Эксперты ожидают сокращения разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья в Петербурге
Тенденция связана с падением объемов предложения готовых квартир и коррекцией условий семейной ипотеки, действующей для новостроек
В Санкт-Петербурге после отмены основной программы льготной ипотеки с 1 июля 2024 г. усилился разрыв между средней стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках. Однако в 2026 г. разница в цене готового жилья и квартир в новостройках будет сокращаться. К такому выводу пришли эксперты и участники рынка в ходе круглого стола «Недвижимость в фокусе: итоги – 2025 и сценарии – 2026», организованном 25 февраля порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
По данным на декабрь 2025 г., средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Петербурга составила 248 000 руб., рассказала директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Тем временем средняя стоимость одного «квадрата» в новостройках достигла в 282 000 руб. При этом, по данным эксперта, основной спрос покупателей сместился на так называемую «новую вторичку», средняя цена за 1 кв. м которой в декабре 2025 г. составила 286 000 руб. Средняя цена кв.м сопоставима с ценами на квартиры в новостройках.
Участники круглого стола «Недвижимость в фокусе: итоги – 2025 и сценарии – 2026»
Эксперты и представители отрасли отмечают, что пока еще сохраняющийся разрыв между стоимостью вторичного жилья и лотов в новостройках формирует дисбаланс на рынке. Это затрудняет продажу «первички» после того, как она становится готовым жильем.
«Для нас ситуация существенного ценового разрыва между первичным и вторичным жильем является проблемой, потому что, приобретая недвижимость в новостройке, человек оценивает, насколько ликвидным будет его товар завтра», – подчеркнула начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По данным Росреестра, за 12 месяцев 2025 г. в Петербурге было заключено 96 700 договоров купли-продажи (ДКП) «вторички», что лишь на 3% больше, чем в 2024 г. Но в конце прошлого года спрос заметно активизировался. Так, в декабре 2025 г. количество сделок достигло 12 007 ДКП, что на 62% больше, чем в ноябре. Вместе с тем на фоне последовательного снижения ключевой ставки Центробанка подросла и доля ипотечных сделок.
Как следует из аналитических данных «Петербургской недвижимости», в начале 2025 г. доля ипотеки на вторичном рынке составляла 10-15%. К концу года она выросла до 30% в сделках. В январе 2026 г. тенденция сохранилась. Однако средний чек кредита крайне мал и составляет около 2,5 млн руб., отметила Денисова, добавив, что при покупке квартиры в новостройке средняя сумма ипотечного займа по России достигает 6 млн руб.
Ипотека внесла вклад
Участники рынка отмечают, что в перспективе сокращение разрыва цен между готовым жильем и квартирами в новостройках будет напрямую зависеть от спроса. На первичном рынке после отмены основной программы льготной ипотеки по ставке 8%, драйвером покупательской активности стала семейная программа по ставке 6%. По данным Dataflat, за 12 месяцев 2025 г. в Петербурге было оформлено 38 279 договоров долевого участия (ДДУ) на покупку первичного жилья и апартаментов, что на 16% меньше, чем в 2024 г. Однако в декабре прошлого года по сравнению с ноябрем количество сделок выросло на 41% до 5326 ДДУ.
Активизация спроса во многом была связана с ожиданием дальнейшей коррекции условий по семейной ипотеке, пояснил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. С 1 февраля 2026 г. в России введены ограничения на оформление более одного кредита на семью по этой программе. Теперь супруги должны выступать созаемщиками по ипотечному кредиту. «Ставки в 18-20% годовых по рыночной ипотеке - заградительные. По семейной же программе таковые не менялись. Изменения, значимо влияющие на спрос для ипотечных реалий, связаны с ужесточением или отменой льготных программ», – подчеркнул он. Софронов добавил, что последним примером можно считать очередную переконфигурацию семейной ипотеки, которая стимулировала практически ажиотажный спрос в конце года.
