Доля ипотеки на рынке новостроек Петербурга рухнула из-за ужесточений ЦБ

В Санкт-Петербурге в феврале на рынке нового жилья резко снизилась доля продаж в ипотеку. Если в январе 2024 г. она составляла 85% от общего числа сделок, то в феврале упала до 62%, сообщили в компании «Циан.Аналитика» в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад». Фактически падение сразу на 23 п. п. только за один месяц стало самым большим за всю историю наблюдений, уточнили в компании. Напомним, что в течение всего 2023 г. доля продаж в ипотеку не опускалась ниже 80%.

Схожая тенденция наблюдалась и в Ленинградской области, но спрос на ипотеку просел не так драматично. В феврале 2024 г. к январю того же года доля ипотеки от общего объема сделок на покупку «первички» упала на 16 п. п. до 69%. В январе она составляла 85%.

Наряду с охлаждением интереса к ипотеке упал и общий спрос на первичное жилье. В феврале на рынке новостроек Петербурга было заключено 2600 договоров долевого участия (ДДУ). Это на 48% меньше, чем в январе (5020 ДДУ). Но как отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, динамика частично связана с завышенными показателями января из-за массового переноса декабрьских регистраций. В Ленобласти спрос тоже просел, но не так значительно, как в Петербурге. В феврале этого года в регионе было заключено 1060 ДДУ, что на 26% меньше, чем в январе (1440 ДДУ).

Причины падения

Участники рынка отмечают, что падение спроса, как и сокращение доли ипотеки  в общей структуре сделок, стало закономерным следствием ужесточения условий кредитования по программам с господдержкой. Первоначальный взнос по ним был повышен с 20 до 30%. Также во всех российских регионах максимальный размер кредита по такой ипотеке ограничили суммой в 6 млн руб. Ранее для Петербурга он составлял 12 млн руб. Для покупателей, которые рассчитывали приобрести жилье в ипотеку по рыночным ставкам, охлаждающим фактором стала высокая ключевая ставка Центробанка. С середины декабря прошлого года она составляет 16%.

«После сокращения суммы лимитов по льготным программам такие показатели были ожидаемы. Текущий уровень цен на недвижимость не позволяет покупателям уложиться в эту сумму (6 млн руб.). Снижение реальных располагаемых доходов ведет к тому, что большинству населения сложно накопить даже на первый взнос, а уж тем более оплатить половину или две трети квартиры из собственных средств. К тому же высокий первоначальный взнос и ограничение по количеству выдач льготных кредитов в одни руки сделали невыгодными инвестиционные покупки недвижимости», – говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

По данным «Циан.Аналитики», по состоянию на февраль 2024 г. средняя цена 1 кв. м первичного жилья в Петербурге составила 247 700 руб. За год она выросла на 7,5%. В Ленобласти стоимость 1 кв. м «первички» за год выросла лишь на 3,6% до 147 900 руб. Таким образом, цены на новостройки в Ленобласти оказались на 40% ниже, чем в Северной столице. Соответственно, этот фактор повлиял на то, что падение продаж в Ленобласти стало не таким большим, как в Петербурге, считают девелоперы.

«Доля клиентов, которые приобретают квартиру именно для улучшения своих жилищных условий, составляет порядка 60%, а это значит, им важны площадь и количество комнат. В Ленобласти за сумму, которой хватит на покупку лишь однокомнатной квартиры в Петербурге, можно приобрести «двушку» или даже компактную «трешку»», – пояснила коммерческий директор ГК «А101» В Санкт-Петербурге Мария Орлова.

Альтернатива ипотеке

Учитывая, что покупка первичного жилья стала менее доступной, а доля ипотеки в общем объеме сделок упала, застройщики пытаются предложить другие инструменты для приобретения недвижимости. Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин называет среди таких инструментов рассрочку, программы trade-in и траншевую ипотеку. По словам Фалкина, в его группе компаний в ноябре–декабре 2023 г. сделки с рассрочкой составляли 17% от всех продаж, а за первые два месяца 2024 г. доля сделок с рассрочкой выросла сразу до до 26%.

Но Левнева отмечает, что рассрочка подходит только состоятельным клиентам или тем, кто ожидает поступления средств от продажи имеющегося жилья, чтобы покрыть сумму долга. В среднем рассрочка предоставляется всего на один год при первоначальном взносе 30%, но у разных застройщиков могут быть свои условия, пояснила она.

 Перспективы рынка

Застройщики полагают, что в ближайшие месяцы рынок не ждет значительного увеличения числа сделок. «Вероятнее всего, из-за высоких темпов инфляции в I полугодии регулятор сохранит жесткую денежно-кредитную политику. Застройщики же будут предлагать скидки на менее ликвидные лоты, услугу trade-in, гибкие условия по рассрочке, а потери компенсировать за счет повышения стоимости востребованных объектов», – считает Левнева.

По словам Орловой, нельзя сказать, что март оказался более активным месяцем, чем февраль в офисах продаж девелоперов. Потенциальные покупатели интересуются возможностями приобретения жилья, но спрос пока не конвертируется в рост числа сделок.

«Поэтому можно сделать вывод, что рынок жилья по-прежнему находится в стадии формирования отложенного спроса, люди ждут более доступных условий покупки. Можно предположить, что реализовываться этот спрос начнет примерно в мае-июне 2024 г. Но если девелоперы не смогут своевременно наполнять рынок новым объемом предложения, к лету мы можем увидеть новое повышение стоимости квадратного метра», – резюмировала она.

Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев полагает, что рост цен на жилье будет неравномерным. Наибольший потенциал роста есть у элитного сегмента, что связано с дефицитом предложения из-за фактического отсутствия новых пятен под застройку. Комфорт-класс может вырасти в цене примерно на 7-12% в 2024 г. Но для квартир экономкласса значительных предпосылок для роста цен нет, добавил он.