Спрос на покупку комнат в коммуналках Петербурга не спешит восстанавливаться

В Санкт-Петербурге спрос на покупку комнат в коммунальных квартирах в январе-октябре этого года в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. упал на 22%, сообщили в компании «Циан.Аналитика» в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад». Данная статистика основана на просмотрах объявлений о продаже комнат на платформе «Циан» (является одним из лидеров рынка среди сервисов по недвижимости в России).

На настоящий момент в активной реализации на площадке находятся 1440 объявлений по продаже комнат в Северной столице. Это на 3% меньше, чем на аналогичный период прошлого года. Максимальный объем предложения за последний год (с ноября 2023 г. по ноябрь этого года) фиксировался в июле. Тогда в активной реализации находилось около 1700 комнат. Но потом их количество начало снижаться. Всего, по данным жилищного комитета города, на июль 2024 г. в Петербурге насчитывалось около 60 000 коммунальных квартир, в среднем на каждую приходится 3-4 комнаты.

Как пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, многие владельцы комнат на фоне роста ставок аренды и сложностей с продажей жилья на вторичном рынке решили их не продавать, а сдавать. Этим объясняется снижение предложения. Напомним, за три месяца лета стоимость аренды квартир в Петербурге выросла на 14-32%. Затем, после завершения сезонного спроса, ставки аренды немного снизились, но в годовом выражении все равно продемонстрировали значительный рост. Так, с ноября 2023 г. по ноябрь этого года средние ставки на аренду студий выросли на 17%, однокомнатных квартир – на 28%.

Что касается спроса на вторичном рынке, аналитик говорят о его постепенном восстановлении. Как ранее сообщали в «Авито Недвижимости», в октябре по сравнению с июнем он увеличился на 16%. Тем не менее опрошенные изданием эксперты отмечают, что признаки восстановления показывают все сегменты вторичного жилья, кроме комнат в коммуналках.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов в беседе с изданием пояснил, что восстановление спроса на «вторичку» идет на фоне перетока покупателей с первичного рынка в связи с отменой с 1 июля основной программы льготной ипотеки и коррекции условий по «семейной ипотеке». Согласно данным «Яндекс Недвижимости», по итогам октября медианная цена 1 кв. м в петербургских новостройках составила 242 000 руб., это на 18% больше стоимости «вторички». Общий тренд на восстановление спроса на вторичное жилье не коснулся комнат в коммунальных квартирах даже несмотря на относительно низкую стоимость таких объектов.

По данным «Циан.Аналитики», сейчас средняя стоимость комнаты в «двушке» в Петербурге составляет 2,99 млн руб., в «трешке» – 2,85 млн руб. Для сравнения, средняя цена студии (на первичном рынке жилья) составляет 6,2 млн руб.

Однако, генеральный директор агентства недвижимости «ВсевРиэлт» Светлана Белова подчеркивает, что в отношении комнат в коммунальных квартирах,цена может быть сопоставима и со студией, в конечном итоге все зависит от конкретного объекта. «Если говорить о сделках с конкретными объектами, то в центре Петербурга в старом фонде с высокими потолками была комната площадью 20 кв. м и стоимостью 4,9 млн руб. Собственник не хотел понижать цену, поскольку в прошлом месяце была продана подобная комната по такой же стоимости. Но если у покупателя есть такая сумма, он может купить не комнату, а студию в спальном районе Петербурга или ближайшем пригороде», – добавила она.

Снижению спроса на комнаты, в том числе, способствует и растущая конкуренция со стороны малогабаритных отдельных квартир, считает эксперт. Она поясняет, что в текущих условиях комнаты в коммунальных квартирах, в основном, покупают «живыми» деньгами или в рамках обменных цепочек. Хотя ипотечные сделки тоже есть, несмотря на то что, рыночные ставки по ним уже превышают 25%. По ее оценкам, доля ипотечных сделок на рынке комнат составляет лишь 10% от общего объема.

Управляющий партнер компании «Брокерус» Алексей Лазутин отмечает, что снижение спроса на комнаты обусловлено и вымыванием с рынка наиболее привлекательных объектов. «Это рискованный сегмент с точки зрения возможности продажи в перспективе, а наиболее интересные объекты уже выкуплены», – добавил он. Схожей точки зрения придерживается Ельцов. «Петербург постепенно перестает быть столицей коммуналок. Комнаты – это узкий рынок. Ликвидные объекты продолжат вымываться с рынка, оставшиеся будут испытывать сложности из-за рисков, связанных с дальнейшей продажей, и очевидно, не привлекут инвесторов», – заключил он.