С этим мнением согласен генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Он пояснил, что в 2025 г. основную долю ипотечных сделок формировала именно семейная программа, в то время как рыночная занимала ограниченную долю. При этом он отметил, что в I полугодии 2025 г. по всему рынку было снижение количества сделок на 30-35% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. Однако в II полугодии 2025 г. спрос начал восстанавливаться, что выровняло итоговые показатели за год.
«Январь 2026 г. продемонстрировал рост сделок в «Ленстройтрест» примерно на 70% год к году на фоне изменений в программе, однако очевидно, что часть спроса была реализована авансом, поэтому февральское замедление выглядит логичным этапом адаптации к новым условиям», – добавил он. По его словам, семейная ипотека остается ключевым драйвером рынка, постепенно становясь более адресной, но не теряя своей системной роли.
При этом на ситуации сказывается и падение объемов предложения на вторичном рынке, что в перспективе может стимулировать рост стоимости в этом сегменте. Соответственно, ценовой разрыв по сравнению с новостройками может сократиться. Согласно аналитическим данным «Петербургской недвижимости», по итогам 2025 г. в Петербурге и Ленинградской области на рынке готового жилья наблюдался рекордно низкий объем предложения, за год он снизился на 22% до 19 600 лотов. Падение преимущественно затронуло сегмент «новой вторички», на которую пришлось 7900 лотов, что на 23% меньше относительно 2024 г.
С другой стороны, в дальнейшем конъюнктура на рынке будет зависеть и от объема предложения на первичном рынке. При этом в текущих условиях застройщики заняли выжидательную позицию, отметил генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. « 2025 г. прошел достаточно стабильно для строительной отрасли, но 2026 г., вероятно, будет труднее. В прошлом году мы наблюдали сокращение запускаемых проектов у девелоперов. Застройщики очень осторожно подходили и будут подходить к открытию долгоиграющих проектов», – отметил он.
Софронов полагает, что в 2026 г. усиления консолидации рынка не будет. «Все крупнейшие девелоперы – это компании, которые уже прошли не один кризис, они устойчивы в своих нишах, конкурентоспособны. Поэтому поглощений или значительного перераспределения долей в текущем строительстве среди компаний ждать не приходится», – считает он.
Апартаменты сохранили спрос
Если же рассматривать рынок апартаментов, то в 2025 г. активность девелоперов тоже продемонстрировала замедление. По данным Maris, в прошлом году в Петербурге объем предложения пополнился немногим более 2500 юнитов. В общей сложности в эксплуатацию были введены 10 новых проектов. По сравнению с 2024 г. объем ввода сократился на 32%.
При этом основатель и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit и управляющей компании Port PM Кирилл Кудинов отметил, что пока сегмент сервисных апартаментов еще остается одним из самых быстрорастущих в городе, но девелоперы сталкиваются и с рядом сложностей.
«На мой взгляд, основная проблема для нашей ниши – это подбор зданий для будущих апартаментов, так как мы не строим проекты “с котлованов”, а работаем с редевелопментом уже существующих зданий. Здесь важно подобрать объект, который окажется востребован, и в котором девелопер будет уверен с технической и юридической точек зрения», – пояснил Кудинов.
Поддерживающим фактором для этого сегмента является положительная динамика спроса. По данным Maris, в 2025 г. в Петербурге было реализовано 3300 юнитов по договорам долевого участия, что на 16% больше, чем в 2024 г.
Заместитель руководителя по продажам компании Vertical Константин Чирков тоже отметил, что в его компании продажи по итогам 2025 г. достигли плановых показателей, хотя активность инвесторов и была волнообразной. «Рынок апартаментов в целом подвержен турбулентности, связанной с геополитическими, экономическими изменениями и законодательными инициативами. Например, в Москве в прошлом году практически прекратили выдавать разрешения на строительство апарт-отелей, что в свою очередь в среднесрочной перспективе приведет к дефициту малых лотов. Петербург часто следует за Москвой и частные инвесторы начали учитывать этот фактор при принятии решений о покупке апартаментов», – пояснил он.
Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако планы на 2026 г. у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», – заключил он.