Стоимость жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти за год упала на 3-8%

Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Санкт-Петербурга за год с июня 2022 г. по июнь 2023 г. снизилась на 3% до 231 000 руб., следует из данных «Циан.Аналитики». В Ленобласти падение составило еще больше – на 8% до 142 000 руб.

Как рассказали опрошенные изданием «Ведомости. Санкт-Петербург» аналитики и участники рынка, на снижение цен повлияло сразу несколько факторов. Рынок в I полугодии этого года стабилизировался, но на фоне снижения спроса в продаже оказалось объектов больше, чем было в прошлом году, что привело к корректировке цен.

Сколько жилья продали в новостройках

По данным «Циан.Аналитики», за I полугодие на рынке Петербурга и Ленобласти в общей сложности было продано почти 30 000 новых квартир и апартаментов (по числу заключенных ДДУ). Показатель сравним с результатами II полугодия 2022 г.: тогда была зарегистрирована 31 000 сделок.

«Можно говорить о том, что рынок адаптировался к новым условиям – к продажам на фоне выросших средних ставок по ипотеке, фактической отмене программ с нулевыми процентными ставками, иными ужесточениями для заемщиков (повышение скоринговых требований, рост первоначального взноса и др.)», – говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Количество продаж в этом году существенно отстает от реализации в I полугодии 2023 г., когда было заключено 37 400 ДДУ. Но как отмечает руководитель аналитического центра девелоперской Группы RBI Елена Петропавловская, сравнивать показатели этого года с I полугодием 2022 г. не совсем корректно, т. к. в феврале–апреле 2022 г. был всплеск ажиотажного спроса на фоне начала СВО, а после – сильный спад.

«Корректнее сравнивать со II полугодием 2022 г. – и тогда оказывается, что спрос за этот период стабилен, на рынке заключается в среднем 3400–3450 сделок в месяц. При этом в мае–июне текущего года не наблюдается сезонного летнего спада: наоборот, на фоне ослабления курса рубля и ожидания повышения ключевой ставки спрос становится более активным и достигает 3750–3800 сделок в месяц», – отмечает эксперт.

По данным «Циан.Аналитики», в июне 2023 г. по сравнению с аналогичным месяцем 2022 г. число сделок в городе и области выросло на 18%. Но отдельные компании на фоне стабилизации рынка отметили еще более существенный рост. «Июнь стал благоприятным месяцем для рынка новостроек сегмента масс-маркет. По сравнению с июнем 2022 г. объем продаж компании «Главстрой Санкт-Петербург» вырос более чем на 70%», – рассказал начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Предложение квартир растет

Несмотря на стабилизацию рынка, предложение квартир в новостройках Северной столицы и Ленобласти продолжило расти. Так, в городе оно увеличилось за год на 12% до 47 000 квартир, в Ленобласти – на 58% до 28 000 квартир.

Попов поясняет, что темпы продаж за последний год оказались ниже, чем в 2020-2021 гг., но новые проекты продолжают выходить на рынок, что и приводит к росту объема активного предложения. «У застройщика нет инструментов "заморозки" проекта, когда на рынке происходит снижение спроса. Да, те проекты, которые находятся на бумаге, еще можно притормозить, но строительные – нет», – добавляет партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

По данным Nikoliers, по итогам II кв. 2023 г. на рынке первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга в продаже представлено 42 000 квартиры общей площадью 2,1 млн кв. м в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идет реализация квартир, снизилось на 17% по сравнению с концом 2022 г. Но число лотов, напротив, увеличилось на 2%.

В Ленобласти непроданные остатки жилья увеличиваются гораздо быстрее. «В Ленинградской области столь впечатляющие цифры роста – плюс 58% – связаны с выводом в реализацию ряда крупных ЖК от федеральных застройщиков: от компаний ПИК, А101, «Самолет» и др., где в прайс-листы сразу выводились практически все запроектированные объемы в корпусах», – пояснил Попов.

Почему снизились цены

Рост предложения на рынке новостроек привел к падению цен. В Ленобласти оно оказалось более глубоким (минус 8% за год до 142 000 руб. за 1 кв. м), отмечают эксперты. «Большее сокращение стоимости квадратного метра в области связано с тем, что там произошел больший рост предложения, чем в Санкт-Петербурге. На фоне снизившегося спроса произошла коррекция цен в сторону уменьшения», – поясняет Трушин.

В Санкт-Петербурге цены за год упали не так стремительно – на 3% до 231 000 руб. «Корректировка показателя в сторону снижения обусловлена в первую очередь изменением конъюнктуры рынка. Более 75% нового предложения пришлось на массовый сегмент, при этом более 28% – на локации за пределами КАД, например, Пушкинский район», – пояснили в Nikoliers.

В комфорт-классе показатель остался на прежнем уровне – 200 000 руб. за 1 кв. м, а в бизнес-классе снизился на 5% до 292 000 руб., в премиум-классе – на 6% до 423 000 руб.

«Снижение номинальных цен предложения в I полугодии 2023 г. объясняется расширением практики предоставления явно обозначенных скидок на жилые помещения. В условиях возросшей конкуренции (роста предложения) и роста ставок по ипотеке именно прямые скидки стали одним из ключевых драйверов продаж», – говорит Попов.

Что будет с ценами и продажами дальше

В среднесрочной перспективе говорить о начале роста рынка пока рано, уверен Ефремов. Попов тоже отмечает, что по итогам года показатели продаж не вернутся к итогам 2022 г.  

«Статистика 2022 г. содержит в том числе и данные по I кварталу, которые отражают ситуацию на рынке в иной реальности, которая была до 24 февраля. По этой причине отрицательная динамика спроса в годовом выражении – это естественное отражение рынка. Сейчас темпы продаж в 2023 г. на 15% ниже, чем в 2022 г. При сохранении сегодняшних объемов продаж с поправкой на сезонность спад по итогам года составит около 10%», – прогнозирует Попов.

По его оценке, снижение цен будет замедляться, и они перейдут к стагнации. Это связано с ростом доли лотов на более высоких стадиях строительства, в которых цены априори чуть выше. Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей добавляет, что нельзя полностью исключать дальнейшую корректировку цен, но они точно не будут стремительно падать или расти. «На мой взгляд, в ближайшие месяцы амплитуда колебаний цен будет незначительной, а о каких-то серьезных коррективах имеет смысл говорить не раньше, чем через полгода-год. В 2023 г. революционных событий на рынке недвижимости не предвидится», – заключила эксперт.