Продажи апартаментов в Петербурге в 2022 г. упали вдвое

В 2022 г. в Санкт-Петербурге было продано около 2100 апартаментов (67 500 кв. м ) всех форматов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 г. Такие данные в ответ на запрос «Ведомостей» сообщили в NF Group. По сведениям компании, объем продаж был сравним с 2016–2017 гг., когда сегмент апартаментов только начинал свое активное развитие.

Одной из причин падения объемов продаж стало существенное увеличение нового предложения на рынке, несмотря на сложную экономическую ситуацию. По данным компании Nikoliers, в эксплуатацию были введены новые корпуса в составе 15 комплексов сервисных апартаментов или около 8100 юнитов. В частности, завершилось строительство корпусов в составе проектов Start, Docklands, Status, «Начало» и др.

В прошлом году классифицированный номерной фонд апарт-отелей увеличился сразу на 1400 номеров. Так, открылись гостиничные апарт-комплексы Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg («4 звезды»), Best Western Zoom Hotel («3 звезды»),  Avenue-Apart на Мужества («3 звезды») и Аvenue-Apart на Малом («3 звезды»), Putilov Avenir («3 звезды»), Izzzi на Банковском («3 звезды»).

В конце 2022 г. на завершающей стадии строительства находились также еще 3700 апартаментов в комплексах Digital Village Vertical, In2it и Valo. Открытие большинства этих апарт-отелей придется на первую половину 2023 г., отметили в компании.

Как сообщила руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге Светлана Московченко, в целом по итогам 2022 г. свободное предложение на рынке апартаментов города насчитывало 5000 юнитов общей площадью 168 000 кв. м. По сравнению с 2021 г. оно увеличилось в 1,5 раза за счет выхода в продажу 19 комплексов апартаментов суммарно на 6900 юнитов.

В то же время спрос на различные виды апартаментов в прошлом году менялся неравномерно. Так, наиболее существенное снижение продаж пришлось на сервисные апартаменты, где за год было реализовано на 60% меньше юнитов, чем в 2021 г. А вот несервисные (или так называемое псевдожилье) стали единственным форматом, по которому было зарегистрировано увеличение продаж по сравнению с 2021 г. — плюс 16%.

«Мы отметили в 2022 г. большее падение спроса на сервисные апартаменты, чем на апарт-отели. Все-таки возможность заработать на сдаче номера в апарт-отеле и предложения гарантированного дохода от застройщиков простимулировали спрос в этом сегменте», — прокомментировал руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Александр Терентьев.

По его данным, средняя рентная доходность апартаментов по городу в этом году составила 6%. Она оказалась ниже, чем была в 2021 г. «Это связано с падением иностранного туризма, которое повлияло на снижение арендных ставок и увеличение количества гостей для среднесрочного пребывания в апарт-отелях», — отметил эксперт.

Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева назвала схожие цифры по доходности: «В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6–7% годовых». В то же время она подчеркнула, что доходность от сдачи в аренду квартир сейчас существенно ниже и не превышает 5%. А в качественных апарт-комплексах, имеющих высокие локальные и видовые характеристики, доходность может достигать и 10–12% годовых.

По словам Терентьева, чтобы обеспечить хорошую доходность инвесторам, девелоперы сдерживают цены на продажу апартаментов. По данным NF Group, цены по всем форматам апартаментов увеличились за 2022 г. в среднем на 18%. Для сравнения: жилье в новостройках Санкт-Петербурга в прошлом году подорожало в среднем на 21%, а однокомнатные квартиры и студии выросли в цене на 24%.

Средняя стоимость сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге по итогам 2022 г. составила 268 000 руб. за 1 кв. м (рост за год на 17%), несервисных – 258 000 руб. (+7%), рекреационных – 317 000 руб. (+15%). Основной прирост цен был зарегистрирован в первой половине года, во втором полугодии 2022 г. цены стабилизировались.

Несмотря на падение продаж в 2022 г. и напряженную экономическую обстановку, девелоперы продолжают развивать свои проекты, говорит Московченко. По ее данным, в 2022 г. были получены разрешения на строительство новых крупных проектов. В частности, комплекса Zoom на Звездной (компания «ФСК»), Imperial Club (компания Setl City), апарт-отеля на Энергетиков, 6 (группа «ПИК»).

«В 2023–2024 гг. мы ожидаем ввода большого количества комплексов апартаментов разных форматов, поэтому все большую роль будут играть управляющие компании. Выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены и доходности, которая достигается именно профессионализмом УК», — подчеркнула эксперт.

Терентьев отметил, что под конец 2022 г. девелоперы ощутили увеличение спроса и количества сделок. Договоры начали активно заключаться преимущественно в 20-х числах декабря, поэтому у участников рынка есть надежды на восстановление спроса в следующем году.

Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева тоже говорит об оживлении рынка в 2023 г., но в других пропорциях. Например, все большую популярность будет набирать «псевдожилье». «Объем предложения в продаже все еще мал и быстро вымывается, поэтому в данном сегменте динамично растут цены. И если стоимость квартир аналогичных характеристик и класса за три года выросла примерно на 70%, то апартаментов — более чем в два раза», — рассказала она.

Кроме того, на рынке появляется все больше мультиформатных проектов, которые включают в себя как апартаменты для жизни, так и для инвестиций с четкой дифференциацией. Активно строят доходные (модульные) дома на загородном рынке. Для стимуляции спроса в проекты вновь возвращается гарантированная доходность. «Гибкость – самое основное, что позволяет апартаментам быть стабильным сегментом недвижимости», — подчеркнула эксперт.