Принадлежащую банку «Советский» часть БЦ Baltis Plaza выставили на торги за 1,16 млрд руб.

Российский аукционный дом 7 августа проведет торги по продаже 39 помещений в бизнес-центре Baltis Plaza на Васильевском острове, говорится в сообщении РАД. Помещения общей площадью 17 300 кв. м выставлены единым лотом, они составляют около 70% всего комплекса и принадлежат обанкротившемуся банку «Советский».

Начальная цена торгов – 1,16 млрд руб. Сам БЦ Baltis Plaza представляет собой 10-этажный офисный центр класса «B+» общей площадью 26 400 кв. м. Продаваемые помещения находятся на всех этажах здания. Цоколь с паркингом на 65 машино-мест, 2 и 3 этажи продаются целиком, остальные этажи – частично. Как уточнили в РАД, сейчас часть помещений сдана в аренду. 

Как БЦ стал имуществом банка «Советский»

Напомним, что Банк России в июле 2018 г. принял решение отозвать лицензию у банка «Советский». В течение трех лет перед этим ЦБ пытался безуспешно провести финансовое оздоровление кредитной организации. Банк был создан в 1990 г. в Вологде, но в 2001 г. был перенесен в Петербург, имел два филиала и 19 допофисов. В августе 2018 г. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал «Советский» банкротом.

В рамках дела о банкротстве РАД уже выставлял на торги по поручению Агентства страхования вкладов (АСВ) требования к банку. Так, в феврале прошлого года были выставлены на торги единым лотом требования по 1045 потребительским кредитам, не обеспеченным залогом, на общую сумму переуступаемых прав 258,4 млн руб. с дисконтом 60%. В итоге лот был продан лишь за 7,5 млн руб. Ряд торгов по продаже требований к физлицам и вовсе не состоялся.

Помещения продаваемого БЦ Baltis Plaza были включены в конкурсную массу только в этом году. Как сообщал «Коммерсантъ», АСВ через суд вернуло часть здания в активы обанкротившегося финансового учреждения. Агентство несколько лет пыталось оспорить вывод помещений БЦ из активов банка. Осенью 2014 г. бизнес-центр купил экс-председатель совета директоров «Советского» Станислав Митрушин, затем он заключил с банком договор дарения имущества. Госкорпорация потребовала через суд признать за банком право собственности на актив, так как сделки повлекли неблагоприятные последствия при изъятии имущества. В итоге Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требование АСВ, а Верховный суд позже признал правильность этого решения.

Офисный центр с дисконтом

Сейчас, по данным АСВ, требования кредиторов к «Советскому» составляют 12,075 млрд руб. При этом кредиторам выплачено лишь 418 млн. Опрошенные «Ведомостями» эксперты не ждут ажиотажного спроса на актив, несмотря на предложенный дисконт. Так, по оценке директора департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексея Федорова, стартовая цена лота примерно на 10% ниже рыночной цены предлагаемых для продажи помещений.

«С учетом дисконта за неполное владение зданием начальная цена близка к рыночной. Со стороны инвесторов спрос на подобные объекты сейчас невысокий, их готовы приобретать только с большим дисконтом. На рынке есть и конечные пользователи, которым мог бы быть интересен такой объем площадей, но их также наверняка смутит наличие других сособственников», – говорит Федоров, добавляя, что объект все же может быть продан по цене, ненамного превышающей начальную.

Руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов тоже считает, что интересантов на приобретение такого актива будет немного, поскольку на продажу выставлена только часть площадей, что не дает полного контроля над всем объектом, а само здание требует реконструкции. «Желающих его приобрести будет гораздо больше, если снизить начальную цену на 30%», – уверен эксперт.

Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев также указывает, что ограничением для спроса может стать фактор приобретения доли в объекте, а не всего здания целиком. «Все же для таких сумм инвестиций больше распространена практика приобретения объекта целиком», – подчеркивает он.

Кому может быть интересен объект

В то же время эксперты считают, что потенциальные интересанты на объект найдутся. «Востребованности лота будет способствовать неплохая локация объекта и хороший потенциал развития западной части Василеостровского района, что в перспективе дополнительно улучшит рыночное положение объекта», – говорит Кокорев.

Управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков добавляет, что Baltis Plaza изначально был распродан разным инвесторам,  и владение 70% объекта никак не влияет на стоимость, так как объект полностью используется под офисные цели. «Объект интересен как своей локацией, так и пулом арендаторов – среди арендаторов есть и знаковые крупные, и небольшие компании, которые дают устойчивый пакет недвижимости», – поясняет эксперт.

Управляющий партнер компании «Брокерус» Алексей Лазутин тоже считает, что объект может быть востребован широким кругом потенциальных покупателей, так как может использоваться как для собственных нужд, так и для организации арендного бизнеса. «Как бизнес-центр объект известен на рынке, удобно расположен и для начала работы не потребуется много вложений. Также возможно перепрофилирование объекта в отель, особенно принимая во внимание, что Baltis Plaza появился в результате редевелопмента гостиницы «Гаванская», – заключил он.