Стоимость аренды складов в Петербурге и области по итогам года может вырасти на треть

Средняя ставка на аренду качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам 2024 г. вырастет на 29% к уровню прошлого года. Такие данные содержатся в прогнозе консалтинговой компании IBC Real Estate. По итогам прошлого года средняя ставка на аренду сухих складских объектов (без учета операционных расходов и НДС) составила 8500 руб. за 1 кв. м в год. К настоящему моменту она уже увеличилась до 10 500 руб. Согласно данным аналитиков, по итогам 2024 г. ставка вырастет до 11 000 руб.

Рост ставок на аренду наблюдается на фоне дефицита качественной складской недвижимости. По состоянию на июнь этого года объем вакантных площадей составил всего 0,2% или 10 000 кв. м, достигнув минимального уровня за всю историю наблюдений. Годом ранее он находился на уровне 2,4%.

Согласно данным консалтинговой компании, по итогам этого года спрос, то есть общий объем приобретенных и арендованных складских площадей классов «А» и «В» на рынке Петербурга и области составит 350 000 кв. м. За прошлый год он составил 1,09 млн кв. м. В текущем году сделки уже заключены на 88 000 кв. м, что на 83% меньше, чем за аналогичный период 2023 г.

Однако такую динамику нельзя оценивать как падение спроса на склады. «Объем сделок на уровне 350 000 кв. м укладывается в традиционную картину спроса в регионе», – пояснил директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Андрей Амосов. Но в прошлом году столь высокие показатели были обусловлены сделками компании Ozon. Это контракты на строительство складов в Порошкино (117 000 кв. м), Янино (117 500 кв. м), Буграх (78 000 кв. м) и Колпино (80 000 кв. м). Фактически сделки одной компании обеспечили 58% от общего объема в 2023 г.

В текущем году (по состоянию на июнь) в структуре спроса на складские помещения продолжают лидировать компании, работающие в сфере электронной торговли (онлайн-операторы). На них приходится 66% площадей, что на 6 п. п. больше, чем в 2023 г. Уровень вакансии при этом остается предельно низким, свободных помещений не хватает.

Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев, комментируя дефицит складских помещений и рост ставок на аренду, также говорит, что основной причиной сложившейся ситуации является высокий спрос со стороны компаний онлайн-торговли, что подтверждается цифрами. По данным «Infoline-аналитики», в I квартале текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем онлайн-продаж в Петербурге и Ленобласти вырос на 41% до 227 млрд руб.

Кроме того, как отмечает Князев, на ситуацию влияют снижение объемов спекулятивного строительства (универсальные складские объекты) и высокая ключевая ставка, что сказывается на возможности инвесторов строить новые объекты.

Амосов отметил, что еще одним фактором выступает дефицит свободных земель под строительство, который преимущественно затрагивает Петербург. Однако подходящих земель немного и в области. «Чтобы построить склад площадью 100 000 кв. м, нужен участок площадью порядка 20 га. Таких участков недостаточно и в Ленобласти», – добавил он.

Согласно данным IBC Real Estate, по итогам этого года объем нового строительства складских площадей классов «А» и «В» пополнится на 550 000 кв. м. Это на 46% больше, чем в 2023 г. Однако генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров полагает, что даже с учетом этого фактора в ближайшей перспективе полностью покрыть дефицит не удастся, соответственно, ставки на аренду складов будут расти. «Спрос на склады в прошлом году вырос быстро, поэтому сейчас наблюдается расбалансировка между спросом и предложением», – говорит он, добавив, что в складах нуждаются не только онлайн-операторы, но и офлайн-ретейлеры, которые расширяют присутствие в регионе.

Однако он отметил, что положительным фактором в текущей ситуации может стать восстановление склада Wildberries в Шушарах, который пострадал от пожара. Ранее сообщалось, что его планируют ввести в эксплуатацию до конца 2024 г. По мнению Бурмистрова, это частично позволит разгрузить складскую инфраструктуру в регионе.