Иностранные IT-компании не спешат выезжать из петербургских офисов

Иностранные IT-компании, работавшие в Петербурге, до конца года могут освободить 100 000 – 115 000 кв. м офисных помещений, подсчитали аналитики рынка недвижимости. «По итогам апреля 2022 г. объем офисных площадей, занятый IT-компаниями и имеющий потенциал к высвобождению до конца текущего года, составил около 115 000 кв. м», — сообщил «Ведомостям» генеральный директор Knight Frank St Petersburg Константин Лосюков. Он рассказал, что сейчас несколько международных игроков уже находятся в стадии расторжения договоров аренды либо выставили на продажу свои офисы, но не раскрыл их названия. По словам Лосюкова, если у компаний были заключены договоры долгосрочной аренды (на 3-5 лет), период освобождения помещений может занять до полугода.

Ранее «Ведомости» писали, что IT-разработчик JetBrains планирует продать свои офисы в бизнес-центрах на Васильевском острове и в Приморском районе, в общей сложности это более 70 000 кв. м. Компания Epam System занимала 6000 кв. м в «Прогресс Сити» на набережной Черной речки, 11 200 кв. м в «Мега парке», а также офисы меньшей площади на Левашовском проспекте и в Певческом переулке. Кроме того, в Петербурге располагался самый крупный российский офис и команда разработчиков Deutsche Telekom, которая также прекратила работу в России.

Заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева называет похожую цифру: по ее оценкам освобождение офисов зарубежных  IT-компаний совокупно может достичь порядка 100 000 кв. м. «Это приведет к росту вакантности на 2–3 п. п., но только при условии, если эти офисы выйдут на открытый рынок аренды», — подчеркивает она, добавляя, что ряд компаний еще находится в процессе релокации, продолжая арендовать помещения. Но уже заметен тренд на рост свободных площадей на рынке в целом, подчеркивает эксперт. Горячева говорит, что вакантность офисных помещений класса «А» выросла с 8,2% на конец I квартала до 10,6%  на начало мая. Схожий рост свободных площадей наблюдался в классе «B»: с 7,8 до 9,5%.

Крупные IT-компании обычно занимали качественные площади в бизнес-центрах класса «А» и «В+», подчеркивает директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева. По ее оценке, в целом сфера IT (как российские, так и на иностранные игроки) в начале года занимала в Петербурге около 400 000 кв. м площадей. «На протяжении уже более шести лет IT-компании являлись ключевым сектором, формирующим стабильный спрос на качественные офисные помещения в Санкт-Петербурге. На долю данного сектора в среднем приходилась треть валового объема спроса», — говорит она.

Волобуева прогнозирует, что в общей сложности из-за релокации IT-специалистов как российских, так и иностранных компаний, к концу года в Петербурге может освободиться от 70 000 до 150 000 кв. м офисных площадей. «Таким образом, уровень вакансии на рынке увеличится до 10% валового объема», — отмечает она, но не считает это критичным значением для города.

Однако рост вакантных площадей будет стимулировать девелоперов к снижению запрашиваемых ставок, уверен Лосюков. По данным Nikoliers, пока что геополитическая ситуация никак не повлияла на стоимость аренды: с начала года она практически не изменилась. По разным оценкам, на конец I квартала средняя ставка в классе «A» была на уровне 1750 – 2365 руб. за 1 кв. м, в классе «B» – 1160 – 1520 руб. за 1 кв. м. «Пока мы не наблюдаем существенных изменений ставок аренды. В основном девелоперы заняли выжидательную позицию, оценивая потенциальные объемы будущей вакантности и перспективы спроса», — говорит Горячева. В то же время она считает, что высокая инфляция и турбулентность в экономике не позволят собственникам существенно снижать прайс.

В целом по итогам года эксперты ждут сокращения спроса на офисы, в том числе из-за ухода с рынка IT-компаний и бизнеса с иностранным участием. Волобуева отмечает, что структура спроса на офисные помещения в I квартале 2022 г. уже была нехарактерной для последних двух лет: лидирующие позиции по спросу занял нефтегазовый сектор и торговля. Нефтегазовый сектор арендовал в два раза больше площадей, чем годом ранее – 21% от всех сделок. IT-сектор, наоборот, сократил объемы поглощения офисов: и по итогам квартала доля снизилась с 16% в прошлом году до 12% в этом. «В результате изменений в экономике Петербурга может произойти смена профиля потенциальных арендаторов офисных пространств», — констатирует эксперт. Лосюков ждет снижения объема сделок аренды по итогам года по сравнению с 2021 г. на 30–40% — до 50 000 – 60 000 кв. м.

В то же время эксперты отмечают, что освободившиеся после IT-компаний площади быстро найдут новых арендаторов: при долгосрочной аренде офиса на 3-5 лет в случае расторжения договора в одностороннем порядке арендатор должен уведомлять собственника минимум за шесть месяцев. «Таким образом офисные помещения выходят на рынок заблаговременно и могут быть арендованы новыми клиентами», — говорит Лосюков. Горячева добавляет, что потенциальными арендаторами таких помещений станут компании нефтегазового сектора, государственные предприятия и российские IT-игроки. «Для новых интересантов это площади без существенных капитальных вложений, что является большим преимуществом в текущих условиях», — отмечает Волобуева.