Ввод индивидуальных домов замедлился в Ленобласти
За семь месяцев 2025 г. он вырос на 11%, а за аналогичный период годом ранее – на 26%
Ввод индивидуальных домов в Ленинградской области в январе-июле этого года составил 2,235 млн кв. м, следует из данных Петростата. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. ввод ИЖС увеличился на 11,3%. Однако в этом году темпы роста замедлились. Так, в январе-июле прошлого года в регионе ввод индивидуальных домов составил 2,008 млн кв. м, что на 26% больше, чем за первые семь месяцев 2023 г.
За полный 2024 г. в регионе было введено 2,7 млн кв. м индивидуальных домов, к 2023 г. прирост составил 8,3%. В прошлом году доля ИЖС от общего объема жилья, включая индивидуальные и многоквартирные дома, составила 66,4%. По итогам первых семи месяцев 2025 г. доля индивидуальных домов достигла 88,6%. Основной объем ввода в январе-июле этого года пришелся на Всеволожский и Ломоносовский районы, где доля ИЖС от общего объема жилья, включая индивидуальные и многоквартирные дома, составила 55,9% и 94,4%, соответственно.
То, что в этом году темпы ввода ИЖС в Ленобласти начали замедляться, во многом связано с ситуацией на рынке ипотечного кредитования, говорят опрошенные изданием эксперты. Напомним, что льготную ипотеку для ИЖС запустили в декабре 2020 г., а возможность оформить ее хозспособом (без привлечения подрядчика) появилась в 2022 г. При строительстве дома через подрядчика с момента заключения кредитного договора до постановки на учет в Росреестре должно пройти не более двух лет, а в случае строительства хозспособом – не более одного года.
Фактически на рынке ИЖС основным драйвером на протяжении последних нескольких лет была ипотека с господдержкой. Но основная программа льготной ипотеки по ставке 8% как для первичного жилья, так и для ИЖС завершилась 1 июля 2024 г. Условия по семейной ипотеке (по ставке 6%) были скорректированы. Теперь она распространяется на семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет. Кроме того, с 1 июля 2024 г. кредиты по этой программе предоставляются, только если возведение дома происходит с использованием эскроу-счетов. Уже с 1 марта 2025 г. механизм эскроу-счетов полностью распространился на рынок ИЖС. При заключении договора с подрядчиком о строительстве дома физлицо переводит деньги на специальный счет в банке, где они хранятся до закрытия всех обязательств по договору.
В связи с отменой основной программы льготной ипотеки и коррекцией условий по семейной ипотеке спрос на кредиты для строительства частных домов резко упал. Как следует из данных Центробанка, в январе-июле 2025 г. в Ленобласти было оформлено 417 ипотечных жилищных кредитов на строительство индивидуальных домов, что в 5,3 раза меньше, чем за аналогичный период 2024 г. В Санкт-Петербурге, где граждане также оформляют займы для строительства индивидуальных домов в соседнем регионе, количество выдач за данный период упало в 5,8 раза до 1199 кредитов. Однако отметим, что резкое снижение произошло от высокой базы, поскольку в прошлом году граждане торопились оформить ипотечные займы в преддверии отмены основной программы ипотеки с господдержкой.
Генеральный директор ГК «Стройсинтез» Виктор Лукин подчеркнул, что сейчас с учетом допустимых сроков на возведение домов с использованием ипотечных займов, вводятся те объекты, кредитные договоры по которым были заключены в прошлом году. Однако темпы ввода замедляются по мере сокращения новых выдач.
«В массовом сегменте ИЖС граждане, как правило, стремятся использовать возможности льготного ипотечного кредитования. Рыночные же ставки ипотеки являются высокими, и они внесли изменения в рынок индивидуального жилищного строительства», – отметил он.
Генеральный директор агентства недвижимости «Всевриэлт» Светлана Белова добавила, что рыночные ставки на строительство ИЖС сейчас составляют от 20%, а граждане, использующие заемное финансирование, в основном строят дома по семейной ипотеке, где ставки значительно ниже. Она также отметила, что высокие объемы выдачи в прошлом году в определенной степени привели к насыщению рынка - граждане, которые не имели возможности привлечь деньги по семейной ипотеке, торопились оформить кредит по основной программе льготной ипотеки, действие которой завершилось 1 июля прошлого года. Соответственно, частично это привело к вымыванию спроса.
По словам генерального директора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, замедление темпов ввода ИЖС связано во многом и с переходом на эскроу-счета. «Переход на эскроу-счета повлиял на динамику, так как не все застройщики были к этому готовы. Сейчас идет период адаптации. За загородном рынке в основном работают небольшие компании. В отличие от рынка новостроек в ИЖС с банками ранее системно работало ограниченное количество застройщиков», – пояснил он.
С учетом всех факторов в перспективе темпы ввода ИЖС в регионе продолжат замедляться, полагают эксперты. По оценкам Ельцова, по итогам 2025 г. прирост показателей ввода будет ниже, чем в 2024 г. Белова прогнозирует, что он составит примерно 5-6%.