В Петербурге и Ленобласти в декабре 2025 года резко вырос спрос на новостройки

В декабре 2025 г. в Санкт-Петербурге было заключено 5326 договоров долевого участия (ДДУ) на покупку нового жилья и апартаментов, следует из данных Dataflat. За один месяц, то есть к ноябрю прошлого года, количество сделок выросло на 41%. Если же рассматривать динамику в годовом выражении, то спрос на первичное жилье подскочил еще больше. Так, в декабре 2025 г. по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. количество ДДУ на покупку нового жилья и апартаментов увеличилось на 60%.

Отметим, что резкое увеличение спроса в декабре 2025 г. в годовом выражении частично связано с эффектом низкой базы. С 1 июля 2024 г. после отмены основной программы льготной ипотеки по ставке 8% и коррекции условий по семейной ипотеке по ставке 6% спрос на первичное жилье резко упал. Так, с августа по декабрь 2024 г. количество сделок за один месяц колебалось в узком диапазоне от 2590 до 3310 ДДУ. Спрос на «первичку» начал постепенно восстанавливаться только в 2025 г. Всего за 12 месяцев 2025 г. в Петербурге было оформлено 38 279 ДДУ на покупку первичного жилья и апартаментов, это на 16% меньше, чем в 2024 г.

В Ленинградской области в декабре прошлого года также фиксировалось значительное увеличение спроса на первичное жилье. По сравнению с ноябрем 2025 г. количество сделок выросло на 29% до 3454 ДДУ. Если рассматривать динамику в годовом выражении, то в декабре 2025 г. к аналогичному периоду 2024 г. количество сделок выросло в 2,2 раза. Примечательно, что в области в отличие от Петербурга, спрос на жилье в новостройках за полный 2025 г. уже превысил показатели 2024 г. Так, за 12 месяцев прошлого года в регионе было оформлено 21 192 ДДУ, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2024 г.

Как прокомментировал изданию руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, суммарное количество ДДУ в Петербурге и Ленобласти (8780 сделок) в декабре 2025 г. стало рекордным за один месяц в течение последних 2,5 лет.  Вместе с восстановлением спроса на «первичку», выросла и доля ипотеки от общего объема сделок. Так, в Петербурге в декабре прошлого года она составила 67%, что на 22 п. п. больше, чем в декабре 2024 г. В Ленобласти за тот же период доля ипотеки выросла на 20 п. п. до 75%.

Хотя на первичном рынке основной объем ипотечных сделок приходится на программу с господдержкой, частично на ситуации сказалось и увеличение доступности рыночной ипотеки, ставки по которой следуют за ключевой. Напомним, что в декабре 2024 г. ключевая ставка составляла 21%. Снижение началось только с середины 2025 г. : 6 июня – до 20%, затем 25 июля – до 18%, 12 сентября – до 17%. 24 октября прошлого года «ключ» был понижен до 16,5%, а 19 декабря – до 16%.

Как следует из данных Центробанка, в ноябре этого года (данные за декабрь еще не опубликованы) в Петербурге средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, включая первичное и вторичное жилье, составила 7,62%, что на 1,21 п. п. меньше, чем на аналогичный период 2024 г. В Ленобласти за тот же период она снизилась на 1,73 п. п. до 7,64%.

Ожидания подтолкнули спрос

То, что в конце прошлого года спрос на первичное жилье заметно вырос, подтвердили все опрошенные изданием представители девелоперских компаний. Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова отметила, что в течение прошлого года динамика продаж была неравномерной.

 «Слабое первое полугодие сменила активная осень. Особенно ярко проявилась активность в четвертом квартале на фоне ожидаемых изменений по программе семейной ипотеки. Многие покупатели, задумывавшиеся о приобретении недвижимости весной, были вынуждены принимать быстрое решение до Нового года», – подчеркнула она.

Напомним, что с 1 февраля 2026 г. в России вводятся ограничения на оформление более одного кредита на одну семью по семейной ипотеке. Теперь супруги будут должны выступать созаемщиками по одному ипотечному кредиту. Вместе с тем в перспективе рассматривается возможность и других ограничений, в частности введения дифференцирования ставок по программе с господдержкой и исключения из программы маленьких квартир, которые могут приобретаться в инвестиционных целях.

Коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный также говорит, что на динамике сказался «эффекта дедлайна» по семейной ипотеке: спрос поддерживается ожиданиями ужесточения условий ее выдачи, несмотря на то, что по ряду пунктов окончательных формулировок пока нет.

Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина прокомментировала изданию, что в ее компании в декабре 2025 г. к аналогичному периоду 2024 г. количество сделок выросло в 2,8 раза. Помимо ожиданий, связанных с изменений условий по семейной ипотеке, на спрос повлияло ослабление интереса к банковским депозитам после снижения ключевой ставки, а также более выгодные условия по рыночной ипотеке, но лишь частично.

«Снижение ключевой ставки, безусловно, стало положительным фактором для рынка новостроек, но пока она не конкурирует с льготной программой. Средняя ставка по рыночной ипотеке пока составляет 18,5%, а минимальная начинается от 17,7%. Этого недостаточно для того, чтобы активизировать массовый спрос», – добавила она. Акционер девелоперской компании GloraX Александр Андрианов тоже отметил, что семейная ипотека остается основным драйвером спроса, в компании от общего объема ипотечных сделок в декабре 2025 г. ее доля составила 91%, а доля рыночной ипотеки – 8%.

Ленобласть в плюсе

Примечательно, что хотя в декабре прошлого года, спрос на новостройки резко вырос и в Петербурге, и в Ленобласти, динамика за полный год в двух регионах значительно отличается. В городе количество ДДУ за 12 месяцев 2025 г. не смогло достичь аналогичных показателей 2024 г. В Ленобласти же спрос восстанавливался активнее, в результате показатели 2025 г. оказались выше, чем в 2024 г.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев отметил, что тенденция связана со структурой предложения. «Основной объем доступного жилья масс-маркета сегодня сосредоточен в Ленобласти. В Петербурге новые проекты немногочисленны и, как правило, выходят в более дорогом сегменте. Это само по себе ограничивает спрос и частично объясняет его снижение в городе», – подчеркнул он, добавив, что интерес покупателей, которые не могут позволить себе покупку квартиры в Петербурге, смещается вслед за более доступным предложением.

По данным Dataflat, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Петербурге в декабре 2025 г. составила 316 046 руб., за год она выросла на 15%. В Ленобласти средняя стоимость одного «квадрата» жилья в новостройках в декабре прошлого года составила 180 760 руб. (+13% к аналогичному периоду 2024 г.) Фактически, средние цены на жилье в городе на 75% выше, чем в области.

По словам Орловой, переток части спроса в Ленобласть в определенной мере является маркером запроса на доступное жилье. «Доля Ленобласти в объеме предложения агломерации выросла с 33% в начале 2022 г. до 45% в декабре 2025 г. Соответственно, доля Санкт-Петербурга сократилась с 67% до 55%. На рынке четко выделились две ниши: малогабаритные лоты в городе и семейные форматы в области», – пояснила Орлова.

Ильина добавила, что в границах Петербурга практически не осталось свободных пятен под массовое строительство, а существующие участки в основном находятся в плотной городской застройке с большим количеством ограничений и обременений. «На этом фоне высокий потенциал развития остается у территорий вблизи кольцевой автодороги. Здесь проекты квартальной застройки формируют новый контур Северной столицы», – отметила она.

Адаптация к новым условиям

Ряд прошенных изданием участников рынка полагает, что после резкого увеличения спроса на новостройки в Петербурге и области в дальнейшей перспективе последует некоторое охлаждение покупательской активности. «Вторая половина января может быть отмечена всплеском запросов от тех, кто рассчитывает успеть оформить семейную ипотеку на текущих условиях. Но далее, после 1 февраля 2026 г., ожидаем снижения уровня спроса в связи с изменениями условий льготной семейной ипотеки. В первую очередь оно может коснуться массового сегмента», – говорит вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

Коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов полагает, что итоги января 2026 г. могут оказаться выше, чем результаты января 2025 г. в связи с изменением условий по семейной ипотеке. «Месяц будет более активным, после чего начнется период адаптации к новым условиям. В целом, первая половина 2026 г. по количеству ДДУ ожидается на уровне прошлого года», – прогнозирует он.

При этом положительным фактором для рынка в перспективе может стать постепенное улучшение условий по рыночной ипотеке. «Можно говорить о постепенной стабилизации. Покупатели перестали откладывать решения в ожидании лучших времен и начали исходить из новой реальности. Постепенное снижение ключевой ставки также реанимирует рынок», – заключил генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев.