Застройщики продолжают сокращать активность на рынке жилья Петербурга
В условиях отмены льготной ипотеки и высокой ключевой ставки девелоперы будут сдерживать вывод новых проектов
В Санкт-Петербурге количество действующих разрешений на строительство жилья с января 2024 г. по январь 2025 г. сократилось с 210 до 178, следует из данных «Дом.РФ» и Минстроя России. Снижение числа действующих разрешений наблюдается в городе на протяжении последних нескольких лет. На январь 2022 г. в Петербурге насчитывалось 246 выданных разрешений, а на аналогичный период 2023 г. – 228.
Динамика коррелирует и с объемами строительства жилья. На январь этого года в городе строятся жилые проекты суммарно на 5,437 млн кв. м. Это на 18,4% меньше, чем на аналогичный период 2024 г. и на 28,8% меньше, чем на январь 2023 г. По сравнению с январем 2022 г. текущие объемы строительства упали уже на 63,5%.
Вместе с тем последовательно сокращается и число девелоперов, которые строят многоквартирные дома в Петербурге. На январь этого года их насчитывается 104, что на 13 меньше, чем на такой же период прошлого года и на 25 меньше, чем на январь 2023 г. На настоящий момент в первую тройку лидеров по объемам строящегося жилья в Петербурге входят ЛСР, холдинг Setl Group и ГК «КВС».
В соседней Ленинградской области тоже наметилась тенденция к снижению числа действующих разрешений и девелоперов, которые строят жилье в регионе. С января 2024 г. по январь 2025 г. количество действующих разрешений сократилось с 192 до 188, хотя до этого росло (на аналогичный период 2023 г. их насчитывалось 140). Схожим образом обстоит ситуация и с числом работающих в регионе застройщиков. С января 2024 г. по аналогичный период этого года их количество снизилось с 98 до 89. На январь 2023 г. их насчитывалось 86. На настоящий момент в первую тройку входят «Самолет», «Мавис» и холдинг Setl Group. Пока эти тенденции еще не привели к снижению текущих объемов строительства. Сейчас в Ленобласти строится 3,923 млн кв. м жилья, что на 1,7% больше, чем на январь 2024 г. и на 14,5% больше, чем на январь 2023 г.
Если же рассматривать объемы ввода жилья в Ленобласти за 11 месяцев прошлого года в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. (показатели за 12 месяцев еще не опубликованы), то по данным Петростата, объем ввода жилых домов организациями (без учета ИЖС) уже упал на 27,2% до 1,057 кв. м. В Петербурге, как ранее сообщал вице-губернатор города Николай Линченко, за полный 2024 г. строительные компании предварительно сдали 2,5 млн кв. м жилья. Это на 28% меньше, чем за полный 2023 г.
Ряд опрошенных изданием экспертов и участников рынка полагает, что на фоне высокой ключевой ставки и отмены основной программы льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках объемы вывода новых проектов в Петербурге и области в перспективе ближайших лет будут сокращаться. Уже сейчас эти тенденции частично соотносятся с изменением спроса на земельные участки со стороны девелоперов.
По предварительным оценкам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2024 г. в Северной столице и Ленобласти было проведено 56 сделок с жилыми участками под жилое строительство и апартаменты суммарно на 124 млрд руб. По сравнению с 2023 г. по количеству сделок показатель отстает на 11%, а по объему инвестиций – на 18%. Однако суммарная площадь приобретенных участков увеличилась на 57% до 997 га. Хотя число сделок и сократилось, девелоперы стали в среднем приобретать участки большей площади. Если в 2023 г. в структуре сделок преобладали участки площадью до 5 га (75% от общего объема), то в 2024 г. доля небольших участков снизилась на 14 п. п. в пользу более крупных лотов.
«Проявляется тенденция на оптимизацию земельных банков. Девелоперы продают участки с полной и частичной подготовкой, избавляются от активов, которые сложно перевести под жилое строительство, диверсифицируют бизнес, выходят в сегмент Light Industrial. Продолжается наращивание земельных банков за счет крупных сделок. В основном это новые игроки (Dogma, «Брусника» и АПРИ) и крупные компании (GloraX, Setl Group, «Мавис» и «Эталон»)», – пояснила заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко.
Директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов добавил, что для фиксации прибыли некоторые застройщики продают свои проекты, однако в то же время наиболее активные девелоперы стремятся приобрести качественные проекты с дисконтом.
По словам директора по развитию ГК «Лидер Групп» Надежды Ильиной, на общее снижение сделок с земельными участками влияет и то, что на фоне роста ключевой ставки в совокупности с другими экономическими факторами застройщикам стало гораздо сложнее получать бридж-кредиты, благодаря которым в большинстве случаев и приобреталась земля под строительство. «Кроме того, что сам бридж-кредит стал на порядок дороже, сильно вырос объем собственного финансового участия девелопера на старте проекта. Поэтому сейчас можно говорить о том, что застройщики в определенной степени находятся в режиме ожидания», – подчеркнула она.
С другой стороны, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти Алексей Бушуев выразил мнение, что тенденция к формированию «земельного запаса» у девелоперов все же наблюдается, но ее можно упустить из виду, так как она маскируется противоположным трендом, поскольку некоторые крупные застройщики избавляются от неперспективных площадок.
С учетом всех факторов, влияющих на текущее состояние рынка жилья, объемы вывода новых проектов будут сокращаться, но в меньшей степени это затронет 2025 г. «Поскольку у проектов жилых комплексов длинный жизненный цикл, в этом году будут введены в эксплуатацию объекты, которые начали строить два-три года назад. Соответственно, за ввод жилья в 2025 г. отвечают старты продаж проектов 2022 г.», – прокомментировал Бушуев.
Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров отметил, что объекты, которые находятся на продвинутой фазе строительства, будут завершены, а крупные будут вводиться поэтапно. «Девелоперы будут внимательно следить за темпами продаж по текущим очередям и станут выводить новые проекты только при положительном результате. В большей степени текущие процессы затронут сегмент «эконом» и КОТ (комплексное освоение территорий). Оба сегмента фактически зависели от льготной ипотеки», – говорит эксперт.
По мнению коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге Марии Орловой, в текущих условиях высокой ключевой ставки и ограничений по субсидированию ипотечных программ ряд девелоперов может предпочесть не выводить на рынок проекты. «В первую очередь это затронет самый массовый сегмент – комфорт-класс. Теоретически это может создать дополнительный дефицит предложения. Однако это точно не коснется уже запущенных проектов, они должны быть достроены в соответствии с обязательствами», – резюмировала она.