Девелоперы нарастили инвестиции в покупку земельных участков в агломерации Петербурга

Девелоперские компании продолжают наращивать земельный банк в агломерации Санкт-Петербурга. По данным консалтинговой компании NF Group, за девять месяцев этого года девелоперы инвестировали более 60 млрд руб. в покупку земельных участков под строительство жилья и апартаментов – на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Площадь приобретенной за три квартала земли выросла с 86 га в прошлом году до 690 га в этом. Общая площадь приобретенных в этом году участков позволит построить свыше 4,1 млн кв. м недвижимости.

В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» тоже говорят о росте инвестиций в участки под девелопмент, но называют другие цифры. По данным компании, за девять месяцев этого года на земельном рынке Санкт-Петербурга и пригородов прошло 44 сделки по покупке земли под жилье и апартаменты на 98 млрд руб. Это на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года. 

«Несмотря на внешние сложности, такие как рост стоимости банковского финансирования и отмена льготной ипотеки, девелоперы продолжают активно наращивать свои земельные банки. Это подтверждается текущей динамикой, которая показывает, что застройщики стремятся зафиксировать стоимость земли на текущем уровне и планировать проекты с долгосрочным горизонтом», – отмечает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.

По данным компании, крупнейшей по стоимости сделкой в этом году стала покупка 9,8 га земли на Южном намыве Васильевского острова девелоперской компанией Element Development у «Группы ЛСР». Аналитик оценили ее стоимость в 17–19 млрд руб. Кроме того, крупные участки покупали GloraX, «Эталон» и ГК «ПИК» др. Средний объем сделки – 2,2 млрд руб. 

Хоть более половины (58%) от общего объема инвестиций в землю пришлось на Санкт-Петербург и лишь 42% – на Ленинградскую область, первенство по приобретаемым площадям занимают пригороды. Так, из общего объема приобретенной земли 93% или 647 га пришлось на область (Ломоносовский, Всеволожский и Выборгский районы). При этом средняя площадь приобретенного в Ленинградской области участка составила 59 га, что почти в 20 раз превысило аналогичный показатель по Санкт-Петербургу (3 га). В пригородных локациях представлено много интересных под развитие участков – они свободные от построек, порой имеют подготовку, а главное позволяют комплексно осваивать территории, что в рамках девелопмента жилья комфорт-класса является более привлекательным, говорит заместитель директора «Петербургской недвижимости» Светлана Московченко.

Управляющий партнер компании «Брокерус» Алексей Лазутин добавляет, что сейчас большая часть застройщиков смотрит на строительство жилья класса «эконом» и «комфорт», поэтому интересуется большими земельными пятнами и наделами. «Это в принципе выгоднее, потому как в рамках своих собственных земельных участков будет возможность строительства социальной инфраструктуры, что достаточно трудно делать в Петербурге, когда приобретаются небольшие пятна», – говорит эксперт, добавляя, что больших пятен в Петербурге практически не осталось. Принятый в прошлом году в городе новый Генплан не предоставил возможностей по переводу существующих промзон в земли для строительства жилья. 

«В Петербурге до сих пор отсутствует понятная прозрачная система смены вида разрешенного использования земельного участка, в отличие от Москвы. Правительству города имеет смысл обратить внимание на такой опыт и посмотреть, как можно вовлекать в хозяйственный оборот те или иные земельные участки, находящиеся сейчас под промышленным назначением. Если этого не будет сделано, многие застройщики уйдут в работу с земельными участками в Ленобласти», – уверен он.

При этом Лазутин не ждет, что в городе резко вырастет интерес застройщиков к участкам под реновацию и редевелопмент. По данным NF Group, в этом году 70% от общего количества сделок с землей пришлось на свободные участки, 22% – на участки под редевелопмент и 8% – на участки с историческими зданиями под реконструкцию. «В перспективе не стоит ждать роста количества участков под редевелопмент и реконструкцию, так как в городе отсутствует внятная программа изменения видоразрешенного использования. Плюс реконструкция и редевелопмент в Петербурге с учетом большого количества исторических зданий и объектов культурного наследия являются областью отдельной специализации, и обычным девелоперам достаточно сложно делать такую работу», – пояснил Лазутин.

В NF Group также отмечают, что рынок Петербурга и ближайших пригородов продолжает привлекать девелоперов из других регионов. Например, в этом году участок площадью 38 га в Ленинградской области приобрел челябинский застройщик ГК «АПРИ» – новый для региона игрок. «Думаю, что мы увидим еще много новых девелоперов из регионов, и это не столько особенность Петербурга, сколько общероссийские тренды экспансии девелоперов в другие регионы. Петербург традиционно привлекает более дешевым метром по сравнению с Москвой, при этом достаточно стабильным спросом и возможностью реализовать качественное жилье», – говорит Московченко.  

Между тем руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин уверен, что в ближайшей перспективе все же стоит ждать охлаждения со стороны девелоперов к рынку многоквартирного жилья, что обусловлено дорогим финансированием, высокими ставками по кредитам и сокращением ипотечных программ. «Уже в следующем году объем сделок по земле по Петербургу и Ленобласти будет меньше, поскольку девелоперы успели сформировать земельный банк, который нужно реализовывать», – заключил эксперт.