Аренду госземли в Мурманской области привязали к кадастровой стоимости и инфляции

В Мурманской области пересмотрели порядок определения арендной платы за государственные земли, что в отдельных случаях привело к кратному росту стоимости аренды. С этого года размер платы за участки, полученные без торгов от государства, привязали к кадастровой стоимости и инфляции. В феврале арендаторы начали получать извещения, в которых фигурируют новые суммы.

В целом в России арендная плата госземли будет привязана к кадастровой стоимости только с 1 января 2026 г. Однако Мурманская область решила провести эксперимент на год раньше. Постановление правительства региона № 965-ПП от 26.12.2024 г. «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Мурманской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» вступило в силу 1 января 2025 г.

Как сообщили изданию «Ведомости Северо-Запад» в региональном Министерстве имущественных отношений, в 2014 г. полномочия пересмотра стоимости аренды земли были переданы муниципалитетам, в собственности которых находились земельные участки. Но в ряде муниципалитетов власти годами не пересматривали стоимость аренды.

Например, стоимость аренды 1 кв. м по некоторым участкам для индивидуального жилищного строительства до конца прошлого года составляла порядка 3-5 руб. в год. Для территорий, арендованных под мало- и многоэтажное строительство – около 5 руб. в год за 1 кв. м (так, годовой платеж за участок площадью 5000 кв. м приносил в местный бюджет всего 25 000 руб. в год). В министерстве привели и другие примеры заниженной арендной платы, не называя конкретных арендаторов: стоимость 1 кв. м в аренду по ряду предприятий, в том числе и крупных, варьировалась от 15 до 30 руб. в год за 1 кв. м. В рекреационном бизнесе были зафиксированы критически низкие ставки – всего 2 коп. в год за 1 кв. м. Стоимость аренды для гаражного строительства составляла около 8 руб. в год, в сфере недропользования – 4 руб. за 1 кв. м, под складами – около 40 коп.

«Экономические реалии изменились, и новый подход основан как раз на экономических расчетах. Также мы идем в сторону исполнения федеральной инициативы о привязке к кадастровой стоимости, одними из первых в стране стали проводить кадастровую оценку. Специально начали применять новую формулу сейчас, чтобы у нас был год на работу со всеми трудностями, помощь бизнесу и людям», – прокомментировала министр имущественных отношений Мурманской области Виктория Минкина.

Теперь стоимость годового размера арендной платы рассчитывается по формуле с тремя переменными: исходя из кадастровой стоимости участка, умноженной на коэффициент динамики рынка и коэффициент арендной платы за участок. Коэффициент динамики рынка позволяет учесть инфляцию и произвести индексацию кадастровой стоимости для целей определения арендной платы. Постановлением правительства Мурманской области на 2025 г. он установлен в размере 1,3456.

Размер коэффициента арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Самые высокие – у промышленности (коэффициент равен 8), предпринимательства, производственной деятельности, складов, транспорта (у всех этих направлений показатель равен 7). Самый низкий коэффициент (2) – у жилой застройки, индивидуального жилищного строительства, хранения автотранспорта, недропользования, ведения огородничества.

В отдельных случаях ставка аренды для арендодателя вырастет более чем в 10 раз. Так, в одном из гаражных кооперативов Мурманска сообщили, что вместо аренды 136 000 руб. в год новая стоимость составит 1,52 млн руб. 

Кроме того, в скором времени для арендаторов госсобственности вырастет стоимость не только земли, но и объектов недвижимости. Минимущество региона подготовило постановление (оно еще не прошло официальное подписание и опубликование) о внесении изменений в порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Мурманской области. Документ создан для снижения финансовой нагрузки на организации, осуществляющие услуги электро-, тепло-, водоснабжения, которым за счет областного бюджета предоставляются субсидии.

Между тем власти обещают предоставить ряд льгот отдельным категориям арендаторов. «Мы сохраняем льготу для определенных категорий граждан, сохраняем социально ориентированный подход (пенсионеры, ветераны Великой Отечественной войны, СВО, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, многодетные семьи, инвалиды и т. п.). Льготный режим будет действовать и, например, для оленеводов, занимающих крупные территории в районе Ловозерской тундры (размер платы будет ограничен 0,1% от кадастровой стоимости)», – уточнила Минкина.

Для остальных категорий арендаторов возможность экономии власти видят в приобретении земли и объектов недвижимости в собственность, чтобы платить налог на имущество, что может оказаться выгоднее. Например, стоимость выкупа земельного участка для ИЖС составляет до 15% от кадастровой стоимости, в этом случае после покупки вместо арендной платы будет взиматься земельный налог, размер которого ниже.

Председатель регионального отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Константин Котловский уверен, что повышение стоимости аренды для предпринимателей скажется на потребителях. Бизнес будет стремиться переложить новые расходы на стоимость производимых товаров и услуг.

«Социально ориентированный бизнес и некоторые другие категории смогут, вероятно, рассчитывать на государственную поддержку, но всеобщее субсидирование маловероятно. Поэтому малый бизнес находится в зоне риска, особенно если это инвестиционные проекты на кредитные средства – в случае роста арендных платежей увеличивается риск выйти из графика кредитных платежей. Если проект реализуется за собственные средства, то резко вырастает срок их окупаемости», – добавил Котловский.

Исполнительный директор Ассоциации «Мурманская региональная гильдия риелторов» Константин Вензовский отмечает, что еще одним негативным проявлением нового подхода может стать снижение привлекательности коммерческой недвижимости. «Когда стоимость аренды земли или имущественные налоги высоки, то маржинальность бизнеса по таким объектам коммерческой недвижимости снижается. Растет себестоимость услуг, производства. Как следствие – объект будет менее привлекателен для бизнеса, а, значит, стоить дешевле. Сдача объектов в аренду становиться более сложным делом. С ростом накладных расходов растет цена аренды, а в случае смены арендатора периоды ожидания между ними будут обходиться собственнику дороже», – отметил он.