В Петербурге усилился дефицит качественных офисов

Доля свободных качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге на конец марта 2025 г. составила всего 3,7%, что соответствует 160 000 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. она снизилась на 2,2 п. п., следует из данных консалтинговой компании NF Group. Из свободных 160 000 кв. м площадей 39 000 кв. м приходится на офисы класса A и 121 000 кв. м на офисы класса B.

В I квартале этого года в городе был введен в эксплуатацию один офисный центр класса А «Северная Пальмира» в Московском районе и завершена реконструкция двух зданий под офисы класса В – «Товарная контора» рядом с бывшим зданием Варшавского вокзала и «Сенатор» на Московском проспекте. Суммарный объем нового предложения в  этих трех объектах составил 50 000 кв. м, при этом половина из них уже сдана в аренду.

Дефицит качественных офисных площадей усилился, в том числе на фоне низких темпов ввода объектов в прошлом году. Так, в 2024 г., по данным компании, в Петербурге ввели в эксплуатацию и завершили реконструкцию семи офисных зданий, их суммарная арендопригодная площадь составила 50 000 кв. м. Все эти бизнес-центры относятся к классу В. Прирост нового предложения за прошлый год оказался минимальным за всю историю петербургского рынка. Также это был первый год, когда в городе не было введено ни одного офисного здания класса А.

«С начала этого года мы продолжаем наблюдать устойчивый спрос на качественные офисы. Однако на рынке остается все меньше доступных вариантов, особенно в классе А. Это создает давление на арендные ставки и повышает конкуренцию за свободные блоки. До конца года мы ожидаем незначительное увеличение объема нового предложения за счет завершения реконструкции, однако при сохранении текущей ситуации существенного изменения баланса спроса и предложения не произойдет — вакантность останется на низком уровне», — прокомментировала директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Учитывая темпы текущего строительства, до конца 2025 г. в Петербурге рынок может пополниться на 80 000 кв. м новых офисов. На конец марта свободными из них оставались 25 000 кв. м. Это приведет к стабилизации вакантности на уровне 3–4% в среднем по городу, что свидетельствует о дефиците площадей, говорят аналитики компании. Опрошенные изданием эксперты также отмечают, что об изменении ситуации в лучшую сторону говорить пока не приходится.

«На рынке офисных площадей сохраняется дефицит офисных помещений, причем это касается и блоков на 500 кв. м, и крупных лотов от 2000 кв. м. Арендодатели в большинстве своем не готовы вкладываться ни в косметический ремонт, ни в реновацию объектов, перекладывая данные затраты на арендатора. В свою очередь, арендаторы не готовы к капитальным затратам на отделку, так как это требует привлечения значительных средств из основного профильного бизнеса», – подчеркнула директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова.

Руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов отмечает, что низкий уровень девелоперской активности и высокие темпы реализации объектов в аренду и на продажу до ввода в эксплуатацию усиливают дефицит предложения. «Из-за дефицита готовых предложений возрастает спрос на офисы в строящихся бизнес-центрах. Поскольку около 80%  офисных площадей из объема, который ожидается к вводу к 2025 г., уже реализовано, спрос не может быть удовлетворен, что приведет дальнейшему снижению вакантности», – прогнозирует он.

По словам заместителя руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, с учетом низкого объема ввода новых бизнес-центров и высокой деловой активности на рынке наблюдается накопление отложенного спроса, который невозможно будет реализовать по мере ввода в эксплуатацию немногочисленных объектов как минимум в ближайшие три года. «В связи с этим можно полагать, что освобождающиеся офисные блоки будут быстро занимать новые арендаторы, а спрос на площади в строящихся объектах сохранится», – добавила эксперт.

В связи со снижением доли вакантных площадей закономерно увеличивается и стоимость аренды. По данным NF Group, за первые три месяца 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в бизнес-центрах класса А (включая НДС и операционные расходы) увеличилась на 10% до 3150 руб. за 1 кв. м в месяц. Средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения класса B выросла на 4% и по данным на конец марта достигла 1835 руб. за 1 кв. м в месяц.

По прогнозам Мартынова в целом на фоне снижения доли свободных площадей к концу 2025 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга будет наблюдаться дальнейшее увеличение средневзвешенных арендных ставок в пределах 12%. Горячева полагает, что к концу года следует ожидать умеренное повышение рыночных ставок аренды на 10-15% в зависимости от объекта и локации.