В агломерации Петербурга сокращается крупномасштабное жилищное строительство

В агломерации Санкт-Петербурга сокращается количество крупномасштабных жилых комплексов площадью свыше 300 000 кв. м, следует из данных консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Так, по итогам 2025 г. общий объем предложения жилья в городе составил 3,2 млн кв. м, из которых на крупные проекты пришлось лишь 22%. При этом в 2021 г. этот показатель составлял 42%. Такие данные озвучила директор центра Ольга Трошева на конференции «От территории – к сообществу: новая формула комплексного развития», организованной изданием «Ведомости Северо-Запад» 26 марта.

«При этом крупномасштабные проекты аккумулируют большую часть спроса со стороны покупателей. Несмотря на то, что они занимают 22% в структуре предложения, они составляют 37% спроса», – рассказала Трошева.

По данным «Петербургской недвижимости», наибольшая часть масштабных проектов в регионе (82%) поделена между пятью районами. На Всеволожский район (Новосаратовка, Янино, Мурино-Бугры) приходится 26% предложения, Пушкинский район – 17%, Ломоносовский (Новоселье и Лаголово), Невский и Красногвардейский районы – по 13%. «Раньше в лидерах по крупным проектам были северные районы Петербурга. Но Приморский и Выборгский районы выпали из рейтингов, потому что там такие проекты уже завершены», – поделилась Трошева.

По ее мнению, спрос на крупномасштабные проекты вызван в том числе разницей в цене по сравнению с проектами точечной застройки. Как следует из аналитических данных компании, в крупных проектах средняя цена за 1 кв. м жилья находится на уровне 266 000 руб., в то время как в проектах точечной застройки она составляет 320 000 руб.

«Комплексные проекты дают покупателям оптимальное соотношение цены и качества, но работают с ними, как правило, зарекомендовавшие себя застройщики. Это вопрос надежности и доверия, чтобы люди могли понимать, что смогут жить в полноценном районе с готовой инфраструктурой», – отметила Трошева.

Баланс интересов

В условиях насыщения рынка точечной застройки все большую востребованность приобретают проекты комплексного развития территории, рассказала директор по сопровождению проектов группы «Самолет» Яна Грозовская. По итогам 2025 г. Ленинградская область стала лидером по реализации таких проектов. На текущий момент в регионе заключено пять договоров в рамках проектов комплексного развития территории, еще восемь – находятся на финальной стадии согласования.

По словам Грозовской, преимущество механизма состоит в том, что он позволяет девелоперам уйти от концепции «лоскутного одеяла» и точечной застройки к целостному подходу. Она отметила, что такая концепция дает прозрачность, предсказуемость и возможность более точно просчитать финансовую модель до старта проекта.

При этом проекты комплексного развития территории имеют преимущества и для властей региона, добавила Грозовская. По ее словам, механизм позволяет нивелировать риски, связанные с негативным опытом прошлых лет, когда отдельные девелоперские проекты оставались незавершенными, а социальная инфраструктура не успевала за жилой застройкой.

«В результате концепция удобна и нам – девелоперам, и региону понятно, как будет осуществляться застройка. Это полноценные проекты, которые включают социальную инфраструктуру и благоустройство», – поделилась Грозовская.

При этом ответственность за реализацию проектов комплексного развития территорий распределяется между девелопером и властями. «Если на девелопере лежит строительство домов и необходимой инфраструктуры, то власти решают стратегически важные и проблемные вопросы. Например, о подключении к инженерным сетям или строительстве внешних магистралей для обеспечения транспортной доступности массивов», – заключает она.

Тренд на малоэтажное строительство

Одновременно с трендом на комплексное развитие территории в Санкт-Петербурге и Ленинградской области растет востребованность малоэтажного строительства, добавила директор проекта «Экография. Квартал у Петергофа» («Охта Групп») Елена Костицына. Востребованность многоквартирного малоэтажного жилья подтверждают и данные консалтинговой компании NF Group. Так, по итогам 2025 г. объем его ввода составил рекордные 296 000 кв. м или 7100 квартир, что в 2,6 раза больше по площади и в 2,4 раза по количеству лотов по сравнению с позапрошлым годом.

Рост спроса на малоэтажное строительство связан с несколькими ключевыми факторами. Прежде всего, для покупателей данный формат выступает доступным аналогом загородного дома, пояснила Костицына. «Люди все больше хотят уединения, они стремятся к здоровому образу жизни и заботе об экологии. Все это привело к смещению потребительского спроса в сторону загородной малоэтажки, которая представляет собой аналог загородного дома по доступной цене и без хлопот в эксплуатации», – пояснила Костицына.

