Корпус бывшей фабрики «Скороход» перепрофилируют в апарт-отель
Реконструкция может обойтись в 80 000 руб. за 1 кв. м, отельное оснащение – еще в 150 000 руб. за «квадрат»Строительная компания «Союз» проведет капитальный ремонт одного из корпусов бывшей фабрики «Скороход» и переоборудует его в апарт-отель. Здание площадью 3500 кв. м расположено на Заставской улице в Московском районе. Проект реализуется по концессионному соглашению с компанией «Охта Групп», которая ранее владела зданием. Ввод объекта планируется к 2026 г., сообщил журналистам генеральный директор компании Заза Паксадзе в рамках делового завтрака BestBreakfast 24 апреля. Управлять отелем будет компания «МТЛ-Апарт».
Что известно о фабрике «Скороход»
История фабрики «Скороход» началась с организации 11 сентября 1882 г. «Товарищества Санкт-Петербургского производства механической обуви». Однако известное название предприятию присвоили в 1910 г. К 1962 г. предприятие стало головным в составе Ленинградского обувного объединения «Скороход» (в него входили обувные фабрики «Пролетарская победа», 1-я и 2-я, «Восход», «Заря», фабрика спортивной обуви, а также Ленинградская, Выборгская, Гатчинская, Лужская, Невельская и Череповецкая обувные фабрики). В 1990-х годах АО «Скороход» было крупнейшей в России обувной фабрикой. В 2010-х годах исторические корпуса фабрики на Заставской улице оказались окружены жилой застройкой ввиду ликвидации промзоны. Фабрика «Скороход» признана банкротом в сентябре 2022 г. Ее имущество было распродано.
Четырехэтажное здание в муниципальном округе «Московская застава» является историческим. Оно было построено в 1890 г. для товарищества Санкт-Петербургского механического производства обуви. Проект будет реализовываться путем проведения капитального ремонта по согласованному с КГИОП плану приспособления под современное использование. На первом этаже будут располагаться коммерческие площади, жилая часть займет второй, третий и четвертый этажи. Комплекс будет включать в себя около 80 апартаментов площадью от 22 до 71 кв. м, а также около 600 кв. м коммерческих площадей.
«Приспособление здания под современное использование, безусловно, будет согласовано с КГИОП. Только после этого мы начнем внутренние работы. По фасадной части уже есть разрешение. В мае мы уже начнем фасадные работы по согласованному проекту», – отметил Паксадзе.
Чем занимается СК «Союз»
ООО «Строительная компания "Союз" занимается капитальным ремонтом и вводом в эксплуатацию объектов недвижимости. Среди реализованных проектов компании «Апарт Горный» и «Дом Зингера». Компания зарегистрирована в Петербурге в 2003 г. Владелец – Шота Паскадзе, генеральный директор – Заза Паскадзе.
«Союз» купил здание у «Охта Групп» в апреле этого года. Паксадзе не назвал точную сумму сделки, но отметил, что речь идет о «нескольких сотнях млн руб.». Ранее «Охта Групп» сдавала здание в аренду, а деньги направлялись на содержание объекта. По словам собеседника издания, маржинальность такой модели была крайне низкой. Всего «Союз Девелопмент» сейчас ведет пять проектов в разных локациях Петербурга и проводит в них реновацию под современное использование. В планах компании – купить и другие здания у «Охта Групп». «Стоимость выкупа пока не раскрываем», – говорит Паксадзе.
По оценке управляющего партнера компании «Брокерус» Алексея Лазутина, реконструкция может обойтись инвестору до 80 000 руб. за 1 кв. м. Оснащение в апарт-отель – еще в 150 000 руб. за 1 кв. м. При этом опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что проектов реновации исторических зданий под апарт-отели в Петербурге будет становиться все больше. «Тренд понятен: есть много зданий в отличной центральной локации, с удобным транспортным сообщением, которые могут быть приспособлены для новых целей, что быстрее и интересней, чем строить с нуля», – говорит Лазутин, подчеркивая, что окупаемость подобных проектов лучше или сравнима с новым строительством, так как затраты и срок реализации ниже.
Директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева добавляет, что определенный вклад в популярность данного инвестиционного продукта несет стабильный туристический поток в регионе и смещение фокуса спроса из сегмента классических отелей в сегмент аренды апартаментов. Напомним, что общее число туристов, посетивших Петербург в 2023 г., составило 9,4 млн человек, что на 16% больше, чем годом ранее. При этом на фоне роста турпотока среднегодовая загрузка городских гостиниц и апарт-отелей увеличилась с 64 до 66%. Активное расширение номерного фонда вс последние годы происходит именно за счет сегмента апарт-отелей. По данным АО «Компакт-Девелопмент», сейчас номерной фонд апартаментов в Санкт-Петербурге достигает 31 000, тогда как количество номеров классических отелей составляет 25 000.
В I квартале 2024 г. на рынке города было реализовано порядка 860 юнитов в апартаментах – в 2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали эксперты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Средняя цена квадратного метра сервисных юнитов за 1 квартал 2024 г. практически не изменилась и составила на начало апреля 298 000 руб.
Но как отмечают эксперты, проекты реновации включают и риски для инвесторов. «Риски есть в любом девелоперском проекте. Еще более высоки они в проектах редевелопмента», – говорит Волобуева. Лазутин добавляет, что в первую очередь риски связаны с охранными обязательствами и взаимодействием с КГИОП. «Есть и ограничения, которые накладывает конструктив зданий. Например, нельзя значительно увеличить высоту», – заключил он.