Page пропишется в регионах

Петербургская сеть коворкингов Page в этом году в рамках франшизы запустит первые проекты за пределами города. Новые коворкинги под брендом Page откроются в Кирове, в историческом центре города на ул. Ленина, и в Твери — напротив филиала Московского гуманитарного экономического университета. Об этом «Ведомостям» рассказала генеральный директор управляющей компании Page Мария Сумарокова. «Также планируем дальнейшее активное развитие. Наиболее перспективные и стратегические регионы, по нашим оценкам — центры деловой активности с населением от одного миллиона человек», — добавила она.

В 2021 г. в Петербурге у сети работали восемь площадок (включая пять в рамках франшизы, два собственных и один совместный с другим инвестором), в первом полугодии 2022 г. компания хочет увеличить их число в городе до 15, плюс добавить два региональных проекта. Но в регионах сеть рассчитывает запускать новые проекты только по франшизе.

Площадь коворкингов в Кирове и Твери будет по 330 кв. м. В Петербурге Page инвестирует в оснащение коворкингов обычно от 20 000 до 60 000 руб. за 1 кв. м, в зависимости от технического состояния объекта. Вложения в региональные проекты со стороны держателей франшизы потребуют около 30 000 руб. в 1 кв. м, включая отделку и меблировку, говорит Сумарокова. По ее словам, наиболее рентабельная площадь коворкинга — от 400 кв. м, но все определяется локацией, спецификой и задачей объекта. «Поэтому при расчете финансовой модели мы подходим к каждому городу и объекту индивидуально», — поясняет она.

Руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук говорит, что лидеры по количеству коворкингов в России – это Москва и Петербург. На конец 2021 г. в Петербурге действовало 60 гибких офисных пространств. Формат коворкингов также распространен в Екатеринбурге, Новосибирске, Самаре, Казани и Нижнем Новгороде. В Твери, по ее словам, всего три небольших проекта. Во многих регионах ощущается нехватка качественных офисных пространств вплоть до наличия листов ожидания в бизнес-центрах, поэтому перспективы развития в городах-миллионниках у сегмента весьма неплохие, считает Царук.

По пути развития бренда в регионах пошла и другая петербургская сеть коворкингов — «Практик», сейчас у нее помимо проектов в Москве и Петербурге есть офисы в Новосибирске, Самаре, Томске, Махачкале и Великих Луках. В большую часть площадок компания инвестирует собственные средства, проект в Великих Луках реализуется по франшизе, рассказал исполнительный директор Владимир Дорофеев.

У «Практик» тоже есть план запустить новые проекты в регионах в этом году: с апреля по июнь 2022 г. откроются локации в Воронеже (1600 кв. м), Нижнем Новгороде (1760 кв. м), Ростове-на-Дону (650 кв. м). До конца года сеть планирует также открыть коворкинги в Челябинске, Екатеринбурге, Омске, Сочи, Краснодаре и Калининграде, а в Новосибирске и Самаре запустить дополнительные проекты. «В сумме до конца 2022 г. мы увеличим представленность до 15 регионов, плюс планируем выход за пределы России», — рассказал Дорофеев.

Однако Дорофеев указывает на основную проблему экспансии в регионы – увеличенный срок возврата инвестиций. Вложения в открытие региональной локации обычно выше, чем в Петербурге и в Москве на 7-10% за счет логистики, в то время как тарифы там только начинают подниматься до экономически выгодных. Сейчас в действующих и строящихся локациях «Практик» за пределами столиц арендная ставка равна 16 000 — 19 000 руб. за рабочее место в месяц. В Петербурге цены 22 000 -28 000 руб., в Москве – от 29 000 руб. и выше. «Соответственно, даже при чуть более низких ставках по аренде помещений и как следствие более низких операционных расходах валовая чистая прибыль в абсолютных значениях с квадрата будет меньше, чем в столицах», — говорит Дорофеев.

По прогнозам Сумароковой, арендная ставка за рабочее место в проектах Page в регионах будет примерно на 30% ниже, чем в Петербурге, и срок окупаемости из-за этого увеличится на треть.

Еще одним риском для региональных проектов руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева называет низкий уровень жизни и нестабильный состав арендаторов. По словам Царук, если в столичных коворкингах арендаторами являются крупные сетевые компании, то на региональном рынке основная аудитория — малый бизнес. «Емкость рынка там ограничена, а спрос представлен в большей степени индивидуальными предпринимателями, нежели корпоративными клиентами», — тоже говорит Киреева. По ее мнению, это не позволит держать среднегодовую заполняемость объекта на уровне 80-90%, что может отрицательно сказаться на экономике проектов.

Царук уверена, что в ближайшее время крупные федеральные компании обратят внимание на региональные коворкинги. По мнению Дорофеева, сейчас за пределами столиц происходят те же процессы, что проходили в Петербурге и в Москве в 2019 г., когда стремительно менялся портрет целевой аудитории, начинали заключаться крупные сделки на 200 и более рабочих мест. В сети «Практик» компании «Сбер», ВТБ, «Яндекс» и другие уже занимают до 80% всех сдаваемых рабочих мест, подчеркивает он.

По словам Сумароковой, пул арендаторов в новых регионах пока на этапе формирования. Получено около 30-40 заявок от физических лиц и небольших компаний. «Мы также получаем запросы на новые локации в регионах от федеральных компаний, которые уже пользуются услугами сети Page и планируют развитие в других регионах или имеют в своем штате сотрудников на удаленке, которым важно создать комфортные и эффективные условия для работы», — говорит она.

Петербургским игрокам в регионах также придется столкнуться с растущей конкуренцией, говорит Киреева. По ее словам, коворкинговые площадки зачастую открывают местные собственники недвижимости как часть инфраструктуры здания, либо локальные игроки. «Мы видим, что интерес к гибким пространствам в регионах растет, однако столичные сети коворкингов там представлены пока минимально и готовы в первую очередь рассматривать проекты под конкретного клиента», — уверена она.

Представитель петербургской сети коворкингов «Проспект» полагает, что местным игрокам, несмотря на рост спроса, запустить и раскрутить свой проект трудно. «К сожалению, большинство локальных коворкингов далеки от высоких стандартов столичных проектов, что несомненно сказывается на качестве работы с резидентами», — утверждает он, отмечая преимущество крупных сетевых компаний, у которых уже сформирован сервис и операционные стандарты.