Девелоперы резко снизили активность по покупке земли для строительства нового жилья

Объем инвестиций в покупку участков под жилищные проекты в Санкт-Петербурге и Ленобласти за январь-июнь этого года составил 10 млрд. руб. Это в три раза ниже, чем за аналогичный период 2024 г. и близко к минимальному значению с 2017 г., подсчитали аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate.

По данным на конец июня 2025 г., в городе и пригородах под жилищные проекты было куплено только 16,4 га земли. Для сравнения, за сопоставимый период прошлого года было приобретено в 33 раза больше – 536,4 га. Однако столь резкое превышение обусловлено закрытием в прошлом году трех сделок по продаже крупных площадок в Ленинградской области, на которые пришлось 90% от общего объема площадей, пояснили в компании (в 2023 г. показатель продажи составлял 29,5 га). В этом году в Ленобласти пока не было совершено ни одной крупной сделки, весь объем продаж, который учитывали аналитики агентства, пришелся на Санкт-Петербург.

Другие участники рынка также отмечают нисходящие тренды при покупке земельных участков под новое жилье, хотя и оперируют другими цифрами. Эксперты Nikoliers с начала года зафиксировали 8 крупных сделок в агломерации Санкт-Петербурга (включая Всеволожск и Пушкин) общей площадью 54,9 га и оценочной стоимостью порядка 14,6 млрд руб. По приобретенным площадям они наблюдают сокращение в 4 раза.

«Мы тоже фиксируем сокращение объема инвестиций по Петербургской агломерации, но не столь существенное – на 40-45%, – добавляет заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко. – Многие крупные застройщики приостановили расширение земельных банков, некоторые занимаются их оптимизацией». По ее словам, сокращение связано с сохранением высокой ключевой ставки, ростом налогов на землю под жилье и процессом градостроительных изменений в проекте ПЗЗ и зон КРТ, и в целом – с сохраняющейся ограниченностью  качественно подготовленных территорий в рамках города.

В IBC Real Estate обращают внимание, что сокращение наблюдается и в объеме выхода строящихся площадей на рынок: по данным АО «ДОМ.РФ» с мая 2024 по май 2025 гг. объем жилищного строительства в Петербурге сократился на 16% – с 6,6 млн до 5,5 млн кв. м. Нисходящая динамика обусловлена, в первую очередь, завершением ряда программ льготного ипотечного кредитования в середине прошлого года: с 1 июля прошлого года прекратила действие программа «Господдержка», в июле 2024 г. изменились параметры предоставления Семейной ипотеки, а в августе были ограничены условия по программе ипотеки для IT-специалистов.

За январь-май 2025 г. (данных за полгода еще нет) на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга было зарегистрировано 13 400 договоров долевого участия (ДДУ), что на 33% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, подчеркивает директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов. Охлаждение спроса он также объясняет прекращением действия и ограничением условий льготных ипотечных программ. Для сравнения: доля ипотечных сделок за первые пять месяцев этого года составила всего 41%, а за январь-май 2024 г. – 75%.  

«Сложившаяся ситуация, в совокупности с ростом стоимости строительства, отразилась не только на покупательской активности населения, но и на бизнесе девелоперских компаний, которые оказались вынуждены пересматривать свои стратегии развития – оптимизировать существующий портфель, приостанавливать запуск новых проектов и сокращать планы по приобретению новых земельных участков», – поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Сложившийся тренд подтверждают и сами застройщики. «Девелоперы опасаются начинать проекты с горизонтом ввода через 2–3 года, не имея уверенности в стабильном спросе. Компании предпочитают концентрироваться на уже запущенных проектах, где риски просчитаны, а часть выручки уже поступает», – говорит вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. По его словам, пока не реализован текущий пул проектов, компании не готовы инвестировать в новые участки. Свою роль играют и высокие требования города по обеспечению новых жилых проектов соцкультбытом. В результаты на рынок земельных участков сегодня стал очень подвижным, компании активно продают и покупают участки друг у друга, подчеркивает эксперт.

Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина отмечает, что в основном вывод новых проектов сосредоточился на уже опробованных перспективных локациях, обеспечивающих стабильный спрос. Девелоперы готовы развивать проекты комплексной застройки с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением, но дальнейшее развитие рынка будет зависеть от банковской политики и экономической ситуации в целом, подчеркивает она.

В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов обращает внимание, что для самого Санкт-Петербурга снижение объема строительства  - тенденция не новая и даже не последних трех-пяти лет. «Есть физическое исчерпание земельного банка с недостаточным его пополнением за счет возможного редевелопмента. Про реновацию пока даже не говорим. Неосвоенные свободные участки или взяты в оборот или будут взяты в ближайшее время. То есть, планировать строительство можно в условиях сокращающегося земельного резерва», – поясняет он.

Ситуация с ограничением земельного банка в Петербурге провоцирует переток спроса и предложения из города в область, который наблюдается уже несколько лет, говорит коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. «В области, в отличие от города есть подходящие участки для реализации проектов комплексного освоения территории —- самого востребованного у потребителей формата. Играет свою роль и фактор цены, который особенно важен на фоне сокращающейся покупательной способности населения», – отмечает она, добавляя, что цены на недвижимость в городе и области могут отличаться в два раза при сопоставимом качестве проектов. И покупатели ожидаемо «голосуют рублем».

Предвидя эти глобальные изменения и, соответственно, сокращение спроса, девелоперы логично снижали активность по покупке участков и старту проектов, резюмирует Орлова. Однако рынок девелопмента всегда цикличен и за спадом следует подъем, который может начаться уже в ближайшие годы, уверена она.

Потенциальное расширение программы «Семейная ипотека» (включение семей с детьми до 14 лет) могло бы простимулировать рынок с точки зрения привлечения дополнительного платежеспособного спроса и повысить мотивацию девелоперов, отмечает Орлов. По оценкам Nikoliers, порядка 7,9 млн домохозяйств по всей России могли бы дополнительно претендовать на льготные условия жилищного кредитования.