В Петербурге заканчиваются площади в качественных офисах

Доля свободных площадей в качественных офисных центрах Санкт-Петербурга к концу III квартала упала до 3,6%, а по итогам года она может снизиться до 3,3% – это самый низкий показатель за последние 10 лет. Такие данные в рамках форума Officenext привел консультант департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты сходятся во мнении, что в Петербурге наблюдается самый острый за последние годы дефицит офисов, но называют разные цифры. Директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева говорит о размере вакантных площадей на уровне 3,9%, что является самой низкой цифрой за последние 17 лет. В Nikoliers называют цифру 3,8%, добавляя, что доля вакансии на данный момент опустился даже ниже значения 2019 г., когда она составляла минимальные 5,5%.

«Безусловно, сегодня мы живем в условиях острого дефицита офисных площадей, и столь низкого уровня вакансии мы еще не наблюдали в истории современного рынка», – подчеркивает руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова.

По данным IBC Real Estate в 2014 г. на рынке города было 17,1% свободных площадей в офисах класса «А», на сегодняшний день это 3,3%, а концу года вакансия может упасть до 3%. В классе «В» вакансия за 10 лет снизилась с 9,7 до 3,7% и к концу года может достичь 3,5%. Снижение вакансии произошло на фоне высокого спроса и низких объемов спекулятивного (для продажи или свободной сдачи на рынке) строительства, отметил Мартынов. Всего на сегодняшний день, по данным компании, в городе насчитывается 4,2 млн кв. м офисных площадей. За год (с III квартала 2023 г.) этот объем вырос всего на 2,2%.

Стали меньше строить

По сведениям NF Group, с начала года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию восемь новых офисных зданий арендопригодной площадью 54 000 кв. м – это на 45% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В III квартале были введены в эксплуатацию бизнес-центры Avantgarde на Кондратьевском пр. и Bogush center на 11-й Красноармейской ул., 18–20. До конца года ожидается завершение строительства лишь одного крупного объекта класса «А» – новой очереди «Невской Ратуши», офисы в которой уже сданы в аренду.

При этом спрос на офисные помещения остается высоким, добавляют в Nikoliers. Наблюдается высокий интерес компаний к аренде отдельных этажей или целых зданий. Более трети сделок по офисам класса «А» и 20% сделок по классу «В» прошли с помещениями площадью более 1000 кв. м. В 2024 г. в 5,5 раза по сравнению с годом ранее вырос спрос на офисы площадью более 5000 кв. м. Объем чистого поглощения почти в 6 раз превышает объем нового строительства бизнес-центров.

Небольшой объем нового предложения и стабильный спрос приводят к постепенному «вымыванию» качественных объектов, на начало октября общий объем доступных для аренды офисов в действующих зданиях, по разным оценкам, составлял лишь 150 000-200 000 кв. м. В качественных офисах класса «А», введенных в эксплуатацию в 2020-2024 гг., доля вакантных площадей и вовсе стремится к нулю и составляет лишь 0,6%, отмечают в IBC Real Estate.

«Мы наблюдаем активизацию бизнеса, особенно в секторе информационных технологий и услуг, что ведет к увеличению потребности в качественных офисных площадях. Кроме того, рост спроса связан с реализацией отложенных планов по аренде, которые были заморожены на фоне экономической неопределенности в предыдущие годы», – комментирует директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

«Газпром» не добавил площадей

При этом на рынке города не наблюдалось существенного увеличения объема вакантных площадей при переезде структур «Газпрома» в башню «Лахта центра», говорит Волобуева. «Так как в настоящий момент осуществляется переезд аффилированных компаний монополиста в город наряду с высоким уровнем спроса на офисные площади в целом на рынке – высвобождавшиеся площади практически сразу занимались новыми резидентами», – отметила она.

Напомним, что «Газпром» в начале лета начал переводить сотрудников компании в новую штаб-квартиру в «Лахта центре». В конце сентября заместитель председателя правления компании Сергей Куприянов заявил, что башня заселена. Офисные помещения занимают в башне около 130 000 кв. м на 86 этажах, еще около 10 000 кв. м офисов расположены в зданиях рядом.

Чаканова отмечает, что рынку было известно об освобождении БЦ «Электро» после переезда сотрудников «Газпрома», но часть площадей была практически сразу занята дочерней компанией. «В целом все разговоры о массовом высвобождении каких-либо площадей от «Газпрома» можно считать спекуляцией. Заселение небоскреба не оказало никакого влияния на состояние рынка. С учетом масштаба компании и активного роста штата мы и в будущем не ожидаем всплеска нефтегазовой вакансии, даже после заселения будущих небоскребов», – говорит эксперт.

Цены продолжат расти

Высокий спрос и сокращающееся предложение продолжают взвинчивать цены на аренду. Мартынов отмечает, что средневзвешенные ставки растут за счет дорогих предложений с качественной отделкой преимущественно в новых зданиях, введенных в эксплуатацию за последние пять лет. По итогам III квартала 2024 г. средневзвешенный запрашиваемый показатель арендной ставки в качественных офисах класса «А», введенных в эксплуатацию в 2020-2024 гг., составил 4185 руб. за 1 кв. м в месяц.

По данным компании, в среднем по рынку за год ставка аренды в офисах класса «А» выросла на 19% до 2852 руб. за 1 кв. м в месяц, в классе «В» – на 8% до 1634 руб. Только за последний квартал аренда подорожала на 7% и 2%, соответственно. Мартынов прогнозирует, что ставки продолжат расти и к концу года дойдут до 2900 руб. в классе «А» и 1675 руб. – в классе «В».