Дисконт на продажу квартир на вторичном рынке Петербурга достиг 15-20%
Продажи вторичного жилья в октябре относительно сентября выросли несмотря на мобилизацию, но сделки закрывались с большим дисконтомУправление Росреестра по Санкт-Петербургу в октябре зафиксировало рост сделок на вторичном рынке жилья: если в сентябре было заключено 6299 договоров купли-продажи, то в октябре – 6899. Рост количества сделок в городе наблюдается с мая, когда было отмечено их самое низкое число в этом году – 4021. Но как рассказали «Ведомостям» опрошенные эксперты, несмотря на рост заключенных договоров, показатель на треть отстает от прошлогоднего, а в денежном выражении проседание объема сделок достигает почти 50%.
По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, в октябре по сравнению с маем число сделок выросло на 71%. Но относительно фоновых значений прошлого года (то есть средних уровней продаж за месяц в 2021 году, которые составляют около 9500 сделок) рынок отстает примерно на треть. Генеральный директор «ПИА недвижимость» Максим Ельцов отметил снижение числа сделок в октябре этого года относительно того же месяца прошлого приблизительно на 40%. Таким образом, о восстановлении спроса пока говорить не приходится, подчеркивают эксперты.
По наблюдениям исполнительного директора агентства недвижимости «№ 1» Татьяны Заречневой, объем заключенных сделок в финансовом выражении на рынке вторичного жилья упал еще больше: примерно на 50% месяц к месяцу. В октябре по сравнению с сентябрем количество срывов сделок увеличилось приблизительно наполовину. Ельцов добавляет, что участники рынка с сентября ждали традиционного осеннего роста спроса, но на показателях сказалось объявление частичной мобилизации: «В начале октября активность замерла, но в середине месяца были попытки восстановления спроса. Мы стали принимать авансы, однако к концу октября и в начале ноября активность вновь спала». Возможно, показатели ноября стали слабее, так как те, кому было необходимо сделать покупку, уже успели ее осуществить, добавил он.
Заречнева говорит, что на рынке остались только те клиенты, которые не могут откладывать решение жилищного вопроса. Те покупатели, которые обычно приобретали недвижимость как инвестицию, не торопятся с принятием решения.
По данным федеральной базы риелторов Restate.ru, с конца июля стоимость выставленного на продажу вторичного жилья в Петербурге на фоне общей нестабильности и снижения платежеспособного спроса упала примерно на 4500 руб. за 1 кв. м или на 2,1% и на начало ноября составила 208 300 руб. Больше всего цена вторички «обвалилась» в отдаленных частях города: в Петродворцовом и Кронштадтском районах цены снизились на 14,5% и 12%, соответственно.
Сейчас на фоне общего сниженного спроса сделки закрываются в среднем с дисконтом до 15% от уже пониженной цены объекта, размещенной в агрегаторах, говорят участники рынка. Заречнева добавляет, что пока объект находится в агрегаторе, цена может снизиться в среднем на 6–7%. Таким образом итоговая сумма сделки может иметь дисконт до 20% и более.
Попов отмечает, что на дальнейшие перспективы вторичного жилья будет значительно влиять ситуация на рынке новостроек: «Многое будет зависеть от решений ЦБ по предоставлению застройщиками кредитов по близким к нулю ставкам. Если эти предложения будут постепенно выдавливаться с рынка, то это приведет к перетоку части покупателей, которых сейчас останавливает существенный разрыв в условиях выдачи банковских кредитов, из сегмента новостроек на рынок вторичной недвижимости».
Ограничить ипотеку с околонулевыми ставками Банк России планирует в начале следующего года. Как заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме 15 ноября, меры помогут снизить риски в этом сегменте кредитования. Согласно данным регулятора, предлагая кредит с околонулевой ставкой, застройщик повышает стоимость квартиры на 20–30%. По оценкам генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Юлии Ружицкой, в настоящее время в Петербурге на программы с субсидированием ставки от застройщиков приходится до 70% всех ипотечных сделок в сегменте масс-маркета.
Еще одним фактором, влияющим на рынок, может стать продолжение миграции населения. Если в октябре статистика отразила эффект от срочных сделок, которые инициировали выезжающие за рубеж граждане, то в ближайшие два месяца в продажу выйдут объекты тех, кто решил сменить место жительства, но продавать собственность будет в обычном, а не ускоренном режиме, отмечает Попов.