Объем ввода складов в Петербурге в первом квартале упал на 64%

Объем ввода складской недвижимости в Санкт-Петербурге в I квартале 2025 г. составил 43 500 кв. м, это на 64% меньше, чем за аналогичный период 2024 г., сообщил старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Nikoliers Кирилл Вечер. Из этого объема только 29% (12 500 кв. м) пришлось на спекулятивные проекты, то есть складские комплексы со стандартными параметрами. Основную же долю составили объекты, строящиеся под конкретных арендаторов (build-to-suit).

«Это свидетельствует об осторожности девелоперов, которые предпочитают строить объекты под конкретных арендаторов в условиях высокой стоимости финансирования и рисков», – отметил Вечер. В январе-марте этого года в Петербурге в эксплуатацию были введены складской комплекс компании «Диалог-Терминал» (6800 кв. м), еще один производственно-складской комплекс площадью 23 000 кв. м, а также три корпуса «Технопарка Шушары» общей площадью 4300 кв. м.

Однако к концу 2025 г. Петербург может выйти на крупнейший за свою историю объем ввода на уровне 488 000 кв. м, что связано с завершением нескольких крупных build-to-suit проектов, а также постепенным восстановлением интереса инвесторов к региону, добавил эксперт.

В конце I квартала этого года уровень вакансии на рынке складских площадей в Петербурге составил 2,3% (130 000 кв. м), что на 1,2 п. п. больше, чем в IV квартале 2024 г. Однако если рассматривать только аренду (без учета продажи), то уровень вакансии составил всего 1,5%. Средневзвешенная арендная ставка в объектах класса А за год выросла на 17% до 10 300 руб. в год за 1 кв. м.

Что касается спроса, то в I квартале на рынке складской недвижимости Петербурга было заключено сделок суммарно на 52 200 кв. м (включая продажу и аренду). Это на 13% меньше, чем за январь-март 2024 г. Из этого объема 90% пришлось на спекулятивные сделки. Самая крупная сделка за этот период – аренда компанией Wildberries 12 600 кв. м в складском комплексе «Виламет». По итогам 2025 г. по сравнению с 2024 г. спрос может упасть на 33% до 275 000 – 300 000 кв. м в связи охлаждением интереса со стороны маркетплейсов и ограниченными возможностями спекулятивного строительства, прогнозирует Вечер.

Опрошенные изданием эксперты отмечают, что на рынке региона продолжает сохраняться дефицит качественных складских площадей, несмотря на небольшое увеличение уровня вакансии. «Низкие темпы нового строительства в Северной столице связаны, прежде всего, с общероссийской тенденцией – переносом сроков ввода крупных объектов. К концу года, согласно нашему прогнозу, темпы нового строительства ускорятся, а совокупный  объем ввода составит 450 000 кв. м», – прокомментировал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Он добавил, что на текущий момент на стадии строительства находятся 930 000. кв. м с ранее заявленным сроком ввода до конца этого года. Но ввод части объектов, согласно прогнозам, будет перенесен на 2026-2027 гг. Крупнейшими объектами, ожидаемыми к вводу в этом году, могут стать Central Properties Янино и PST Development Порошкино.

Управляющий директор компании «Брокерус» Алексей Лазутин подчеркнул, что сейчас на рынке складов вакансия остается на низком уровне, а нового предложения мало. «Основная причина -  рост стоимости строительства, который опережает темпы увеличения арендных ставок. Строительный цикл в сегменте складов не такой длинный, как в других объектах коммерческой недвижимости. Но все же девелоперы «завязаны» на привлечении банковского финансирования, что при высокой ключевой ставке тормозит строительство новых проектов», – говорит он.

Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев отмечает, что основная доля объектов, заявленных к вводу в 2025 г., строится под компании онлайн-торговли, но спрос на склады со стороны данного сегмента уже практически сведен к минимуму. «Это объясняется тем, что представителям онлайн-торговли необходимо время на освоение набранных в предыдущие годы площадей. В этом году ожидается увеличение доли сделок в других сегментах, например, в розничной торговле», – говорит он.

По мнению Князева, с учетом сохранения дефицита площадей предпосылок к снижению арендной ставки на данный момент нет, но и продолжительный рост, который наблюдался с 2023 г., постепенно замедляется. Генеральный директор компании Maris Борис Мошенский добавил, что тенденция к росту арендных ставок на менее ликвидные  площади, которых большинство, вероятно, подошла к концу. «При этом уровень вакансии на рынке сохраняется на минимальных значениях, но в среднесрочной перспективе он может несколько увеличиться», – заключил он.