Бывшее здание «Ростелекома» у «Пионерской» переделают в апарт-отель

Петербургская ATL Group (в лице компании «Центр-Инвест») отремонтирует бывшее здание «Ростелекома» рядом с метро «Пионерская» и в конце 2024 г. откроет в нем апарт-отель «4 звезды» Serebro by Avenue-apart. Об этом журналистам в рамках BestBreakfast 15 ноября рассказал директор группы Артем Мурыгин. По его словам, общий объем инвестиций в проект оценивается в 500 млн руб.

В 2021 г. компания купила у «Ростелекома» здание на Серебристом бульваре 18/1, построенное в 1978 г., за 200 млн руб. Оно изначально имело смешанную функцию: часть занимало жилье, еще часть – офисы, а также помещения с оборудованием. Общая площадь 6-9-этажного здания составляла 7000 кв. м.

Работы над проектом инвестор будет вести вместе с компанией «МТЛ-апарт», которая после запуска отеля займется его управлением. По словам Мурыгина, часть здания сохранит жилую функцию – в нем останется 25 квартир. Также будет создано 98 апартаментов уровня «4 звезды». «Для некоторых площадок по бронированию классификация является обязательной. Поэтому мы будем проходить сертификацию по звездности», – уточнил он.

Сумма инвестиций в ремонт и меблировку оценивается около 300 млн руб. Таким образом, общий объем инвестиций в проект, с учетом покупки здания, составит 500 млн руб. По словам Мурыгина, компания будет использовать собственные средства без привлечения займов.

Как рассказали в «МТЛ-апарт», общая площадь отеля – 5500 кв. м. Размер апартаментов составит от 23 до 72 кв. м, большая часть из них будет двухуровневой. Также в комплексе разместят заведение общепита, бизнес-пространство для жильцов и другие сервисы. Завершить строительство и передать собственникам ключи от апартаментов планируется в декабре 2024 г. Сам гостиничный комплекс начнет работать в конце марта–начале апреля 2025 г. Сейчас готовность объекта составляет 70%.

Как прокомментировала директор по строительству «МТЛ-апарт» Елена Пархотина, тренд на переустройство или реконструкцию старых советских зданий в апарт-комплексы в Петербурге будет нарастать. «В первую очередь – это финансовые причины. Для застройщика реконструкция более понятна, более просчитываемая и является более выгодной. Уже на начале проекта реконструкции, то есть на этапе покупки, здания проходят серьезную экспертизу, поэтому девелопер получает понятные данные о том, какой объем вложений ему понадобится. Он понимает все градостроительные ограничения и экономику», – поясняет эксперт.

По данным Nikoliers, восемь из 15 проектов апартаментов, вышедших в продажу за первые девять месяцев 2023 г. в Петербурге, предполагают создание объекта посредством капитального ремонта или реконструкции зданий. В 2022 г. реконструкцией являлись 10 из 19 запущенных проектов.

«На фоне роста себестоимости капитального строительства и ограниченного предложения ликвидных площадок для создания апарт-отелей мы ожидаем, что в регионе продолжится тренд на реконструкцию зданий в центральных локациях под апарт-отели», — прокомментировала руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева.

Но Пархотина отмечает, что у проектов реконструкции есть также и риски, которые будут сдерживать развитие тренда. «Это не новое строительство, поэтому всегда есть вероятность получить какие-то «сюрпризы». Они могут быть и в конструктиве здания, это может быть выявление охраняемых объектов уже в процессе реализации проекта. В результате инвесторам придется тратить больше денег или времени, чем предполагалось», – пояснила эксперт.

Руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов добавляет, что даже если реконструировать здание, которое не является объектом культурного наследия, остаются риски непредвиденных расходов – например, в большем объеме замены старой инженерной инфраструктуры, чем предполагалось ранее, что значительно снижает прибыль от проекта.

Руководитель отдела строительного аудита и управления проектами NF Group в Санкт-Петербурге Станислав Алексеенко отмечает, что инвестиций в размере 70 000–100 000 руб. на 1 кв. м полезной площади компании будет достаточно, чтобы переоборудовать старое советское здание в апарт-отель. Но ключевыми вопросами могут стать недостаточные мощности по теплоснабжению, размещение лестнично-лифтовых узлов и эвакуационных лестниц, развитие входной группы, зоны ресепшен и дополнительной инфраструктуры в помещениях первого этажа, которые могут осложнить проект.

«В Санкт-Петербурге риски выражаются еще и в попытках остановить строительство со стороны градозащитников – здание советской постройки, например, могут попытаться признать памятником архитектуры, что может затянуть реализацию проекта на неопределенный срок», – добавляет Дуванов.