Петербургские застройщики нацелились на Ленинградскую область

В январе-июне 2024 г. девелоперы приобрели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области более 540 га земли под строительство жилья и апартаментов, из которых 94%, или почти 510 га земли, пришлось на Ленинградскую область, следует из аналитики NF Group. На фоне ужесточения условий ипотечного кредитования интересы застройщиков постепенно смещаются в Ленинградскую область. По данным «Дом.РФ» и Минстроя России, с июля прошлого года по июль 2024 г. число девелоперов, строящих жилье в Санкт-Петербурге, сократилось на 16 застройщиков до 114. В Ленинградской области за тот же период оно выросло на 10 организаций до 93.

В 2023 г. на рынок жилой недвижимости Ленинградской области также вышла девелоперская компания Kronung Group, которая до недавнего времени специализировалась на коммерческой недвижимости. Так как направление жилой недвижимости для компании новое, девелопер ставит перед собой задачу реализовать проекты на высоком уровне, отмечают в пресс-службе Kronung Group. Речь идет о проектах жилья премиум-класса, которые потребуют больших вложений со стороны застройщика. В результате, чтобы диверсифицировать риски, компания выбрала стратегию закупки разных «пятен» на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга.

Так, Kronung Group совместно с застройщиком «Графит» реализует проект по строительству жилья премиум-класса в Пушкине. Осенью 2024 г. компания выходит с первым проектом в Новогорелово, а в следующем году – планирует открыть напротив  торговый центр. Еще два участка девелопер приобрел в зоне Шувалово-Озерки в районе Нижнего Суздальского озера. Сдача объектов запланирована на 2027-2028 гг. Кроме того, новые проекты – это преимущественно малоэтажная жилая недвижимость, спрос на которую растет в Ленинградской области, отмечают в Kronung Group.

«Мы выбрали концепцию малоэтажного строительства, которое позволяет застройщикам продемонстрировать свой потенциал за счет интересной архитектуры, внутреннего благоустройства, разработки планировочных решений, отделки мест общего пользования. Если говорить о конечном потребителе, который покупает квартиру для себя и своей семьи, – он предпочтет жить в камерных проектах с ограниченным доступом, на закрытой территории, и, как показывает статистика, таких проектов в последнее время становится все больше», – отмечает совладелец компании Kronung Group Игнатий Найда.

Как отметил партнер NF Group Станислав Бибик, основной спрос на недвижимость в Ленинградской области сосредоточен на сегменте массового жилья. В результате большая часть нового строительства ведется в формате комплексного освоения территорий (КОТ). Однако вместе с тем в пригородах действительно набирают популярность малоэтажные комплексы.

«Особый интерес вызывает тенденция к снижению этажности строящихся объектов, что делает такие проекты более привлекательными для покупателей, ориентированных на комфортное проживание в окружении природы, при этом в достаточно близкой доступности от Санкт-Петербурга», – поясняет Бибик.

С учетом изменений условий кредитования среди девелоперов набирают популярность и альтернативные механизмы финансирования. Как пояснил генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов, когда застройщики перешли на эскроу-счета и проектное финансирование, они столкнулись с тем, что привлекать денежные средства дольщиков для приобретения новых земельных участков стало практически невозможно.

«Перед застройщиками встала задача по поиску альтернативных способов привлечения финансирования. Решение абсолютно простое – это либо цифровые финансовые активы, либо облигационные займы. Я думаю, что в ближайшее время застройщики продолжат  использовать эти инструменты для привлечения дополнительного капитала. Потому что наращивать земельный банк необходимо», – считает Ельцов.

Дополнительными инструментами финансирования пользуется и Kronung Group, к примеру, ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды). В декабре 2023 г. компания осуществила дебютный выпуск облигаций в размере 20 млн руб., а в августе 2024 г.  – второй выпуск облигаций, на этот раз – в размере 500 млн руб. Бумаги номиналом 1000 руб. размещены сроком на три года по ставке 22% годовых.

«Использование дополнительных финансовых инструментов, таких как облигации и паи, позволяют получить доступ к широкому спектру проектов без необходимости участия в их реализации. С одной стороны, это открывает новые перспективы для инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость, а с другой – предлагает девелоперам новые способы привлечения капитала, которые могут оказаться даже более выгодными, чем банковское финансирование», – резюмировал Найда.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».