Ввод новых офисов в Петербурге в 2026 году может снизиться почти на четверть
По прогнозам, доля свободных площадей в следующем году не превысит 5%
В Санкт-Петербурге в 2026 г. планируется ввод 100 000 кв. м офисных площадей классов A и B в 13 зданиях, следует из прогнозных данных консалтинговой компании NF Group. Из них новое строительство представлено только двумя объектами – «Орими Центр» (43 000 кв. м) в Выборгском районе и БЦ Locus (6966 кв. м) в Адмиралтейском районе. Остальные объекты относятся к реконструкции.
По итогам 2025 г. в Петербурге ввод новых офисных площадей составит 130 000 кв. м в 11 зданиях. Соответственно, в 2026 г. к уровню этого года он снизится на 23,1%. Отметим, что в 2024 г. в городе было введено лишь 50 000 кв. м офисных площадей. Как следует из презентации консалтинговой компании, тогда показатель стал минимальным за всю историю наблюдений, начиная с 2007 г.
«В 2007-2020 гг. в городе в среднем вводилось порядка 200 000 кв. м офисов в год, эта цифра, которая нужна для здорового рынка, его обновления. Но с 2020 по 2025 гг. возник дефицит – на рынок выводится мало площадей», – отметила директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко, добавив, что на протяжении последних пяти лет средний объем ввода офисов составляет порядка 130 000 кв. м в год. При этом из-за смещения фокуса от нового строительства к реконструкции по ряду объектов сроки ввода переносятся, что связано со сложностями согласования таких проектов.
На фоне относительно небольших объемов ввода, которые наблюдаются на протяжении последних пяти лет вакансия остается на низком уровне. Доля свободных офисных площадей класса A по итогам 2025 г. прогнозируется на уровне 4%. Это на 2,1 п. п. больше, чем в 2024 г. Однако этих объемов пока недостаточно, чтобы покрыть потребности рынка. Доля свободных офисных площадей класса B по итогам этого года составит 4,6%, что лишь на 0,1 п. п. больше, чем в 2024 г. Средний уровень вакансии, учитывая оба класса, составит 4,4%, что фактически соответствует 190 000 кв. м свободных площадей.
Волошенко отметила, что на рынке наблюдается неравномерное распределение доли свободных площадей, а сроки экспозиции дорогих офисов в непопулярных деловых локациях и офисов без отделки увеличиваются. Объем нереализованного спроса растет из-за несоответствия ожиданиям и ограниченного объема свободного предложения.
Средневзвешенные ставки аренды в офисах класса A за год (с 2024 по 2025 гг.) выросли на 9% до 3120 руб. за 1 кв. м, а класса B – на 10% до 1950 руб. за 1 кв. м. При этом за последние пять лет средние ставки (учитывая оба класса) увеличились уже на 50%. По прогнозам NF Group, в 2026 г. ставки аренды офисов класса A подрастут до 3300 руб. за «квадрат», а класса B – до 2000 руб. Что касается уровня вакансии, то он в следующем году не превысит 5%, прогнозируют в компании.
Опрошенные изданием эксперты тоже подчеркивают, что ввод новых площадей не успевает за растущим спросом. «На офисном рынке Петербурга сохраняется низкий уровень вакансии и высокий спрос на качественные площади в современных зданиях. Особенно наблюдается дефицит крупных блоков класса А и В, поэтому некоторые компании вынуждены ожидать освобождения помещений или рассматривать строящиеся объекты», – говорит заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева.
Руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов отметил, что в условиях дорогого заемного финансирования и роста стоимости строительства новые офисные проекты в основном выходят на рынок на продажу блоками и этажами. «В 2026 г. ожидается ввод 29 000 кв. м таких офисных площадей, что в два раза выше аналогичного значения по предварительным итогам 2025 г.», – добавил он.
При этом эксперты подтверждают, что интересы девелоперов, строящих офисные объекты, смещаются в сторону реконструкции. «Причиной является рост себестоимости строительства и дефицит земли в центральных локациях города. Реконструкция существующего объекта позволяет открыть бизнес-центр в локации, где нет участков под новую застройку», – прокомментировала партнер Bright Rich Сигуш Бабоян.
Горячева добавила, что реконструкция является перспективным направлением, так как в наиболее привлекательных для бизнеса локациях (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский и Московский районы) участки, пригодные для нового строительства, практически отсутствуют. «Реконструкция старых зданий и приспособление их под офисную функцию позволяет увеличивать объем качественного предложения в престижных локациях с хорошей транспортной доступностью, а также улучшать архитектурный облик города», – заключила она.