Инвестиции в покупку земельных участков под застройку в агломерации Петербурга упали вдвое
В 2022 г. инвесторы потратили на приобретение земли 59 млрд руб. против 111 млрд в 2021 г.Объем вложенных инвестиций в площадки под девелопмент в агломерации Санкт-Петербурга в 2022 г. составил 59,6 млрд руб. По сравнению с 2021 г., когда инвесторы купили земли на 115,2 млрд руб., вложения сократились почти в 2 раза, подсчитали аналитики NF Group в Санкт-Петербурге.
Самые крупные инвестиции традиционно пришлись на земельные участки для строительства жилья – 95%. При этом вложения сократились в 2,1 раза – до 54 млрд руб. (в 2021 г. девелоперы потратили на землю под жилье 111,7 млрд руб.).
Эксперт Strategy Partners Ксения Чернулич напоминает, что снижение реальных доходов населения и рост ипотечных ставок в 2022 г. привели к падению спроса на жилые объекты. А рецессия рынка жилой недвижимости привела к снижению объема вложений в новые участки под застройку. «В таком контексте инвесторы менее склонны к рискам, поэтому приобретение новых активов – точечное», – отмечает она.
Сколько инвесторы вложили в 2022 г. в недвижимость Петербурга
По данным NF Group, объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам 2022 г. составил 104,9 млрд руб., что меньше показателя по итогам 2021 г. почти на 40%. Превалирующая доля инвестиций (57%) пришлась на сегмент площадок под девелопмент. Доля инвестиций в объекты коммерческой недвижимости составила 43% или 45,3 млрд руб., что на 20% меньше, чем в 2021 г. Большая часть инвестиций была направлена на приобретение офисных зданий (45%), при этом объем сделок остался на уровне 2021 г. – около 20 млрд руб. Аналогичная ситуация сложилась в сегменте складской и индустриальной недвижимости, где второй год подряд сумма сделок достигает 10 млрд руб. Значительнее всего увеличился интерес инвесторов к гостиничной недвижимости, вложения в которую составили 7 млрд руб. по итогам 2022 г., – показатель увеличился в 2 раза по сравнению с 2021 г.
С другой стороны, на масштаб падения повлиял эффект «высокой базы» предыдущего года. В 2021 г. вложения в землю были рекордными за последние годы. В 2022 г. сумма инвестиций хоть и оказалась ниже, чем годом ранее, но превысила показатели 2016–2020 гг. «Многие девелоперы уже запаслись земельными участками на много лет вперед. Большинство хороших участков – правильной формы, с хорошим зонированием, без градозащитных и инженерных обременений – уже раскуплены. Сегодня рынок в основном представлен сложными участками, сделки с которыми проходят медленнее», – прокомментировал директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров.
Директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов обращает внимание, что снижение объема инвестиций в площадки произошло при увеличении совокупной площади приобретаемых земель. «Это связано с повышенным спросом на землю за чертой города, где стоимость квадратного метра ниже, чем в Санкт-Петербурге. Так, 80% купленных в 2022 году земель находятся за пределами КАДа», – пояснил он. По его данным, совокупная площадь приобретенных земельных участков в 2022 г. составила более 1500 га – это на 77% больше показателя 2021 г. Крупные федеральные девелоперы сейчас проявляют повышенный интерес к загородному строительству и хотят создавать мультиформатные проекты комплексного освоения территории, говорит Орлов.
По данным NF Group, вложения в землю в пригородах Петербурга и ближайших окрестностях Ленобласти выросли на 33% – с 10,5 млрд руб. в 2021 г. до 14 млрд руб. в 2022 г. В то время как в площадки в самом Петербурге инвестиции упали на 66% – с 83 до 28,5 млрд руб. Как пояснила заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко, вложения в пригороды выросли в основном за счет развития жилого и складского девелопмента.
В то же время в прошлом году в отдельных сферах недвижимости интерес к покупке новых участков не упал, а вырос. По данным NF Group, в 2022 г. наблюдался рост инвестиций в площадки под коммерческое строительство рекреационных объектов и баз отдыха в сегменте гостиничной недвижимости, а также под производственно-складские здания.
Так, вложения в рекреационные участки выросли с 200 млн до 2,3 млрд руб. По данным Федорова, такой рост обеспечил эффект низкой базы: объем сделок был сформирован несколькими компаниями, часть из них покупали землю под собственные нужды. «Но вообще заметно повышение интереса к сегменту у застройщиков апартаментов, которые пытаются найти новую идею для привлечения частных инвесторов на фоне перенасыщения городского гостиничного рынка», – подчеркнул эксперт. Чернулич тоже обращает внимание, что гостиничный рынок в 2022 г. был наиболее активным по сравнению с прочими сегментами, и интерес инвесторов к нему продолжит расти как за счет существенной поддержки отрасли со стороны государства, так и за счет роста спроса на внутренний туризм.
Другой сектор, который показал рост вложений, – производственно-складской. Инвестиции в участки под промпредприятия и склады выросли с 1,9 млрд руб. в 2021 г. до 2,2 млрд руб. в 2022 г. Компания «Венталл-Девелопмент» приобрела 46,2 га в поселке Янино-1 под строительство логопарка. Компания «Аист» купила участок 10,6 га в индустриальном парке «Марьино» под строительство нового завода по производству бытовой химии. «Маслобаза» купила 0,4 га в промышленном парке «Софийский» под производственно-складской комплекс.
«На фоне тенденции к импортозамещению на рынке возрастает активность производственных компаний, а также компаний-дистрибьюторов и DIY-ритейлеров, которые налаживают работу с российскими производителями, заключают прямые контракты с российскими заводами для ускорения сроков доставки заказов. Также компании активно рассматривают площадки и активы для размещения производств», – комментирует Орлов.
По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, в 2023 г. новое строительство на приобретенных участках может быть отложено из-за высокого уровня неопределенности. Однако интерес инвесторов к приобретению земли не пропадет, хотя к выбору площадок они будут подходить более точечно. «Девелоперы продолжат инвестировать в участки под жилое строительство, но к выбору объектов будут подходить более тщательно в условиях снижающегося спроса», – отмечает руководитель проектов отдела инвестиций консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.
Управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков тоже не ждет полного отказа девелоперов от приобретения земли. «Крупные игроки продолжают приобретать землю, но делают это избирательно, проводя более скрупулезный анализ. Поэтому рынок земли однозначно жив, а не мертв», – отмечает он, добавляя, что многие компании в предыдущие годы сформировали большой земельный банк, поэтому сокращения объемов предложения в ближайшие годы ждать не стоит.
В то же время Федоров отмечает, что исходя из динамики покупки земли можно сделать вывод, что в ближайшие несколько лет строительство производственно-складской недвижимости продолжит бурный рост. Жилое строительство в среднем сохранит набранные обороты, но просядут объемы ввода новых апартаментов и офисов. Чернулич также прогнозирует увеличение ввода складов из-за продолжающегося развития e-commerce и продуктового ритейла и снижение объемов ввода в перспективе 2-3 лет жилых, офисных и торговых проектов. «Очевидно, что в ближайшее время будет наблюдаться рост ввода гостиничных объектов: в 2022 г. и ранее большое количество девелоперов начали строительство, и в 2023–2024 гг. частично эти объемы должны начать выходить на рынок», – добавила она.