Петербургские застройщики «распробовали» редевелопмент
В городе растет спрос со стороны девелоперов на приспособление под современные нужды исторических зданий
В Санкт-Петербурге вырос спрос со стороны девелоперов на приспособление под современные нужды исторических зданий, включая объекты культурного наследия. Об этом рассказали участники встречи делового клуба Meeting «Мед редевелопмента».
По данным первого заместителя председателя КГИОП Санкт-Петербурга Екатерины Козыревой, сейчас в Санкт-Петербурге насчитывается более 9000 объектов культурного наследия (ОКН). Кроме того, с 2008 г. действует закон № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…», в феврале в него внесли новые изменения. В закон добавили два новых понятия: «ценные средовые объекты» и «ценные рядовые объекты» (в список средовых включили 915 зданий, в перечень рядовых — 4657). В то же время изменилось понятие исторических зданий: к ним относятся дореволюционные здания в центре, до 1957 г. постройки на периферии и деревянные здания до 1917 г., за исключением ценных средовых и ценных рядовых объектов. Происходят изменения и на уровне федерального законодательства. 1 марта 2026 г. вступят в силу изменения в ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».
Инвесторы уже привыкли к ограничениям по работе с ОКН, которые действуют как на местном, так и на федеральном уровне, и стали более спокойно относиться к объектам культурного наследия, говорит Козырева. «В определенный период жизни в Санкт-Петербурге социальной нагрузкой для инвесторов, которые входили в квартал, были объекты ОКН. Но еще 10 лет назад инвесторы просто не понимали – что там делать? Музей в каждом ОКН нет необходимости открывать, общественное пространства – не интересно, а школы или садики считалось сделать невозможным, хотя это не так», – рассказала она, добавив, что сегодня такой «боязни» у девелоперов уже нет. «Сейчас инвесторы лучше реагируют на ОКН», – подчеркнула чиновница.
Сегодня в городе уже реализовано или реализуется сразу несколько ярких проектов, которые доказывают интерес частных инвесторов к ОКН и историческим зданиям в целом. Руководитель группы компаний НИиПИ Спецреставрация Игорь Пасечник назвал среди них здание «Канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик», которое в рамках застройки жилого квартала отреставрировала Setl Group и сдала в аренду НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург. Другие примеры – «Производственное здание с дымовой трубой Киновиевского Ультрамаринового завода Г.И.Веге» (приспособление под апарт-комплекс), «Слесарно-сборная мастерская Петербургского товарищества вагоностроительного завода синдиката вагоностроительных заводов «Продвагон» (приспособление под современное использование), «Кузнечный цех Государственного механического завода им. Карла Маркса», «Сборочная мастерская автомобильной фабрики «Русский Рено» и др.
Заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Светлана Московченко обращает внимание, что в последние годы интерес девелоперов смещается из пригородов ближе к центру города. А это в первую очередь «серый пояс», который насыщен историческими зданиями. «И мы понимаем, что практически на всех участках, которые в городе можно рассматривать под редевелопмент, имеются в каком-то объеме объекты культурного наследия. Где-то их больше, где-то их меньше», – говорит эксперт, добавляя, что главная задача девелопера – понять, какую функцию можно придать такому зданию или комплексу. При этом несмотря на то, что реконструкция таких объектов может вести к непрогнозируемым затратам и затянуться дольше запланированных сроков, девелоперы получают и свои плюсы: привлекательность и ценность застройки, на которой расположен реконструированный объект культурного наследия, существенно повышается. «На «выходе» через определенное количество времени с учетом всех затрат мы понимаем, что примерно сработали в ноль. И это хорошо», – подчеркнула Московченко.
Одной из важных составляющих успеха редевелопмента является заранее просчитанная экономика проектов, отмечают участники рынка. Один из способов минимизировать собственные риски и затраты – привлечь партнеров, рассказал руководитель проектов лофт-квартала «Скороход» («Охта Групп») Леонид Дризовский. В рамках редевелопмента бывшей обувной фабрики «Скороход» девелопер «Охта Групп» создает здесь новый лофт-квартал. В нем разместят отели, офисный центр и др. Реконструкция должна завершиться в 2027 г. СК «Союз» в апреле прошлого года выкупила одно из зданий и в рамках концессионного соглашения переоборудует его в апарт-отель. Еще одно сооружение для реконструкции – «Здание малярной мастерской Санкт-Петербургского вагоностроительного завода» – выкупила московская сеть падел-клубов Lunda Padel.
«Мы привлекаем партнеров согласно разработанной концепции, в том числе – и спортивных. Для нас это диверсификация и затрат, и рисков», – рассказал Дризовский, добавив, что по уже работающему офисному здания компания сумела выйти на планируемы экономические показатели с учетом вложенных расходов.
Основатель «БС Арт девелопмент» Александр Басалыгин отмечает, что в существующих реалиях инвесторам сложно заранее спрогнозировать бюджета проекта по редевелопменту. «Например, мы считали по до-ковидному бюджету. А цены на строительство с 2019 г. за 5 лет изменились сначала из-за ковида, потом из-за 2022 г. Все подорожало, еще и потому что кредиты бизнесу выросли до 25%, – говорит он. – Но что касается памятников, воспринимаем ли мы это как невероятно рентабельное занятие? Ну конечно же, нет. Но это настолько увлекательное мероприятие с высоким социальным и общественным фактором, который действительно стоит того, чтобы продолжать».