Недостроенную «мореходку» в Мурманске могут выставить на торги в пятый раз
Участники рынка отмечают, что при нынешних рыночных условиях объект мало интересен инвесторам
Четвертые торги по продаже одного из самых известных недостроенных зданий Мурманска – среднего специального морского технического училища на улице Кооперативной – 27 марта вновь были признаны не состоявшимися. Сейчас объект начали готовить для пятого по счету аукциона, рассказали изданию «Ведомости Северо-Запад» в пресс-службе Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области.
После очередных неудачных торгов объект сначала предложат кредиторам собственника со скидкой в 25%, а затем, если здание не купят, его снова выставят на публичную продажу. С большой долей вероятности мурманскую «мореходку» ждет пятый аукцион, уточнил собеседник издания.
По данным сайта «ГИС Торги», недостроенное училище было рассчитано на 1200 мест размещения, его площадь составляет 25 493 кв. м. Объект является собственностью ООО «Международный деловой центр «Мурман» (учреждено норвежской компанией «Мурман» АС). На недострой наложен арест в рамках нескольких исполнительных производств на общую сумму 20,8 млн руб. (основной кредитор – территориальное управление Росимущества). Но здание реализуют по рыночной стоимости.
Во время первого аукциона, который состоялся в октябре 2023 г., начальная цена здания составляла 584 млн руб., в декабре того же года была вторая попытка продать недвижимость уже за 496,7 млн руб. Третий аукцион состоялся в феврале 2025 г., цена была снижена до 344,7 млн руб. Во время четвертого она упала до 293 млн руб. К пятому аукциону стоимость вновь будет понижена, дисконт может составить до 30%.
Как отмечает генеральный директор Корпорации развития Мурманской области Артем Кукса, интерес к подобным объектам со стороны инвесторов есть. Например, на инвестиционном портале Мурманской области размещен проект по приобретению и реконструкции под четырехзвездочный отель здания на улице Володарского, 16, где ранее находилось отделение Мурманского областного наркологического диспансера. Объем инвестиций оценивается в 200 млн руб. По данным ведомства, сейчас объектом интересуются несколько инвесторов, которые готовы его приобрести. Но их названия в корпорации не раскрывают.
«Власти не могут не приветствовать такое преображение зданий, не украшающих облик населенных пунктов, и желание инвесторов создавать на их базе действительно нужные объекты. Например, сейчас в Мурманске не хватает мест размещения. Но, конечно, к каждому проекту нужен индивидуальный подход, весь порой переделывать сложнее, чем создавать с нуля», – рассказал Кукса.
Часть недостроев и заброшенных зданий находятся в муниципальной собственности. По данным комитета территориального развития и строительства (КТРИС), на август 2024 г. в Мурманске насчитывалось 19 таких объектов. Потенциально они могут быть сданы в аренду или переданы по договорам безвозмездного пользования. Но пока таких случаев немного.
В качестве позитивного примера о преображении объекта незавершенного строительства в КТРИС назвали бывший недострой по улице Папанина, 2. Изначально собственник планировал построить там боулинг-центр, однако много лет недострой пустовал. Новый инвестор открыл в нем торговый центр (здание было введено в эксплуатацию в марте 2024 г.).
Между тем у многих объектов практически нет перспектив. В качестве наиболее сложных ситуаций в мэрии привели в пример два муниципальных объекта незавершенного строительства: здание трансформаторной подстанции на улице Полярные Зори и девятиэтажное общежитие на 525 мест вместе с подпорной стеной на улице Семена Дежнева. Передать их коммерческому сектору сложно, так как подстанция подлежит сносу (что требует дополнительных вложений), а общежитие построено всего на 8 %.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что реализовать недострои и не эксплуатируемые в нынешних рыночных условиях здания сейчас сложно. Руководитель комитета по жилищной политике и управлению недвижимостью Мурманского отделения «Опоры России» Ирина Горина отмечает, что например в случае со зданием «мореходки» есть вероятность, что достроить его уже нельзя, нужно проводить серьезное техническое исследование. При этом снос масштабных конструкций может стоить очень дорого, и вкупе со стоимостью объекта стать непосильным для покупателя. Даже если объект получится завершить, потребуется оплатить подключение к коммуникациям, а речь о сотнях миллионов рублей.
«Не каждый может потянуть покупку и реконструкцию, особенно на фоне изменений по расчетам стоимости аренды государственной земли с начала этого года, когда суммы платежей выросли кратно. На такие объекты, как недостроенное училище, требующие солидных вложений, должен прийти другой уровень инвестора – федеральный. В недостроях заинтересованы представители туризма, коммерции и сетевых магазинов», – отмечает Горина.
Сложность в покупке объектов незавершенного строительства специалист по недвижимости агентства «Риэлт-сеть» Константин Прокопенко видит также в отсутствии кредитования с низким процентом для бизнеса. Такие объекты требуют серьезных вложений при отсутствии возможности приносить доход сразу – их, например, нельзя сдать в аренду без приведения в порядок.
«Бизнесу интереснее небольшие объекты в хороших локациях ближе к центру города. При этом их рассматривают не для аренды, реконструкции и достройки, так как это не выгодно, а для перепродажи. Но цены устанавливаются непосильные для местных. Сейчас заполярные предпринимали нацелены на семилетний срок окупаемости объекта, а в случае с недостроенным училищем о таком говорить нельзя», – объясняет Прокопенко.