При этом Костицына добавила, что малоэтажная недвижимость должна обладать обязательным инфраструктурным минимумом, включая социальную инфраструктуру, кафе, пекарни, пункты выдачи заказов, детские учреждения и другие функции. Кроме того, наряду с «базовым» инфраструктурным набором значимую значимую роль играют креативные решения. Она пояснила, что это помогает сформировать уникальную среду, например, за счет индивидуальных цветовых решений дворовых пространств или интегрированных в архитектуру элементов культурного кода. По словам Костицыной, такие решения не несут высоких затрат для девелоперов, но играют важную роль для покупателей при выборе квартиры.

Аудитория загородной малоэтажной недвижимости достаточно широкая, добавила Костицына. По ее словам, чаще всего это ИТ-специалисты с удаленным форматом районы, молодые пары, а также семейные пары в возрасте.

Премиум-сегмент – в спросе

В Санкт-Петербурге после корректировки программы льготной ипотеки восстанавливается спрос среди инвесторов на проекты бизнес- и премиум-класса, отметил директор по продажам AAG Игорь Бадиков. Так, в 2024 г. в сегментах «высокий комфорт» и «бизнес», а также «премиум» и «лайт премиум» было продано 306 962 кв. м жилья. Уже в 2025 г. объем продаж вырос до 438 416 кв. м.

«Еще три-четыре года назад в таких проектах мы видели порядка 10-12% инвесторов, теперь эта доля достигает 25%. Инвесторы понимают, что в сегменте “бизнес” и “премиум” тоже можно зарабатывать, потому что раньше была классическая схема – это недорогой комфорт-класс», – отметил Бадиков.

При этом объем предложения проектов высокого класса растет медленнее, чем спрос, следует из данных компании. По данным на декабрь 2024 г. объем предложения в городе составил более 1200 кв. м, а в декабре 2025 г. показатель увеличился на 10,7%, составив более 1300 кв. м. При этом, спрос в данном сегменте вырос на 30%. По словам Бадикова, эта тенденция указывает на ограниченность выбора для покупателей.

«Сейчас действительно не так много новых проектов, которые появляются на рынке. При этом разрешений на строительство выдается минимальное количество. С точки зрения инвестиций это будет важным фактором при продаже квартиры через год-два», – пояснил спикер.

Одним из трендов жилой недвижимости премиум- и бизнес-класса Бадиков назвал сокращение средней площади квартир. В 2023 г. показатель находился на уровне 48 кв. м в бизнес-сегменте и 71 кв. м в премиум-сегменте. В 2024 г. «бизнес» сократился до 43 кв. м, а «премиум» – до 63 кв. м. В 2025 г. цифры показывают 40 кв. м в «бизнесе» и 60 кв. м в премиум-нише.

«Сейчас в премиум-сегменте появляются квартиры 35-40 кв. м с одной комнатой, которые становятся наиболее востребованы при реализации. Помимо них – 55-60 кв. м с двумя комнатами и 85-90 кв. м с тремя комнатами – также относятся к востребованным форматам на рынке», – рассказал Бадиков.

Смена парадигмы

По словам коммерческого директора «Главстрой Санкт-Петербург» Алексея Бушуева, в последние десять лет рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга переживает смену девелоперской парадигмы: акцент постепенно смещается от простого строительства квадратных метров к формированию полноценной городской среды. Если ранее ключевыми конкурентными преимуществами проектов считались доступная цена и репутация застройщика с точки зрения надежности, то сегодня спрос все больше концентрируется вокруг крупных проектов комплексного освоения территорий, где покупателю предлагается не только жилье, но и готовая среда для жизни.

Существенную роль в этой трансформации сыграло изменение самой покупательской аудитории. На рынок вышло новое поколение покупателей с более высоким уровнем насмотренности и более сформированными требованиями к жилью и окружающей среде.

Если раньше первое жилье часто выбиралось по принципу «небольшая квартира, но своя», то сегодня покупатель оценивает не только квартиру, но и район, инфраструктуру, общественные пространства, транспортную доступность, образовательную среду и сценарии повседневной жизни. Во многом на формирование этих ожиданий повлияли как сами девелоперы, повысившие качество проектов, так и профессиональное риэлторское сообщество, которое стало более системно работать с характеристиками среды, а не только с параметрами квартиры.

Отдельным фактором, формирующим устойчивый спрос, становится образовательная инфраструктура. Наличие школы и детского сада в проекте перестало восприниматься девелоперами как обременение в рамках социальных обязательств — сегодня это один из ключевых элементов продукта. При выборе места жительства семьи ориентируются не только на наличие образовательных учреждений, но и на качество образовательной среды, специализации школ, дополнительные программы и возможности развития детей.

По мнению Бушуева, в крупных жилых проектах образовательная инфраструктура постепенно становится одним из основных якорных элементов. Выбирая школу для ребёнка, семья фактически планирует свою жизнь на долгосрочный период, поэтому образовательная среда напрямую влияет на выбор района проживания. Если на предыдущем этапе развития рынка основной задачей было количественное обеспечение города школами и детскими садами, то следующим этапом становится качественное развитие образовательной среды — создание целых учебных кластеров, специализированных программ и партнерских проектов между образовательными учреждениями и девелоперами.

