Работы по восстановлению усадьбы Шуваловых в Парголово начнутся в 2026 году
В 2028 г. планируется завершение работ, а в 2029 г. ввод в эксплуатацию
Девелоперская компания Element в 2026 г. начнет работы по восстановлению и приспособлению под современное использование усадьбы Шуваловых в Парголово в Санкт-Петербурге. Об этом изданию «Ведомости Северо-Запад» сообщил генеральный директор компании Виталий Коробов. Проект по реновации и приспособлению усадьбы рассчитан на три года. В 2028 г. компания планирует завершение работ, а в 2029 г. ввод в эксплуатацию.
Аффилированная с девелопером компания в 2022 г. купила объект на торгах за 275 млн руб. Он включает земельный участок площадью 7,5 га и комплекс зданий, в том числе четыре федеральных объекта культурного наследия (Большой и Малый дворцы, конный двор и дом садовника). Как отметил Коробов, на настоящий момент в рамках приспособления ансамбля под современное использование пройдены все историко-культурные экспертизы, а также коллегия в КГИОП и коллегия при вице-губернаторе Петербурга. Сейчас компания ожидает получение разрешительной документации.
О планах по приспособлению усадьбы под современное использование девелопер сообщал еще в 2023 г., но выходу на этап получения разрешительной документации предшествовала долгая и кропотливая работа с органами исполнительной власти. «Проект приспособления частично претерпел изменение. Кроме Большого дворца (в ансамбле) есть Малый дворец, конюшня, советские постройки, которые можно реконструировать. Есть также большая территория самого объекта, которая тоже требует определенного согласования с точки зрения использования ландшафта», – отметил он, добавив, что усадьба Шуваловых – самый долгий проект компании с точки зрения согласования.
В Большом дворце (в рамках приспособления под современное использование) девелопер рассматривает возможность разместить частную школу, центр реабилитации или косметологическую клинику, однако окончательное решение о его назначении еще не принято, как и решение о будущем операторе этого объекта. Коробов пояснил, что компания может оставить его в собственности или передать партнеру, с которым совместно будет реализован проект. Вместе с тем, в одном из зданий комплекса 1965 г. постройки (не является памятником) после его реконструкции планируется разместить комплекс рекреационных апартаментов на 171 юнит.
Коробов не назвал общую сумму инвестиций в проект. Однако опрошенные изданием эксперты полагают, что при полном восстановлении усадьбы основная часть затрат, вероятно, будет компенсирована за счет продаж апартаментов. По оценкам руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергея Владимирова, в целом для отеля «четыре звезды» стоимость реконструкции такого номерного фонда составила бы порядка 1,9-2,1 млрд руб., для «пяти звезд» – от 2,7 до 3,3 млрд руб.
«Реализовать подобный проект без апартаментов было бы, конечно, сложно. Рекреационная функция позволяет девелоперу получать рентный доход, что хорошо для диверсификации финансовых потоков. Кроме того, наличие рекреационной функции способствует увеличению стоимости апартаментов и темпов их продаж», – отметил он.
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш тоже говорит, что основной коммерческий эффект будут формировать апартаменты. «В то же время, другие функции, которые могут быть предусмотрены в составе проекта, в зависимости от их состава и профиля способны помочь в достижении этого эффекта», – добавила она, отметив, что, например, частный образовательный центр может быть привлекательным аспектом для репутации и имиджа проекта, а также одной из доходных функций.
С другой стороны, доходность апартаментов в лучшем случае позволит покрыть стоимость реконструкции дворца и инфраструктуры, а в худшем девелопер может выйти в небольшой минус, поскольку функции вроде частной школы в подобных объектах окупаются долго, говорит руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.
При этом в целом эксперты отмечают, что реализацией подобных проектов готов заниматься лишь ограниченный круг девелоперов. «В таких проектах существуют риски, связанные с увеличением сроков работ и стоимости проекта. На этапе приобретения здания полноценно оценить его состояние не представляется возможным. Кроме того, планировочные решения исторических зданий далеко не всегда позволяют эффективно их использовать, а согласование работ с городом может занять длительное время», – заключила Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich Екатерина Андреева.