Станет ли редевелопмент новым драйвером рынка жилой недвижимости Петербурга
Сейчас развитию ряда проектов мешает непрозрачная градостроительная политика, считают участники рынка
В Санкт-Петербурге в период с января по май 2025 г. ввод нового жилья составил 1,114 млн кв. м – это на 9,5% меньше относительно аналогичного периода 2024 г. На фоне практически полного отсутствия свободной земли под новое строительство более актуальным становится редевелопмент, отмечают участники отрасли. Однако данные проекты сталкиваются с рядом сложностей – от непредвиденных затрат до бюрократических барьеров. По мнению экспертов, опрошенных деловым изданием «Ведомости Северо-Запад», без решения проблем редевелопмента в Петербурге объемы строительства продолжат падать.
По словам совладельца Fizika Development Александра Кравцова, интерес застройщиков к редевелопменту стабильно растет с начала 2010-х, когда в Санкт-Петербурге стартовало масштабное освоение «серого пояса». Благодаря этому в городе появилось несколько миллионов квадратных метров жилья на месте бывших промышленных зон. Однако в последние годы вывод новых проектов редевелопмента начал сокращаться.
«Это произошло за счет изменения макроэкономической ситуации, высокой ключевой ставки и пересмотра экономических моделей. В условиях с дорогими кредитами, отсутствием господдержки ипотеки и увеличившейся себестоимости ряд застройщиков предпочел перенести вывода новых проектов на год-два, сосредоточившись на продажах уже строящихся объектов», – пояснил Кравцов.
На уровне Санкт-Петербурга ключевым фактором, сдерживающим развитие редевелопмента на данный момент, являются многочисленные изменения в генеральном плане, считает директор по региональному развитию компании AdAurum Алексей Лазутин. В частности, серьезной проблемой для застройщиков становится сложная процедура изменения вида разрешенного использования земельных участков. По словам эксперта, ключевая трудность заключается в отсутствии прозрачного механизма перевода территории в новые категории, особенно при редевелопменте промышленных зон.
«Могу предположить, почему власти тяжело идут на согласование проектов редевелопмента. Такие проекты становятся важными, но вокруг них складывается множество других факторов, таких как дорожная и социальная инфраструктура», – пояснил Лазутин.
По мнению генерального директора «МТЛ. Управление активами» Станислава Ступникова, проекты редевелопмента все равно остаются одним из наиболее перспективных направлений в Северной столице. И они набирают оборот за счет активности средних и малых игроков. В то время как крупные застройщики фокусируются на новых площадках по отработанным схемам, более мобильные компании занимаются преобразованием существующих объектов. «Мы видим большие перспективы в редевелопменте и реконструкции. Появляются многие инвесторы, которые смотрят в этом направлении», – отметил он.
Однако эксперты подчеркивают, что эффективность реализации проектов редевелопмента во многом зависит от взаимодействия с городскими властями и общественными организациями. Застройщику необходимо соблюсти баланс собственных интересов и интересов городских контролирующих органов, а также градозащитников. Кроме того, реализация проекта требует множества согласований, что часто сдвигает его сроки. По данным Fizika Development, из-за всех факторов редевелопмент часто обходится вдвое дороже нового строительства при одинаковых площадях проекта. При этом затянувшиеся согласования дополнительно увеличивают расходы, делая проекты особенно затратными.
В Петербурге уже реализовано несколько ярких проектов редевелопмента территорий, которые позволили привести в порядок и наделить новым функционалом разрушающиеся здания, возвращая в городскую жизнь заброшенные или потерявшие функциональность площади за счет строительства нового жилья. Но есть и примеры, когда проекты редевелопмента столкнулись с длительными сроками согласования и противодействием общественности. В частности, в городе несколько лет не могут завершить строительство новых жилых корпусов на месте Аракчеевских казарм на Шпалерной улице. Приспособление исторического здания дома Басевича под апартаменты существенно затянулось, так как представители общественности предложили включить здание в перечень выявленных объектов культурного наследия, хотя КГИОП и Санкт-Петербургский городской суд не нашли для этого оснований.
Еще один яркий пример – здание ВНИИ целлюлозно-бумажной промышленности на 2-м Муринском проспекте. КГА согласовал строительство на месте ВНИИБ многоквартирного жилого дома еще в апреле 2019 г. Помимо строительство жилья бизнес-класса, проект подразумевает инвестиции в развитие района в целом: застройщик выделил помещение под детский дом творчества «Юность», а также произвел ремонт учреждений здравоохранения в районе. Однако все эти годы инвестор не мог приступить к работам по строительству жилого комплекса из-за судебных разбирательств с локальной группой протестующих.
В 2022 г. Городской суд Петербурга назначал несколько экспертиз по выявлению историко-культурной ценности здания ВНИИБ. После повторной экспертизы в мае 2025 г. здание вновь не включили в перечень выявленных памятников. «Комиссия согласилась с тем, что вопрос отсутствия у этого объекта архитектурной, научной, градостроительной, мемориальной и иной ценности, позволяющей включить его в реестр в качестве объекта культурного наследия, уже ранее исследован в полном объеме, в том числе в совокупности с элементами благоустройства», – сказано в сообщении на сайте КГИОП.
Эксперты сходятся во мнении, что практики редевелопмента открывают новые возможности для развития городских территорий. Однако для повышения вклада редевелопмента в улучшение городской среды необходимо оптимизировать условия реализации таких проектов и сделать их понятными и прозрачными для всех участников. «Несмотря на сложности, внимание к таким проектам продолжает расти, поскольку они доказали экономическую эффективность для девелопера и положительное влияние на развитие городской среды», – считает Кравцов.