Спрос на новостройки в агломерации Петербурга в апреле-июне вырос на 30%

За II квартал текущего года в Санкт-Петербурге и его ближайших пригородах (Всеволожский, Тосненский и Ломоносовский районы Ленобласти) было заключено 17 000 договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья в новостройках. Это на треть больше, чем в I квартале 2023 г., подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость».

Последовательный рост числа сделок наблюдался с января этого года, когда было заключено всего 3400 ДДУ. В июне показатель вырос до 5900 сделок, что на 40% больше, чем в июне 2022 г. По итогам 2023 г. спрос на первичное жилье в агломерации Санкт-Петербурга может восстановиться до уровня прошлого года, прогнозирует ряд опрошенных «Ведомостями» участников рынка.

Но пока что спрос отстает от прошлогоднего. В I полугодии 2023 г. по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. количество сделок на покупку жилья в новостройках снизилось на 18%. Напомним, что в прошлом году эффект «высокой базы» обеспечили показатели января-марта. После начала СВО в марте 2022 г. спрос на новостройки резко вырос, так как банки еще продолжали выдавать ипотечные кредиты по прежним ставкам, несмотря на повышение ключевой до 20%.  

Семейная ипотека набирает популярность

Если в прошлом году спрос поддерживали ипотечные программы с околонулевыми ставками (0,01-0,1%), которые застройщики реализовали совместно с банками, то в этом году на фоне ужесточения требований ЦБ застройщики от них фактически отказались. Как рассказала «Ведомостям» директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, субсидируемые застройщиками программы в настоящее время действуют, но сейчас ставки по ним составляют 4–5%. «Также появляются новые программы с компенсацией аренды на время возведения объектов. Так, застройщики извлекают пользу от нереализованного товарного запаса лотов и избавляют клиентов от двойных платежей – за аренду и ипотеку», – добавила она.

Если в декабре прошлого года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам составляла 2,5%, то к маю текущего года она выросла до 5,8%. Несмотря на постепенное увеличение минимальных субсидируемых ставок, одним из основных факторов спроса остается поддержка рынка ипотечными госпрограммами, говорит руководитель департамента управления проектами «Петербургской недвижимости» Светлана Московченко.

В частности, растет доля семейной ипотеки. В I полугодии этого года на программу пришлось более 30% всех ипотечных сделок. Для сравнения: осенью прошлого года она составляла лишь около 20%. Аналогичную тенденцию видит директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов. В компании в январе-июне этого года доля семейной ипотеки составила 47% от всего числа ипотечных сделок, что на 18 п. п. больше, чем в 2022 г. Напомним, что семейная ипотека по ставке 6% с начала 2023 г. была расширена на семьи с двумя детьми до 18 лет.

Инвесторы поддерживают спрос

Левнева отмечает, что поддерживающим фактором спроса является и доля платежеспособных региональных покупателей. Московченко добавляет, что в январе-июне этого года на таких клиентов пришлось порядка 40-45% сделок. «Регионами, которые обеспечили максимальный поток покупателей, стали Мурманская область, Москва и Московская область, ХМАО и Красноярский край», – уточнила она.

На рынок стали возвращаться и инвестиционные покупатели. Однако если раньше, в период высокого роста цен, инвесторы пытались заработать на купле-продаже жилья, то сейчас речь идет, скорее, о сбережении средств. «Среди мотивационных факторов можно в том числе назвать привыкание покупателей к обстановке и условиям покупки, а также стремление уберечь накопления от инфляции», – говорит руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова также отмечает, что вложения в недвижимость сейчас являются понятным инструментом, который предполагает стабильную доходность. «Отмена околонулевых ставок не привела к резкому снижению цен, но стабилизировала их на существенный период времени. Это дает инвесторам возможность лучше спрогнозировать расходную часть», – пояснила она. По данным Московченко, с начала 2023 г. средние цены на новостройки в агломерации Петербурга снизились на 1,4-2%.

Продажи вернутся к уровню 2022 г.

Однако об устойчивой тенденции к восстановлению рынка говорить еще рано, считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «Сегодня рынок развивается волнообразно, но активность покупателей растет. Люди уже привыкли к текущим ставкам, не ожидая их снижения в ближайшее время», – резюмировал он. Левнева также добавляет, что в 2023 г. отрасль испытывает меньше потрясений. «Рынок просто последовательно, предсказуемо сужался и адаптировался к длительному кризисному периоду. Достижение показателей турбулентного 2022 г. не может говорить о полном восстановлении. Речь идет о выживаемости, и на этом пути девелоперы пока преуспели», – добавила она.

По оценкам генерального директора ПИА «Недвижимость» Максима Ельцова, спрос в текущем году вернется к уровню 2022 г. «Но не исключено, что со временем будет нарастать дискуссия о том, что льготная ипотека становится тяжким бременем для бюджета, если ключевая ставка будет повышена», – говорит он. Напомним, что Центробанк на последнем заседании 9 июня оставил ключевую ставку без изменения – на уровне 7,5% шестой раз подряд. Однако регулятор дал сигнал о возможности повышения ставки в будущем. «В условиях постепенного увеличения текущего инфляционного давления Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции вблизи 4% в 2024 г. и далее», – сообщалось в пресс-релизе Центробанка от 9 июня.

Кроме того, как считает Ельцов, на дальнейшее повышение ставок по ипотечным кредитам могут повлиять макропруденциальные надбавки. «Банкам становится все менее выгодно выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом, поэтому из-за надбавок к коэффициентам риска ставки в перспективе могут расти», – добавил он.