с освоением «серого пояса» стоит очень остро, хотя профессионалы градостроительства обсуждают ее уже давно. «К сожалению, за последние 20 лет городская власть фактически вышла из процесса. В советское время при развитии территории делался большой комплексный градостроительный проект, в котором определялись функции для каждого участка земли», – объясняет Харченко. Сегодня такая практика практически утрачена и в строительстве доминирует право собственника, которому потакают все слои власти и действующее законодательство, считает Харченко. «Мы наблюдаем вакханалию. Каждый застройщик стремится получить максимальную прибыль со своей земли. Эти вещи должна контролировать умная и деятельная власть и городское сообщество». Власть Петербурга не должна быть пассивной, она должна вернуть себе право развивать территории, создавать среду и градостроительные ансамбли. Сейчас массовая застройка превращает город в склад домов, говорит Харченко.

Проблему нужно решать изменениями действующего Генерального плана, в котором нужно точнее определять функциональное назначение территорий, а также правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и проектами планировки территории (ППТ), считает зампредседателя комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам законодательного собрания Петербурга Борис Вишневский. «Если руководствоваться только Генпланом, где большая часть «серого пояса» обозначена как зона «Д», то эту землю можно использовать и как жилье, и как рекреационные территории, и под промышленные проекты. Поэтому у собственников участков возникает большой соблазн продать ее тому, кто построит там жилье», – сказал Вишневский. Это серьезный пробел в градостроительной политике, которым пользуются застройщики. Для комплексного развития «серого пояса» необходимо подробно прописывать назначение каждой территории через ПЗЗ и ППТ, считает депутат. «Единственный способ обязать застройщика сделать ППТ – перекрыть всю «серую зону» комплексным развитием территории. А в рамках ППТ уже можно обязать застройщика заниматься зелеными насаждениями», – поясняет Вишневский.