ТЦ «Аура» в Петербурге переформатировали в общественно-деловой центр

Компания «МТЛ. Управление активами» переформатировала торговый центр «Аура» на Лахтинском проспекте в Петербурге (принадлежит ГК «Бестъ») в общественно-деловой центр «Новая аура». Как сообщил журналистам партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников в рамках BestBreakfast, это позволило увеличить заполняемость центра с 60 до 75%. В ближайшие 8-10 месяцев УК рассчитывает довести заполняемость за счет новой концепции до 100%.

Общая площадь центра составляет 14 600 кв. м. Центр включает в себя офисный блок (в том числе 3000 кв. м арендует компания «Газпром»), ритейл-зону в формате шоурумов и магазинов, общепит (свыше 9000 кв. м) и выставочное пространство для проведения различных мероприятий и киносъемок  (1500 кв. м).

Ступников рассказал, что как только УК заявила о реконцепции, спрос со стороны новых арендаторов вырос. Новыми якорями стали ресторан Токио City, который сейчас готовит к открытию помещения общей площадью 319 кв. м в формате dark kitchen и corner, горнолыжная школа «Горностай», студия дизайна DK.Studio, шоурум мебели Minimalistic, в планах также открытие коворкинга Page на 200-300 кв. м. Кроме того, в атриуме расположится лаундж-зона общей площадью 200 кв. м.

По словам Ступникова, УК не делала никаких инвестиций в переформатирование. По договоренности с арендаторами эти функции берут на себя сами компании, получая взамен арендные каникулы на 2-3 месяца (на период ремонта) и оплачивая только коммунальные услуги. Затем УК предоставляет им аренду с дисконтом (1200-1300 руб. за 1 кв. м), а в дальнейшем арендную плату планируется увеличить до 1500 руб. за 1 кв. м. При этом арендаторы вкладывают в ремонт в среднем 10 000–15 000 руб. за 1 кв. м.

«Мы начали трансформацию в ноябре 2022 г. На сегодняшний день у нас плюс 12% (заполняемости) и еще около 20% мы рассчитываем заполнить в ближайшие месяцы», – подвел итоги проведенной трансформации Ступников.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, пока тренд на трансформацию торговых центров не стал массовым, хотя значительная часть ТЦ города давно нуждается в реконструкции. «Больше половины имеющихся в Петербурге торговых центров уже давно нуждается в реконцепции: около 72% классических ТЦ города были построены более десяти лет назад, это порядка 1,9 млн кв. м, а обновлению подверглись единицы. Сейчас выигрывают те объекты, которые могут оперативно среагировать на требования рынка. У качественного продукта с выверенной концепцией и профессиональным управлением проблемы с заполняемостью арендаторами минимальны, на вакантные площади быстро находятся интересанты», – говорит директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова.

Старший консультант отдел консалтинга и аналитики NF Group в Санкт-Петербурге Наталия Киреева тоже говорит, что пока такие проекты являются единичными: «На данный момент мы не видим массового переформатирования объектов, лишь точечные примеры», – подчеркивает она, добавляя, что в каждом конкретном случае – это индивидуальная история, основанная на анализе рынка, конкурентного окружения и ряда других факторов. Общественные пространства в некоторых локациях могут занимать лишь небольшой объем здания, а основной функционал остается прежним. То есть в торговых центрах, как правило, главная функция все равно останется торговой и приносит основной доход, указывает эксперт.

В то же время на рынке города есть уже несколько примеров переформатирования коммерческой недвижимости с учетом новых трендов и спроса на рынке. Один из них – создание офисов на месте закрытого семизального кинотеатра сети «Каро» в ТРК «ЛиговЪ» на Лиговском проспекте. Кинотеатр в ТРЦ был полностью ликвидирован, а на его месте появилось около 4000 кв. м офисных помещений. Владелец комплекса (УК «Адамант») сообщал, что перепрофилирование пространства позволило увеличить выручку от сдаваемых площадей в 3 раза по сравнению с тем периодом, когда там был кинотеатр.

Еще один ТЦ – Atlantic City – также расширил свое бизнес-пространство. Часть площадей торгово-развлекательного комплекса была реконструирована в офисы. В частности, из 14 300 кв. м площадей на втором этаже ТЦ 6300 кв. м отдали под офисы.

Помимо ТЦ на рынке есть примеры переформатирования и других коммерческих помещений. Так, владелец фитнес-клуба FitFashion в Санкт-Петербурге реконструировал большую часть помещений на Казанской улице под офисное пространство, увеличив площади ранее открытого здесь коворкинга Kazanskaya-Page. Площадь офисного пространства после реконструкции выросла в восемь раз – с 300 до 2500 кв. м. За фитнес-залом сохранились лишь 500 из 2700 кв. м.

Директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева поясняет, что тренд на многофункциональность пространств хоть и масштабно не захватил рынок, но имеет место быть. «Закономерно, что тренд в первую очередь определяется коммерческими целями проекта, основная из которых – максимизация прибыли. В результате на рынке мы можем наблюдать реконцепцию пространств бывших помещений кинотеатров, которые не смогли пережить период пандемии, развитие административно-деловых функций в рамках общественных пространств», – рассказала она.