Коммерческая недвижимость Петербурга в 2025 г. может недосчитаться инвестиций

Объем инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в агломерации Санкт-Петербурга в 2025 г. может существенно упасть по сравнению с 2024 г. Об этом изданию «Ведомости Северо-Запад» сообщили эксперты двух консалтинговых компаний.

Однако конкретные данные разных консалтеров отличаются. По данным партнера NF Group Станислава Бибика, если в 2024 г. объем сделок с объектами коммерческой недвижимости в агломерации Петербурга достиг 180 млрд руб., то в 2025 г. можно ожидать снижения до 140-160 млрд руб. или на 11-22%.

По оценке руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергея Владимирова, по итогам 2024 г. объем сделок с коммерческими объектами составил 120-130 млрд руб. В 2025 г. он прогнозирует падение до 70-80 млрд руб. (или на 38% год к году).

«Количество сделок сокращается из-за высокой неопределенности и геополитической напряженности», – поясняет Владимиров. При этом он отмечает, что притока инвестиций из дружественных стран пока не произошло, хотя многие участники рынка ожидали новых интересантов из Китая, арабских стран и других дружественных государств. В то же время исход иностранных продавцов из России замедляется, что также приводит к снижению числа сделок. Выход для иностранцев становится более сложным и медленным из-за растущих регуляторных барьеров, поясняет эксперт.

Бибик добавляет, что на фоне замедления динамики сделок с объектами коммерческой недвижимости в 2025 г. можно будет также увидеть увеличение количества «безденежных» и «бартерных» сделок, так как заемное финансирование остается дорогим. Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости продолжится рост значимости коллективных инвестиций.

При этом наиболее востребованными в 2025 г., по мнению Владимирова, останутся инвестиции в новые жилые проекты и земельные участки под жилищный девелопмент. «На рынок выходят новые застройщики, крупные игроки оптимизируют портфели», – отмечает эксперт.

Между тем и в этом сегменте эксперты не ждут всплеска спроса. Согласно данным директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в 2024 г. общий объем инвестиций в земельные участки достиг 124 млрд руб. Это на 5% меньше, чем в 2023 г. Трошева обращает внимание, что в Петербурге сложился дефицит земельных участков, при этом наблюдается высокая конкуренция за площадки под застройку. Осложняет ситуацию отсутствие доступного кредитования. При этом в 2025 г. она прогнозирует сохранение активности крупных девелоперов в поиске новых участков.

Стали меньше строить

Сложная ситуация с заемным финансированием и неопределенность на рынке в целом охладят активность девелоперов практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, отмечают эксперты. Так, в 2025 г. они ждут замедление темпов ввода новых складов.

Согласно данным NF Group, если в 2024 г. в агломерации города было введено 747 000 кв. м новых складских объектов, в 2025 г. ввод не превысит 705 000 кв. м. В частности, в компании ожидают запуск таких объектов как «Wildberries Красный Бор», «100К» (вторая очередь), «Ozon Ориентир Янино», «Wildberries Шушары», «Ozon PST», «Армада Парк 2», «Фортис-11», «Raum Бугры», «Осиновая Роща» и «4 Точки Софийская» (вторая очередь).

Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка прогнозирует ввод в 2025 г. лишь 552 000 кв. м новых складов (против 861 000 кв. м в 2024 г.). «Ввиду роста ключевой ставки и инфляции объемы спекулятивного строительства продолжат снижаться. Основной прирост будет происходить за счет реализации проектов в формате Built-to-suit (под конкретных резидентов)», – комментирует он.

На этом фоне аналитики прогнозируют дальнейшее снижение вакантности объектов и повышение ставок аренды на склады. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин ждет, что ставки аренды на существующие и строящиеся объекты класса «А» вырастут в 2025 г. до 13 000 – 13 100 руб. за 1 кв. м в год (против 11 500 – 11 600 руб. в 2024 г.). Объем вакансии после минимальных значений 2023-2024 гг. стабилизируется на уровне 1,5%.

Негде работать

Еще один сегмент коммерческой недвижимости, где аналитики ждут падения доли свободных площадей и роста ставок аренды на фоне сокращения нового строительства, – офисный рынок. Руководитель проектов департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов прогнозирует, что ввод новых офисов в 2025 г. не превысит 95 000 кв. м (против 110 000 кв. м в 2024 г.). По итогам 2025 г. общее предложение офисов в городе может достичь 4,4 млн кв. м.

Как отмечает директор офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова, в 2025 г. в городе запланирован ввод нескольких проектов для аренды. Это БЦ «Авиор» (18 300 кв. м) и БЦ «Северная пальмира» (43 000 кв. м) в Московском районе, БЦ «К4» (43 000 кв. м) в Красногвардейском районе, БЦ «Сабировский» (18 500 кв. м) в Приморском районе. Также в ближайшие 2-4 года ожидается ввод БЦ «Орими» (43 000 кв. м) в Выборгском районе и «Полюстрово» (63 000 кв. м) в Калининском. А вот ближайший ввод свободных объектов, реализуемых под продажу, намечен только на 2026 г. Это БЦ «Скороход» (50 483 кв. м) в Московском и БЦ «Locus от Аквилон» (6966 кв. м) в Адмиралтейском районе.

Директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко отмечает, что на фоне сохраняющегося спроса и замедления нового ввода по итогам 2025 г. доля свободных площадей класса «А» снизится до 1-2% (против 1,9%  в 2024 г.), а класса «В» – до 3-4% (против 4-5% в 2024 г.). «Часть площадей в строящихся БЦ уже сдана в аренду или находится «в переговорах». Поэтому в ближайшие два года сохранится дефицит офисных площадей, что приведет к росту ставок», – резюмировала эксперт.

ТРЦ прирастут площадями

Единственный сегмент коммерческой недвижимости, где в 2025 г. прогнозируется рост ввода новых площадей, – это торговля. Однако здесь сложилась парадоксальная ситуация: если в 2024 г. в Петербурге и ближайших районах Ленобласти не было введено ни одного нового ТЦ, то в 2025 г. ожидается запуск сразу пяти. К этому привел в том числе перенос срока ввода с 2024 г. на 2025 г. почти 70 000 кв. м площадей.

Напомним, последний крупный ТРЦ был введен в агломерации еще в 2023 г. – это «ЭкоПарк» в Мурино. В 2025 г ожидается ввод сразу 136 000 кв. м торговых площадей в пяти ТРЦ: «Небо», «Лунапарк», «ЭкоПарк II», «Парк Молл» и Hollywood. За счет этого общий объем предложения в ТРЦ города и области вырастет с 2,17 до 2,3 млн кв. м.

Между тем участники рынка прогнозируют, что в 2025 г. не стоит ждать анонсов строительства новых крупных ТЦ. «Мы будем наблюдать рост спроса на коммерческие помещения в составе ЖК и на районные ТЦ, поиск баланса между онлайн и офлайн-форматами, а также снижение интереса ретейлеров к расширению собственной розницы из-за удорожания заемного финансирования», – говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.

Руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Дмитрий Садовников прогнозирует в ближайшие годы как низкие темпы ввода новых объектов, так и уменьшение их площадей. «За 10 лет средняя площадь объектов сократилась в два раза», – отмечает он. При этом среди потребителей растет спрос на ТЦ в пешей доступности, поэтому стоит ждать изменения географии строительства: все новые объекты будут расположены не в сложившихся городских районах, а в рамках новой комплексной застройки территорий.