Рынок жилья ждет отложенного эффекта от мобилизации

Продажи квартир в новостройках Санкт-Петербурга в сентябре превысили августовский показатель на 7%. Всего по итогам сентября 2022 г. в городе было заключено 3900 договоров долевого участия с физическими лицами в строящихся домах, сообщил «Ведомостям» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.  

По его словам, на фоне запуска льготных ипотечных программ к сентябрю удалось отыграть примерно половину рынку после спада спроса, отмеченного после событий февраля этого года. Но итоги сентября не отразили полноценную реакцию рынка на частичную мобилизацию. «Эта статистика почти не учитывает реакцию рынка на объявление мобилизации, так как данные мы обрабатываем по факту регистрации договора в Росреестре, а лаг между сделкой и внесением записи в ЕГРН составляет несколько рабочих дней. Чуть больше информации будет в данных по итогам октября», — пояснил эксперт.

Представители строительных компаний подтвердили информацию о том, что в сентябре не произошло снижения количества сделок. По словам начальника отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» Владислава Фадеева, спрос в сентябре в целом был на уровне августа. Если в первые три недели продажи шли более активно, то после 21 сентября наметилось некоторое охлаждение. «Это охлаждение, прежде всего, касалось именно активности потребителей по поиску квартир и почти не сказалось на закрытии сделок в высокой стадии», — подчеркнул он. «После 21 сентября мы отметили, что часть клиентов отказалась или отложила окончательное принятие решения по приобретению недвижимости на некоторое время», — добавил директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов.

По мнению Фадеева, рынок еще в течение как минимум нескольких недель будет адаптироваться к изменившимся внешним факторам и волатильность спроса будет крайне высока. В то же время Попов уверен, что в в октябре хоть и стоит ждать отложенной реакции, но резкого обвала спроса не произойдет. «Об этом свидетельствует в том числе опыт предыдущих кризисов. К примеру, в начале года после решения ЦБ по повышению ключевой ставки ждали обвального падения спроса уже в марте, а минимальное число сделок было зафиксировано лишь по итогам мая», — комментирует он.

На вторичном рынке реакция на мобилизацию в сентябре оказалась более выраженной, но тоже далека от критической, говорит Попов. Статистики по фактическим продажам (регистрациям договоров) квартир на вторичном рынке пока нет. Но о поведении покупателей можно судить по метрикам потенциального спроса на площадках по размещению объявлений: после 21 сентября показатели просели на 20%. «Более глубокого падения не произошло. Через 1,5-2 недели эти индикаторы стали восстанавливаться, отыграв чуть более половины снижения», — рассказал Попов.

В то же время нестабильная ситуация на рынке привела к снижению цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, стоимость 1 кв. м в новостройках города в сентябре снизилась примерно на 3000 руб. и к концу месяца составила 237 500 – 248 100 руб. На вторичном рынке стоимость жилья упала за месяц примерно на 2000 руб. до 201 000 — 208 400 руб. за 1 кв. м.

Москва и Петербург оказались в числе рекордсменов по падению цен после 21 сентября, так как из двух столиц больше всего жителей выехало за пределы страны, считают аналитики федеральной базы недвижимости Restate.ru. Предложение на вторичном рынке за три недели, минувшие с объявления мобилизации, увеличилось на 7-10%, причем часть собственников настаивала на срочной продаже жилья, отметили эксперты агенства.

В то же время Попов отмечает, что резкого роста объема предложения на вторичном рынке не произошло. Сейчас в Санкт-Петербурге в активной реализации находится около 30 500 лотов — это на 1,5% больше, чем 20 сентября. «Это связано с тем, что помимо тех, кто решил продавать квартиру в связи с переездом, есть немало и тех, кто снял объявление в стремлении дождаться чуть больше определенности», — поясняет эксперт.

Участники рынка уверены, что дальнейшую ситуацию будет определять не столько мобилизация, сколько решения регулятора в отношении банков и ипотечных программ, так как около 70% всех сделок сейчас совершается с привлечением кредитных денег. «В отличие от весны этого года рынок не лишается поддержки в виде доступных ипотечных программ. Банки скорректировали свои условия, стали жестче подходить к заявкам от мужчин с риском попасть в список мобилизованных, но это нельзя сравнить с ситуацией, сложившейся в марте 2022 г., когда рыночные ставки мгновенно ушли на неподъемные для всех заемщиков уровни», — говорит Попов.

Фадеев тоже считает, что многое будет зависеть от того, какие решения будут приняты ЦБ РФ по следам заявления о более внимательном отношении к субсидированию ставки по ипотеке. «Пока мы видим, что рынок отреагировал на решение об ограничении ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, однако количество таких сделок и ранее было малым, поэтому влияние данного фактора не так значительно. А вот доля ипотечных кредитов с субсидированной ипотекой приблизилась к 70% по итогам III квартала, поэтому любые изменения по регулированию субсидированной ипотеки будут оказывать влияние на рынок в целом», — говорит он.

По словам Степанова, при выборе квартиры в новостройке для покупателей в ближайшее время будут приоритетными не столько цена или другие характеристики, сколько надежность застройщика: «На текущий момент нет понимания того, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшее время. Важно отметить, что для покупателей на первичном рынке жилья приоритетно, чтобы их дом был достроен, поэтому они делают выбор в пользу проверенных компаний, которые работают на рынке недвижимости не один год».