Спрос на ипотеку в Петербурге в июне побил двухлетний рекорд

В июне этого года петербуржцы оформили 8830 ипотечных кредитов, включая займы на первичное и вторичное жилье, следует из отчета Центробанка (имеется в распоряжении редакции). По сравнению с аналогичным периодом 2023 г. число ипотечных займов увеличилось в полтора раза. Значительный рост фиксируется и по отношению к маю 2024 г. Так, показатели июня превысили значения предыдущего месяца на 44,8%. Фактически значения июня этого года стали рекордными за последние 2,5 года. Больше кредитов петербуржцы оформили только в декабре 2021 г.

Впрочем, в разрезе I полугодия динамика оказалась более скромной. В январе-июне этого года петербуржцы оформили 32 131 ипотечный кредит, что на 9% больше, чем за аналогичный период 2023 г.

Схожая динамика прослеживается и в объеме выдачи. В июне этого года в Петербурге было оформлено ипотечных кредитов на сумму 42,81 млрд руб., что на 48,1% больше, чем месяцем ранее и на 42,1% больше, чем в июне прошлого года.  За I полугодие 2024 г. объем выдачи составил 156,5 млрд руб., превысив значения аналогичного периода 2023 г. всего на 3,3%. Соответственно, средняя сумма ипотечного кредита уменьшилась. В январе-июне этого года она составила 4,87 млн руб., что на 270 000 руб. меньше, чем за тот же период 2023 г.

Успеть до 1 июля

Взрывной рост выдачи ипотеки в июне произошел как за счет строящегося, так и готового жилья. Из данных «Циан.Аналитики» следует, что в мае на ипотеку пришлось 3542 договора долевого участия (ДДУ), а в июне – 4611. Соответственно, число таких ипотечных кредитов выросло на треть. Доля ипотеки от общего объема ДДУ в июне к маю увеличилась на 10 п. п. до 87%.

Что касается готового жилья, то в мае петербуржцы оформили 2554 таких кредитов, а в июне – 4219. Таким образом, рост за один месяц составил 65%. Однако в этот объем входят не только сделки на вторичном рынке, но и готовая недвижимость в новостройках от юридического лица-застройщика, на которую так же, как и на сделки по ДДУ распространялась ипотека с господдержкой.

Участники рынка отмечают, что основной причиной, которая повлияла на резкий рост спроса на ипотеку, стало изменение условий по программам с господдержкой. Напомним, что с 1 июля этого года в России перестала действовать программа льготной ипотеки по ставке 8%. Условия по «семейной ипотеке» по ставке 6% были скорректированы. Теперь она распространяется на семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет. Максимальная сумма кредита для ряда регионов, включая Петербург и Ленобласть, составляет 12 млн руб. Первоначальный взнос – 20%. Заемщик может оформить ипотеку и на большую сумму, но на оставшуюся часть кредита будет действовать рыночная ставка. До 1 июля получить такой ипотечный кредит могли все семьи с одним ребенком, рожденным с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г. или с двумя и более детьми младше 18 лет.

То, что в преддверии изменений заемщики стали активнее оформлять кредиты, подтверждают и застройщики, и банки. В ВТБ по итогам июня объем выдачи ипотеки в Петербурге и Ленинградской области составил около 20 млрд руб., увеличившись к маю на треть. «Всплеск спроса произошел на фоне завершения универсальной программы господдержки и «старых» условий «семейной» ипотеки», – прокомментировали изданию в пресс-службе банка.

В банке «Санкт-Петербург» также отметили увеличение спроса, которое произошло за счет сделок по программам с господдержкой. «В июне по сравнению с предыдущим месяцем доля сделок по продуктам с господдержкой в банке увеличилась на 32 п. п. и составила 57% от общего объема выдач», – сообщила руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Мария Гретченко.

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова отметила, что активность заемщиков в преддверии изменений стала нарастать еще в мае. «I половина 2024 г. на волне ожидания отмены ипотеки с господдержкой и изменений в программе семейной ипотеки была более активной, чем за аналогичный период 2023 г. Спрос не спадал даже в период майских праздников, когда обычно на рынке наблюдается затишье. В результате май по продажам обогнал апрель, что можно назвать нетипичной ситуацией. Ажиотажный спрос продолжился и в июне», – уточнила она.

Ставка подогрела активность

Частичный вклад в динамику июньских показателей внесли и ожидания заемщиков по дальнейшему увеличению ключевой ставки Центробанка. Напомним, что регулятор на заседании 26 июля сообщил о повышении ключевой ставки сразу на 2 п. п. до 18%. Сигналы о возможном увеличении ставки Центробанк транслировал ранее. Этот фактор сказался на ожиданиях тех заемщиков, которые планировали приобрести вторичное жилье (на него не распространяются программы с господдержкой), а также жилье на первичном рынке по рыночным ставкам.

«В I полугодии 2024 г. ключевая ставка Центробанка держалась на уровне 16%. Рыночные ставки банков тогда уже составляли 19–20%», – отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Генеральный директор агентства недвижимости «Всевриэлт» Светлана Белова пояснила, что ряд заемщиков, которые планировали купить жилье на вторичном рынке, в июне усилили активность, несмотря на уже существующие высокие ставки, понимая, что они в перспективе вырастут больше.

«В июне жилье в ипотеку по высоким рыночным ставкам в основном покупали те заемщики, которые рассчитывали в ближайшее время продать уже имеющуюся недвижимость, чтобы досрочно погасить кредит», – пояснила она.

Охлаждение спроса

Опрошенные изданием застройщики отметили, что после 1 июля активность заемщиков начала снижаться. «За аномально высокими показателями мая и июня, отменой программы ипотеки с господдержкой и изменением программы семейной ипотеки последовал ожидаемый спад. Впрочем, он оказался не таким существенным, как ожидалось изначально. По нашим проектам количество обращений в офисы снизилось примерно на 14%», – говорит Орлова.

Однако ряд участников рынка полагает, что в перспективе стоит ожидать более существенного падения. Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что пиковая активность в мае-июне повлияет на вымывание спроса дальнейших месяцев. «Если застройщики смогут реализовать 30-40% продаж от показателей июня, это уже будет хорошим результатом», – добавил он.

«При текущих заградительных ставках спрос продолжит снижаться. Застройщики будут сокращать свои портфели до нескольких маржинальных проектов, доступных только ограниченному числу финансово состоятельных покупателей. При этом средние цены на рынке останутся на текущем плато из-за растущих издержек на строительство, а также ограничений проектного финансирования. Финансовая модель каждого проекта согласовывается банком и не может быть изменена по желанию застройщиков», – говорит Левнева.

Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин полагает, что во II половине 2024 г. большинство покупателей возьмут паузу в принятии решения о покупке недвижимости. «С другой стороны, сейчас девелоперы довольно осторожно выводят новые проекты и очереди, происходит снижение объема товарного запаса. Таким образом, сокращение предложения может стать уравновешивающим фактором для рынка», – резюмировал он.