Разрыв стоимости жилья на первичном и вторичном рынках Петербурга достиг 30 000 руб.

По данным портала Bn.ru, который отслеживает цены на рынке недвижимости с 2006 года, впервые за все время разница средней цены между жильем в новостройках и на вторичном рынке Санкт-Петербурга достигла 30 000 руб. Так, на вторичном рынке средняя стоимость 1 кв. м по итогам апреля составила 192 600 руб., на первичном – 222 800 руб. Согласно данным портала, за год «вторичка» подешевела на 4,5%, а жилье в новостройках подорожало на 7,9%.

Участники рынка отмечают: если брать не среднюю стоимость по городу, а квартиры в конкретных домах, разрыв в цене будет еще больше. По данным агентства «Петербургская недвижимость», сейчас средняя цена за 1 кв. м «старой вторички» («брежневки», «хрущевки» и типовые дома до 1995 года постройки) составляет 151 400 руб., в «новой вторичке» (дома, построенные с 1995 по 2015 гг.) — 191 000 руб. В ближайших к Петербургу городских пригородах Ленобласти (Кудрово, Мурино) построенную и сданную в эксплуатацию 3-6 лет назад квартиру можно купить по 147 600 руб. за 1 кв. м.

На фоне увеличивающегося разрыва цен в апреле девелоперы зафиксировали падение продаж. По данным базы данных по новостройкам России Dataflat.Ru, в апреле 2023 г. зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам  в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 14% ниже в лотах и на 12% – по оценке выручки, чем в марте 2023 г. По сравнению апрелем 2022 г. продажи в лотах снизились на 39%, а в квадратных метрах – на 30%. При этом средняя цена за 1 кв. м оказалась на 7% выше, чем год назад.

В то же время участники рынка фиксируют рост активности на вторичном рынке. «Активность на вторичном рынке продолжает расти. Видим это и по звонкам по объектам и по авансам», – рассказал генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов, но не привел конкретных цифр. Данные «Росреестра» за апрель пока недоступны.

«Активность вторичного рынка в апреле текущего года — самая высокая за последнее время. Доля ипотечных сделок составила всего 35%, большинство сделок – это «цепочки», участниками которых являются именно недорогие объекты. Далее также прогнозируем подобные тенденции: рост спроса на дешевое жилье продолжится», — говорит исполнительный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.

Как отмечает директор консалтинговой группы «Стратегии и решения» Евгений Чемодуров, сделки на вторичном рынке закрываются в среднем с дисконтом от 5 до 10% от заявленной цены объекта, размещенной в агрегаторах. Это говорит о еще большем разрыве цен между первичным и вторичным рынком. «Люди склонны первоначально завышать цены относительно рыночных значений, но в дальнейшем они понимают: чтобы продать квартиру, стоимость должна снижаться», — поясняет он.

По данным «Петербургской недвижимости», средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на вторичном рынке города в апреле составили 6,5 млн руб., двухкомнатных — 10,7 млн руб., трехкомнатных — 15,1 млн руб. За год цены снизились на 6–10%.

В то же время интерес к первичному рынку у покупателей остается, так как многие из них принимают решение о приобретении жилья не на основании цены на квартиру, а с учетом суммы ежемесячного платежа. Благодаря действию ипотечных программ с господдержкой последние годы первичный рынок мог предложить более привлекательные условия по ежемесячным платежам.

«За счет разнообразных ипотечных программ, в том числе субсидированных, девелоперы долгое время выигрывали битву за покупателя. Когда ипотечный платеж в строящемся доме меньше арендной платы за квартиру, естественно, выбираешь новостройку. Сейчас ситуация изменилась, и стоимость ипотеки и на первичном и вторичном рынке примерно одинакова. В итоге покупатель думает», — говорит директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

Еще один фактор, который начинает играть в пользу вторичного рынка: больший выбор квартир в конкретных локациях. «Купить квартиру в Петербурге в 5 минутах пешком от метро в новом доме, скорее всего, уже не получится. Все подходящие места уже давно застроены. Зато на вторичном рынке такое предложение есть. Еще один плюс — понятные (в большинстве случаев) соседи. В новостройке это лотерея с не всегда приятным исходом», — рассказывает председатель совета директоров агентства недвижимости АРИН Андрей Тетыш.