Вторичный рынок поборется за спрос

Число сделок на рынке вторичной недвижимости Петербурга в 2021 г. по сравнению с 2020 г. снизилось на 6%. Об этом «Ведомостям» рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По данным «Циана», в 2020 г. на рынке города было совершено 114 558 сделок с готовыми квартирами и домами.

Спрос со стороны покупателей на вторичном рынке за год упал на 5%, в то время как рынок новостроек потерял 10%, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Такие данные он приводит на основании поведения пользователей электронной площадки «Циан». По мнению Попова, сокращение спроса отчасти связано со снижением предложения: количество объявлений о продаже недвижимости на вторичном рынке сокращается.

Согласно подсчетам аналитиков «Авито недвижимости», в прошлом году вторичный рынок начал набирать популярность. Покупкой готового жилья в Санкт-Петербурге интересовались на 14% чаще, чем годом ранее. Как говорят в пресс-службе «Петербургской  недвижимости», высокий интерес к вторичному рынку объясняется тем, что на рынке новостроек в 2021 г. цены росли рекордными темпами. Кроме того, из-за роста ипотечных ставок покупатели хотели как можно быстрее решить квартирный вопрос.

Но говорить о перетекании спроса с рынка новостроек на готовое жилье нельзя, убежден Попов. Руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито недвижимости» Сергей Хахулин тоже отмечает, что период гиперспроса уже пройден: многие из тех, кто планировал приобрести квартиру, уже сделали это. «Происходит постепенная стабилизация спроса и предложения: интерес покупателей к вторичному жилью сохраняется, уровень предложения и сроки экспозиции объектов увеличиваются», – говорит он.

Трошева отмечает, что цены на вторичном и первичном рынках в прошлом году росли сопоставимыми темпами: по итогам 2021 г. по сравнению с 2020 г. квартиры и в новостройках, и в готовых домах подорожали в среднем на треть. По данным «Авито недвижимости», цена в домах на вторичном рынке выросла на 30% до 163 786 руб. за 1 кв. м. Данные «Циана» отличаются: в 2021 г. средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 25% – до 199 000 руб. за 1 кв. м.

Трошева отмечает, что в случае с покупкой вторички играет роль не только цена, но и цели покупателя. Например, если он планирует срочный переезд или рассматривает только определенную локацию, в которой может не быть новых жилых проектов, то единственная возможность – приобрести жилье на вторичном рынке. «Но при прочих равных и профессиональные инвесторы, и опытные покупатели жилья предпочтут вложить средства в новый проект, либо рассмотрят жилье в «новой вторичке» – домах, построенных в течение последних 10 лет», – говорит она.

Решения ЦБ по повышению ключевой ставки и рост ипотечных ставок стимулируют покупателей смотреть варианты на первичном рынке, говорят эксперты. Там сейчас действуют совместные ипотечные программы застройщиков с банками с низкими ставками, которые могут доходить до 1%, с отсрочкой основного долга, дополнительной скидкой на период строительства. Также пользуется спросом семейная ипотека, добавляет Трошева.

На вторичном рынке не действуют бонусные программы. «Для наглядного сравнения: по данным Дом.рф, в 2021 году в Петербурге средняя ипотечная ставка на первичном рынке составила 5,87%, на вторичном – 8,47%», – говорит Трошева.

Попов указывает на отличительную особенность вторичного рынка: объем сделок на нем определяется не только рыночными, но и демографическими факторами. «Сделки, связанные с рождениями и смертями, браками и разводами, переездами, происходят независимо от ставок по ипотеке или курса рубля. Поэтому число сделок меняется не так заметно», – говорит он. По его мнению, по итогам этого года показатель может вырасти на 5–10% – прежде всего, за счет выхода на рынок так называемых «наследственных квартир» как одно из последствий пандемии. Цены, согласно прогнозам Попова, продолжат расти, но медленнее, чем последние два года – в пределах 8–10% за год.