Меняется и подход к коммерческой инфраструктуре в жилых комплексах. Если раньше застройщики чаще ограничивались продажей коммерческих помещений, то сегодня девелоперы всё чаще переходят к модели управления коммерческой инфраструктурой. Это позволяет управлять пулом арендаторов, формировать правильную среду, баланс сервисов, создавать не просто набор магазинов, а полноценную инфраструктуру для жителей — с кафе, сервисами, образовательными и спортивными центрами, медицинскими услугами, пространствами для досуга.

Курс на человекоцентричность

Ключевой тенденцией на рынке недвижимости является переход от модели «квадратных метров» к модели комфортной жилой среды — и это уже стратегический вектор развития. По словам заместителя начальника управления реализации недвижимости ГК «КВС» Дарьи Дроник, в фокусе девелоперов сегодня — человек и сценарии его повседневной жизни.

Речь идет о системном переходе от точечной застройки к формату комплексного развития территорий, где продумывается не только архитектура и благоустройство, но и социальная инфраструктура, точки притяжения, сервисная экосистема.

«Человекоцентричность, безусловно, влияет на ликвидность квадратных метров, это неоспоримый факт. Покупатели обращают внимание не только на инфраструктуру внутри комплекса, но и на то, насколько позаботились об их будущем, как они видят свою жизнь в этом месте», – рассказала Дроник. Например, компания реализует проект комплексного развития территории в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Концепция строится вокруг создания жилого района с собственной инфраструктурой.

По ее словам, одной из ключевых составляющих такой экосистемы является многофункциональность. Например, речь идет о соседском центре, который объединяет различные форматы: коворкинг, фитнес-пространство, детскую комнату и залы для творческих занятий. По данным компании, ежемесячная посещаемость такого центра может превышать 2000 человек.

Логичным продолжением этой концепции является организация подросткового клуба — отдельного пространства для детей среднего возраста со столами для настольного тенниса и бильярда, возможностями для дружеских турниров и активного досуга. Но функционал такого клуба может быть шире спортивной составляющей.

«Важно создать для подростков безопасную и при этом свободную среду — место, где они могут быть собой, общаться без формального контроля, находить новые интересы и друзей», — поясняет Дроник.

Еще одна деталь, помогающая создавать структуру для жизни, — это организация бьюти-коворкинга. Здесь специалисты объединяются в профессиональное комьюнити, для которого важны комфортная среда и эстетика пространства, отметила Дроник. Такой формат может включать кабинеты для мастеров маникюра, парикмахеров, массажистов, бровистов, косметологов и лешмейкеров, а также создавать рабочие места для мастеров — жителей района.

При этом развитие соседского центра и комьюнити-пространств связано с объективными вызовами. Во-первых, кадровый вопрос: такие проекты требуют профильных управляющих, модераторов сообществ и дополнительного сервисного персонала. Во-вторых, экономика: с точки зрения прямой коммерческой отдачи комьюнити-центры зачастую работают почти на безвозмездной основе.

Однако стратегический эффект выражается в другом — в росте привлекательности и спроса на проект. Инвестиции в среду повышают доверие покупателей и усиливают конкурентоспособность объекта на рынке.

На рынке жилой недвижимости формируется и другой запрос – на безопасность, добавил руководитель проекта «Российские сети вещания и оповещения» («РСВО») Леонид Абраменко. В связи с этим застройщики все чаще обращаются к специализированным организациям для внедрения таких систем на этапах проектирования и строительства. «Петербуржцы и власти сегодня внимательно подходят к вопросам оповещения населения о ЧС», – подчеркнул Абраменко.

По словам Абраменко, «РСВО» сегодня ведет полный цикл взаимодействия с девелоперами, который начинается на этапе подготовки пятна застройки. Застройщики обращаются за выносом сетей из зоны строительства и получением технических условий для последующего присоединения к сетям связи РСВО. После завершения строительства многоквартирного дома система оповещения передается на баланс города и в дальнейшем обслуживается силами РСВО в рамках государственного контракта. Работоспособность систем оповещения обеспечивается, в том числе, за счет проведения комплексных проверок готовности региональной системы оповещения населения (РСОН), которые проводятся дважды в год, пояснил он.

«Наличие работоспособной системы оповещения является важным критерием для покупателей при приобретении квартиры. Рынок также не стоит на месте, у нас появляются новые производители оборудования оповещения, что позволяет оптимизировать расходы застройщиков – например, по состоянию на сегодняшний день, в Санкт-Петербурге три производителя систем оповещения соответствуют требованиям технических условий на присоединение к РСОН, – заключил Абраменко.