В Петербурге в 2025 году могут открыться 11 новых апарт-отелей
Прогнозируемый объем ввода новых номеров в этом году обещает стать рекордным
По итогам 2025 г. классифицированный номерной фонд апарт-отелей в Санкт-Петербурге может пополниться на 2455 юнитов, следует из прогнозов консалтинговой компании NF Group. Это станет рекордным показателем за последние 10 лет. На этот год в городе запланированы к открытию 11 апарт-отелей, 10 из них будут функционировать под управлением российских сетевых операторов. Среди них «МТЛ. Управление недвижимостью», Becar Asset Management, Visioneer Property Group и др. На конец 2024 г. в Петербурге насчитывалось 53 апарт-отеля на 8800 классифицированных номеров. Таким образом, по объему номерного фонда прирост по итогам 2025 г. составит 28%.
Напомним, что по итогам 2023 г. прирост классифицированных номеров апарт-отелей в Северной столице составил 2289 юнитов. Но в 2024 г. динамика замедлилась. По итогам прошлого года классифицированный номерной фонд апарт-отелей в Петербурге увеличился на 777 юнитов. В их числе «Гимназия № 5» («пять звезд») на 45 номеров, VALO Soul на 210 номеров категории «четыре звезды», «25/17 Заневский» на 120 номеров «четыре звезды», Artstudio M103 на 80 юнитов также категории «четыре звезды» и комплекс сервисных апартаментов Well на 40 номеров – «три звезды».
При этом апарт-отели по объему номерного фонда продолжают прирастать быстрее, чем классические гостиницы. В конце 2024 г. доля апарт-отелей от общего объема номеров действующей качественной гостиничной недвижимости в Петербурге составила 37%, увеличившись на 2 п. п. по сравнению с концом 2023 г. Что касается нового предложения, которым пополнился рынок за прошлый год (1100 номеров), то из этого объема 70% пришлось на апарт-отели и только 30% – на классические гостиницы.
«На протяжении последних пяти лет номерной фонд апарт-отелей и их доля в общем объеме предложения на рынке гостиничной аренды ежегодного демонстрируют положительную динамику. Заявленный объем новых проектов в среднесрочной перспективе позволяет сказать, что рынок будет активно развиваться и дальше. В условиях высокой ключевой ставки возвратный капитал с продажи юнитов розничным инвесторам позволяет девелоперам минимизировать дорогую кредитную нагрузку и увеличивать емкость средств размещения в городе», – отметила партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Если же рассматривать сегмент классических отелей, то по итогам прошлого года он прирос всего на 321 номер. В городе открылись четыре гостиницы категории «пять звезд»: «Domina Пулково Отель» на 253 номера, Cosmos Selection Saint-Petersburg Italyanskaya на 23 номера, Villa du Prince на 22 номера и бутик-отель Villa Mr. Pinky на 13 номеров. Также открылся один отель категории «четыре звезды» – «Особняк Юргенса» с номерным фондом 10 единиц.
Как прокомментировал изданию руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров, в этом году в сегменте классических гостиниц запланировано открытие двух новых гостиничных объектов с совокупным номерным фондом 1104 единиц. Как ранее сообщали «Ведомости Северо-Запад», летом в городе планируется открыть новый отель Svet на 802 номера, строительство которого осуществляет Гостиничный девелопер АО «СЗ «Отель Введенский. Также в этом году планируется ввод в эксплуатацию отеля «Лахта Тауэрс» (рядом с «Лахта центром») на 302 номера, сообщало издание. Ранее сроки ввода этого объекта были намечены на лето 2024 г. Владимиров отмечает, что в случае реализации этих двух проектов показатели прироста нового предложения классических гостиниц в 2025 г. станут рекордными начиная с 2008 г.
Однако, как следует из данных NF Group, заявленный на этот год объем нового предложения апарт-отелей будет больше, чем в сегменте классических гостиниц. Соответственно, апарт-отели продолжат увеличивать свою долю в общем объеме гостиничной недвижимости.
Развитию рынка апарт-отелей во многом способствует развитие внутреннего туризма, отмечают эксперты. Российские гости зачастую приезжают с семьями, а апартаменты в силу большей площади наиболее подходят для семейного размещения. По данным городского комитета по развитию туризма, по итогам 2024 г. турпоток в Петербург составил 11,6 млн человек, что на 23,4% больше, чем в 2023 г. и даже на 11,5% больше рекордных показателей 2019 г. Основные туристы – российские. Доля иностранных гостей от общего турпотока в 2024 г. составила всего 7% против 47% в 2019 г.
По данным руководителя направления исследований Nikoliers Ольги Рянкель, по итогам 2024 г. средняя загрузка апарт-отелей в Петербурге составила 86,8%, что на 0,3 п. п. больше, чем годом ранее и на 5 п. п. выше значения 2022 г. Вместе с тем подросли и цены на размещение. Средняя стоимость номера за сутки в Северной столице по итогам 2024 г. достигла отметки в 3110 руб. за сутки, что на 19,6% превысило результат 2023 г. и на 29,9% показатель 2022 г.
Тем не менее ряд экспертов полагает, что несмотря на положительную динамику, в 2026-2027 гг. рынок апарт-отелей уже не будет прирастать такими темпами как в предыдущие годы. «Большая доля покупок апартаментов физлицами осуществлялась с привлечением кредитов, а текущая ключевая ставка является запредельной. Темпы продаж апартаментов могут негативно сказаться на выводе будущих проектов. Когда внешний денежный поток снижается, это влияет на принятие решений», – говорит директор управляющей компании Citytel Group Андрей Петелин.
«Большей проблемой для рынка является ключевая ставка. Именно из-за нее в ближайшие годы будет спад в части новых объектов. Тем ценнее становятся текущие проекты», – подтверждает тенденцию вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Фактически высокая ключевая ставка уже начала сказываться на продажах апартаментов. По данным Рянкель, в 2024 г. в Петербурге зарегистрировано 2100 договоров долевого участия на апартаменты (исключая сделки с юридическими лицами, оптовые продажи и элитный сегмент). Это на 25% меньше, чем в 2023 г.
Директор компании «Индивидуальный туристический сервис» Виктория Шамликашвили также полагает, что в перспективе вывод новых проектов апарт-отелей будет зависеть в том числе от привлечения в этот сегмент физлиц – потенциальных покупателей юнитов. «Однако на ситуацию влияет множество факторов. Преимуществом для этого сегмента является то, что у апарт-отелей эксплуатационные расходы ниже, чем у классических гостиниц. С другой стороны, нужно понимать, что активное развитие апарт-отелей происходило на фоне увеличения числа внутренних туристов, которые стали составлять основную долю в структуре общего турпотока в Петербург. В перспективе турпоток будет прирастать за счет российских туристов и частично иностранных гостей, но пик этого роста и интереса к апарт-отелям уже близок», – резюмировала она.