ИЖС выросло на льготной ипотеке

В январе–феврале 2023 г. объемы ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Ленобласти выросли на 17% до 620 000 кв. м по сравнению с двумя первыми месяцами прошлого года. Такие данные приводит «Дом.РФ». За весь прошлый год рост составил 14%, когда было введено 2,59 млн кв. м.

Фактически в 2022–2023 гг. на ИЖС пришлось 65% от всего жилья, построенного в Ленобласти. Последовательное увеличение спроса на индивидуальные дома наблюдается еще с 2020 г., но наибольший скачок произошел в 2021 г. (по сравнению с 2020 г. показатель вырос на 90%).

В Санкт-Петербурге доля ИЖС в структуре введенного жилья занимает всего 7%. Однако спрос на индивидуальные дома в пределах города все же растет. В январе–феврале текущего года было введено около 40 000 кв. м. ИЖС, это на 29% больше, чем за аналогичный период 2022 г. За весь прошлый год в городе было построено 260 000 кв. м индивидуальной недвижимости (+4% к уровню 2021 г.).

Рост спроса на ИЖС, с одной стороны, обусловлен влиянием пандемии и трендом на удаленную работу, с другой – изменением условий на рынке кредитования, рассказали опрошенные «Ведомостями» участники рынка. Напомним, в декабре 2020 г. в России запустили льготную ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства, а в 2022 г. правительство расширило льготную ипотеку на дома, возводимые хозяйственным способом (то есть самостоятельно заемщиком без привлечения подрядчиков).

Как рассказала «Ведомостям» заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Екатерина Власова, на льготные программы в 2022 г. пришлось около 80% выданных в России ипотечных кредитов на ИЖС. Средневзвешенная ставка  по кредитам на их строительство составляет сегодня около 6%. В прошлом году «Дом.РФ» выдал почти 300 кредитов на 1,6 млрд руб. для возведения ИЖС в Ленобласти «хозспособом» и более 500 кредитов на 3 млрд руб. в Петербурге. Займы были субсидированы за счет собственных средств.

Эксперты полагают, что с учетом изменившейся конъюнктуры спрос на ИЖС может вырасти в несколько раз, но пока банки неохотно выдают займы на строительство индивидуальных домов. Для ИЖС не требуется проектная документация, отсутствует проектная смета и общие правила строительства такого жилья, отмечает председатель комитета  по малоэтажному строительству Российского союза строителей Константин Пороцкий. «Когда ИЖС заказывают через подрядчиков, банки охотнее дают займы. В иных случаях зачастую требуется залог», – резюмировал он.

«Отсутствие рынка стандартных, ликвидных частных домов повышает риски кредитования и делает невозможным такой же уровень ставки, как в многоквартирном жилье», – уточняет Власова. Решить эту задачу можно при помощи механизма индустриального жилищного строительства, когда средства граждан привлекаются на счета эскроу, а подрядчик ведет строительство с привлечением средств проектного финансирования, добавила она.

В то же время гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров полагает, что кроме изменившихся условий на рынке кредитовании ИЖС, интерес к индивидуальному строительству связан и с другим фактором: «Учитывая, что цены на квартиры выросли, внимание к ИЖС стало более существенным. Стоимость строительных материалов тоже росла, но к концу прошлого года произошла корректировка». В IV квартале 2022 г. по сравнению с I кварталом, по данным Infoline, стоимость строительства дома из газобетона в Петербурге и Ленобласти снизилась на 22%, а дома на деревянном каркасе – на 26%. Однако Пороцкий отмечает, что зачастую итоговая стоимость строительства индивидуального жилья «хозспособом» увеличивается на 20–40% от планируемой: «Людям кажется, что построить дом своими руками дешевле, но без профессиональных подрядчиков проект нередко не только дорожает, но и растягивается по срокам», – добавил он.