Бывший следственный изолятор «Кресты» в Петербурге выставили на торги

«Дом.РФ» выставил на аукцион имущественный комплекс бывшего следственного изолятора № 1 «Кресты» на Арсенальной набережной в Санкт-Петербурге. Начальная цена продажи составляет 1,052 млрд руб. Время экспозиции лота (период между объявлением торгов и их проведением) составит три месяца. Заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля 2025 г., торги состоятся 21 февраля. После реставрации и современного приспособления здесь может расположиться многофункциональный центр.

Комплекс выставлен на торги единым лотом, который включает участок площадью 3,9 га и более 20 расположенных на нем зданий общей площадью порядка 41 200 кв. м, включая основные объекты – два крестообразных пятиэтажных здания, рассчитанные на 999 камер и давшие название имущественному комплексу. В лот не вошли действующая церковь Святого Александра Невского и здание общежития для сотрудников Федеральной службы исполнения наказаний (ФСИН), которые также находятся на территории комплекса.

Напомним, что решение о переносе бывшего следственного изолятора № 1 УФСИН РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было принято еще в 2006 г. Перевод заключенных в следственный изолятор «Кресты-2» («Новые Кресты») осуществлен в 2017 г., когда были завершены все строительные работы. В мае 2023 г. на основании решения профильной правительственной комиссии агентские полномочия по управлению комплексом были переданы «Дом.РФ».

В конце сентября этого года власти Петербурга внесли изменения в проект межевания квартала, в котором расположены «Кресты». Квартал  ограничен Арсенальной набережной, улицами Михайлова, Комсомола и Арсенальной. Территорию разделили на восемь участков, самый крупный (площадью 2,9 га) охватывает два крестообразных здания. Все восемь участков имеют вид разрешенного использования – «государственное управление».

Тюремный комплекс «Кресты» был построен в 1884-1889 гг. по проекту архитектора Антония Томишко на месте Петербургской тюрьмы для срочных арестантов, при этом «Кресты» строили сами заключенные. Стены сложены из красного кирпича. Ранее на этой территории располагались винные погреба. Тюремный комплекс кроме самих крестообразных зданий для содержания заключенных включал административные и вспомогательные здания, в том числе больницу, кухню, ледник, котельную, прачечную, помещения для сотрудников. В «Крестах» было проведено электрическое освещение и оборудованы системы автономного водоснабжения, принудительной вентиляции, водяного отопления. Фактически на тот момент тюремный комплекс был одним из самых современных в Европе.

Часть объектов комплекса «Кресты» относится к выявленным объектам культурного наследия. Как сообщили изданию в пресс-службе комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), среди них два крестообразных корпуса; входное здание с квартирами надзирателей; здание бани; здание кухни, пекарни и прачечной (с машинным отделением); ледник; здание больницы и др. Всего к выявленным объектам культурного наследия относятся 10 объектов комплекса, часть из них включает несколько зданий.

В КГИОП уточнили, что до начала проведения работ по сохранению необходимо организовать проведение государственной историко-культурной экспертизы для принятия решения о включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. При этом заказчиком экспертизы может выступить любое заинтересованное лицо.

Активные дискуссии о новом назначении «Крестов» начались после 2017 г., когда изолятор был перенесен в Колпино, хотя дальнейшую судьбу бывшей петербургской тюрьмы обсуждали и ранее, в том числе рассматривался вариант создания отельного комплекса. Летом 2023 г. губернатор Петербурга Александр Беглов заявил, что будущим статусом «Крестов» станет арт-кластер.

Опрошенные изданием эксперты подчеркивают важность сохранения культурного и исторического наследия имущественного комплекса, но отмечают, что редевелопмент объекта станет для инвестора сложной задачей и потребует значительного объема инвестиций. Одним из основных вопросов до сих пор остается: объект какого назначения может появиться на месте бывшей тюрьмы?

«Реконструкция «Крестов» – это один из самых специфических проектов в городе. Во-первых, «Кресты» имеют статус выявленного объекта культурного наследия. Во-вторых, есть негативный контекст. На участке однозначно нет возможности для строительства жилья, так как это не позволят санитарные нормы. Вероятно, на нем появится общественное пространство с коммерческой составляющей», – комментирует руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.

Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев не исключает, что как альтернативный вариант здесь могло бы разместиться общественно-деловое пространство, которое будет включать в себя бизнес-центры, коворкинги, выставочные залы, фуд-холл, предприятия торговли и сервиса.

«Отмечу, что в Петербурге уже есть пример успешного редевелопмента проекта, в состав которого также входило здание морской тюрьмы – Новая Голландия. После реконструкции бывшей тюрьмы и благоустройства острова это место приобрело новую популярность, а исторический ореол здания вызывает интерес как у местных жителей, так и у туристов», – говорит Кокорев.

Тюрьма на острове Новая Голландия была построена в 1830 г. Здание использовалось для размещения морских арестантских рот. Трехэтажное строение имело круглую форму, за что получило название «Бутылка».

Партнер NF Group Станислав Бибик отмечает, что «Кресты» — уникальный актив с историей. Из-за охранного статуса здание нельзя снести, что значительно сужает варианты использования. «Примеры таких преобразований существуют по всему миру — исторические здания превращаются в арт-объекты, музеи, креативные кластеры с инфраструктурой, которые привлекают не только туристов, но и местных жителей. Однако бизнес в таких проектах, как правило, не отличается высокой доходностью, поэтому привлечь инвесторов, тем более в текущей экономической ситуации, будет непросто», – добавил он.

По оценкам вице-президента Российской гостиничной ассоциации Алексея Мусакина, только на редевелопмент самих крестообразных зданий понадобится не менее 7 млрд руб., а с учетом всей территории – порядка 20 млрд руб. Возможно, в первую очередь инвестора как раз заинтересует сама территория, поскольку она находится в уникальной локации, а потом он найдет решение, как ее приспособить, резюмировал Мусакин.