Спрос на жилье переехал из Петербурга в Ленобласть

Продажи жилья в новостройках Петербурга в I кв. 2022 г. по сравнению с I кв. 2021 г. сократились на 4%, в январе–марте в городе заключили 16 600 договоров долевого участия, сообщили «Ведомостям» в «Циан.Аналитике». В то же время количество сделок в соседней Ленинградской области выросло сразу на 53% – до 7 300 ДДУ. Как пояснил руководитель агентства Алексей Попов, за последний год произошло существенное смещение спроса на новостройки из города в ближайшие районы области. «Сейчас на Санкт-Петербург приходится 69% спроса против 78% годом ранее», – подчеркнул он.

По мнению аналитика «Финама» Наталии Пырьевой, снижение продаж в Петербурге было связано со значительным ростом цен: платежеспособный спрос сократился из-за высокой инфляции и обесценивания рубля. «Спрос перераспределился на более демократичный по ценам рынок Ленобласти. Традиционные инвестиционные сделки на рынке недвижимости в период экономической турбулентности частично тоже перетекли в область», – говорит она.

По данным «Циан.Аналитики», сейчас средняя стоимость строящегося жилья в Ленобласти в 1,8 раза ниже, чем в Северной столице: 129 500 руб. против  236 500 руб. за 1 кв. м. Но ажиотажный спрос на недвижимость в марте сильно подстегнул цены в Ленинградском регионе: если в Петербурге цена на «первичку» в марте по сравнению с февралем выросла на 6,2%, в Ленобласти –  на 14%, говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

Вместе со снижением спроса в Петербурге и перетоком покупательского спроса в более дешевую недвижимость аналитики отметили и сокращение средней площади приобретаемого жилья. «В марте она снизилась до рекордно низких значений в 37,5 кв. м. Еще меньшую площадь в Петербургском регионе приобретали в новостройках только в марте 2015 г. – на фоне рекордно высоких ставок по ипотеке», – говорит Попов.

В целом рост цен за год на новостройки в Петербурге и в Ленинградской области оказался практически одинаковым. По данным «Финама», с I квартала 2021 г. по I квартал 2022 г. в Петербурге стоимость 1 кв. м подорожала на 37%, в Ленобласти – на 38%. Заметнее всего  выросли в цене сегменты эконом и бизнес – на 41% и 40%, соответственно. Пик роста цен, как и спроса, пришелся на март этого года: в агломерации Петербурга в среднем квартиры подорожали на 8,5%, говорит Попов. «Причина – как в повышенном спросе на фоне снижения курса рубля, так и в высокой активности заемщиков, которые закрывали сделки на ранее одобренных условиях до роста ключевой ставки», – поясняет он.

Но ценники начали расти еще с прошлого года, когда при низкой ключевой ставке ЦБ действовала программа льготной ипотеки под 6,5-8% годовых, что стимулировало спрос и отражалось на росте цен на жилье, говорит Трушин. Кроме того, добавился фактор удорожания себестоимости строительства и рабочей силы, а в этом году еще и дефицит стройматериалов, говорят эксперты и девелоперы.

По оценке президента строительной группы RBI Эдуарда Тиктинского, себестоимость работ  за I квартал выросла на 20–25%. Это примерно столько же, сколько за весь 2021 г., подчеркивает он. «При этом надо понимать, что рынок сейчас переживает ситуацию первоначального шока, многие позиции сильно зависят от колебания курсов валют. Но если в отношении цен есть ожидание стабилизации, то проблема поставок и доступности материалов требует решения уже сейчас. И для многих девелоперов она даже более актуальна, чем изменения стоимости стройматериалов», – рассказал Тиктинский.

Директор по снабжению группы «Аквилон» Михаил Фролов говорит, что к началу апреля по сравнению с началом января стройматериалы подорожали в среднем на 15%. Исключением стал металлопрокат, цены на который начало контролировать государство: его стоимость снизилась на 20%. «А вот на лифтовое оборудование цены на текущий месяц по сравнению с началом года выросли уже практически на 20%. Сейчас мы ведем переговоры с производителями лифтов, в том числе из Китая, Казахстана и Белоруссии. Производство лифтового оборудования в России есть, но комплектующие, например, частотный преобразователь, делаются только в Европе», – отметил он.

Фролов прогнозирует, что к сентябрю общее удорожание стройматериалов по сравнению с январем может достичь 30%. И в первую очередь девелоперам придется корректировать цены на объекты в начальной стадии строительства. «Жилые комплексы компании, которые сдаются в этом году, уже полностью укомплектованы по всем группам товаров», – пояснил он.

По словам директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизаветы Конвей, из-за дефицита и подорожания стройматериалов и роста стоимости заемных средств на рынке уже образовался дисбаланс цен. «Так, квартиры в элитных жилых комплексах, находящиеся на стадии котлована, могут быть на 15–30% дороже аналогичных, находящихся на высокой стадии готовности из-за большей зависимости от иностранных материалов», – поясняет она.

Генеральный директор Urban Awards Ольга Хасанова тоже отмечает, что рынок становится все более мозаичным: «Нет какого-то общего генерального тренда на подъем или спад, в каждой крупной новостройке ситуация по спросу больше зависит от внутренних факторов – стадии реализации, эффективности маркетинговых инструментов, наличия программ поддержки (в том числе ипотечных) от застройщиков, корпоративной политики по наполнению витрины».

Но Конвей фиксирует и явные негативные тренды: экономическая нестабильность напрямую сказалась на девелоперской активности. По данным Nikoliers, в I квартале 2022 г. года на рынок первичной недвижимости Петербурга вывели всего 404 000 кв. м жилья, объем нового предложения за год сократился почти вдвое – на 48%. «Часть застройщиков, которые планировали запуск новых проектов в этом году, заняли выжидательную позицию. Приостановка касается проектов, находящихся на этапе получения проектного финансирования или нулевом цикле», – говорит она.