Спрос на склады в Петербурге и Ленобласти в 2023 г. увеличился втрое

По итогам 2023 г. объем сделок на рынке качественной складской недвижимости (классов «А» и «В») в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, включая аренду, субаренду и продажу, составил 969 700 кв. м. Это почти в три раза больше, чем в 2022 г. и в 1,5 раза больше, чем в 2021 г., сообщили в консалтинговой компании NF Group.

В 2023 г. 82% сделок от общего объема было заключено на первичном рынке, то есть либо в строящихся объектах, либо в построенных объектах, которые до этого не были заняты. Этот показатель стал рекордным, в предыдущие годы он не превышал 61%. В прошлом году 57% от общего объема площадей пришлось на сделки прямой аренды, еще 37% – на сделки формата build-to-suit (строительство под конкретные технические требования заказчика). На сделки продажи пришлось всего 4%, что связано с недостатком доступного к покупке предложения площадью более 10 000 кв. м.

Онлайн-торговля как драйвер роста

Из общего объема сделок 67% были заключены компаниями из сферы онлайн-торговли, которые стали ключевым драйвером роста спроса на складскую недвижимость. Крупнейшие среди них – сделки компании Ozon по строительству объектов build-to-lease в Порошкино (117 500. кв. м), Янино (117 500 кв. м) и Колпино (105 000 кв. м). Еще 13% сделок пришлось на компании-дистрибьюторы, 7% – на сферу розничной торговли, 7% – на производственные компании, 5% – на логистику и транспорт.

С одной стороны, увеличение спроса на склады связано с ростом объемов электронной торговли. По последним данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), в январе-сентябре 2023 г. оборот e-commerce в России увеличился на 23% по сравнению с 2022 г. С другой стороны, тенденция связана с импортозамещением и необходимостью накапливать товарные запасы на складах, говорит генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости IDEM Екатерина Гресс. Она пояснила, что в условиях волатильности курса рубля и турбулентности, связанной с грузоперевозками, компании формируют товарные запасы в более существенных объемах, что и увеличивает спрос на склады.

Генеральный директор INFOLine Иван Федяков отмечает, что на ситуации сказался и другой фактор – уход ряда крупных иностранных дистрибьюторов, которые организовывали централизованные поставки в регион. «Крупные операторы максимально оптимизировали хранение вплоть до высоты и плотности. Сейчас стало больше малых поставщиков, которые ввозят товар, в том числе по параллельному импорту. Они могут организовывать оптимизацию не столь эффективно, в результате роста товарных запасов спрос на склады вырос, но они не всегда могут быть полностью загружены», – говорит эксперт.

Неудовлетворенный спрос

В связи с увеличением спроса на склады на протяжении всего 2023 г. объем доступных в аренду площадей в складских комплексах сохранялся на минимальном уровне. В декабре прошлого года объем вакантных площадей упал до 0,4% (это 19 000 кв. м). Напомним, что в конце 2022 г. он находился на уровне 1,5%. По данным NF Group, неудовлетворенный спрос на склады классов «А» и «В» в Петербурге и области составляет около 500 000 кв. м. Из них 75% – это запрос на строительство под заказ (build-to-suit или build-to-lease), средний размер запрашиваемых блоков составляет около 50 000 кв. м.

Федяков пояснил, что в текущей ситуации проблема связана не столько с самим строительством, сколько с поиском участков. Учитывая конкуренцию за участки со стороны жилищной застройки и строительства промышленных объектов, склады приходится строить в 40-60 км от черты города, но в таких локациях зачастую наблюдается нехватка персонала для работы на складах, которая и так находится под влиянием общего дефицита кадров.

«Найти персонал для работы в этих локациях сложно. Работодатель может организовать развозку сотрудников на автобусе, но ее приходится включать в рабочее время, что также увеличивает затраты», – резюмировал он.

Арендные ставки растут

Закономерно, что увеличение спроса, минимальная доля вакантных площадей, а также повышение ключевой ставки Центробанка до 16% привели к росту арендной ставки на складскую недвижимость. В декабре 2023 г. она составила 8650 руб. за 1 кв. м в год, что в полтора раза выше, чем на аналогичный период 2022 г.

По прогнозам NF Group, во II квартале 2024 г. арендная ставка может вырасти до 9000 руб. за 1 кв. м. в год в связи с высоким спросом со стороны арендаторов и отсутствием свободного предложения даже в строящихся зданиях, которые, по оценкам аналитиков, законтрактованы уже на 77%.

Опрошенные изданием эксперты также полагают, что в 2024 г. ставки продолжат расти. Федяков прогнозирует, что уже в текущем году арендная ставка может вырасти примерно на 15-30%. Однако такого роста, как в 2023 г., ожидать не стоит.

«Тенденция к росту ставки продолжится на фоне дефицита свободных площадей. Сильные игроки смогут выдержать это повышение, но малые и средние компании более чувствительны к росту ставки. У некоторых их них остаются долгосрочные контракты, но при их окончании объект будет сдаваться уже по новой, более высокой стоимости», – резюмировала Гресс.