Объем сделок по аренде офисов в Петербурге поставил пятилетний рекорд

В период с января по середину ноября этого года общий объем сделок по аренде офисов в Санкт-Петербурге достиг 168 000 кв. м. Это  на 29% больше, чем за весь 2021 г., когда было арендовано 130 200 кв. м, подсчитали аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group. По их данным, в этом году был побит рекорд последних пяти лет. Предыдущий максимальный показатель фиксировали в 2016 г. – 198 000 кв. м.

В Maris подтверждают тенденцию роста, но называют цифру еще больше. Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в первые девять месяцев, по оценке компании, составил не менее 196 000 кв. м и на 7,7% превзошел показатель трех  кварталов 2021 г., говорит директор департамента исследований рынка Алена Волобуева.

Главными драйверами в этом году стали компании нефтегазового сектора. На их долю пришлось 54% всех заключенных сделок (в прошлом году было лишь 8%, в 2020 г. – 24%). Если в 2020 и 2021 гг. значительная часть сделок приходилась на ИТ-сектор (36 и 26% соответственно), в этом году ИТ-компании заняли долю лишь в 15%, следует из данных NF Group.

Самой крупной сделкой в этом году стал заключенный компанией «Газпром нефть» договор аренды на офисы в БЦ «Невская ратуша». По различным данным, компания арендовала 50 000 – 80 000 кв. м в трех строящихся корпусах. Как ранее писали «Ведомости», сделка может стать самой крупной на российском рынке офисов за всю историю. Другими крупными сделками стали договоры, заключенные на аренду площадей в БЦ «Елизаветинский» (около 12 000 кв. м), «Собрание» (более 7000 кв. м), Graffiti (более 5000 кв. м) и др.

«Но объем сделок по аренде офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2022 г. даже без учета беспрецедентной сделки по «Невской Ратуше» имеет все шансы приблизиться к значению 2021 года», — говорит Волобуева.

Как поясняет директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко, основной причиной большого объема арендованных площадей стала миграция компаний в связи с высокой вакансией и постепенным освобождением качественных объектов. «Сейчас ряд договоров находится на финальной стадии согласования, и мы можем прогнозировать годовой объем сделок на уровне около 200 000 кв. м, что превысит рекордные значения прошлых лет», — подчеркивает она. 

Замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева тоже говорит, что текущий год стал активным для рынка офисной недвижимости города не столько из-за сделки в «Невской ратуше», сколько в целом из-за сложившейся ситуации. Но она обращает внимание, что большинство сделок во многом были инициированы компаниями, которые уже присутствовали на рынке Санкт-Петербурга и просто занимались переездом, в том числе для улучшения текущих условий.

«К концу 2021 г. на рынке ощущался дефицит качественного предложения крупными блоками, какими являются в большинстве своем офисы компаний «айтишников». После ухода ряда ИТ-компаний высвободились качественные офисы с современной инженерией, вызывающие высокий интерес арендаторов, ищущих возможности для переезда, расширения или улучшения условий аренды», — пояснила эксперт.

Когда объем спроса формируют уже присутствующие на рынке компании, ситуация с чистым поглощением офисных площадей становится не такой однозначной, подчеркивает Горячева. По ее оценке, чистое поглощение офисов за три квартала 2022 г. составило всего 7500 кв. м, в то время как в 2020 г. прирост занимаемых площадей составлял 103 000 кв. м, а по итогам трех кварталов 2021 г. речь шла о 112 000 кв. м.

«В итоге, несмотря на активность арендного бизнеса, объем свободных площадей на рынке растет, и на данный момент вакантность офисов в качественных объектах класса «А» и «В» оценивается в 9,5-9,6%. Годом ранее этот показатель составлял 6,6%», — обращает внимание эксперт.

По подсчетам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, по итогам III квартала 2021 г. пустовало примерно 388 000 кв. м площадей, а сейчас — около 522 000 кв. м офисов, хотя рынок прирос всего примерно на 100 000 кв. м новых помещений. «До конца года уровень вакансии, скорее всего, подрастет еще на 0,5 — 1 п. п., а ввод новых площадей замедлится — введется около половины из запланированных», — уверена она. По мнению Волобуевой, в 2023 г. объем нового строительства на офисном рынке просядет еще больше.