Александр Бельский усомнился в старте программы КРТ в Петербурге в ближайшие пять лет

Реализация программы комплексного развития территорий (КРТ) в Санкт-Петербурге  не начнется в 2026-2027 гг., несмотря на подготовленную нормативную базу. Об этом в интервью изданию «Ведомости Северо-Запад» сообщил председатель Законодательного собрания города Александр Бельский.

«На практике реализация программы начнется не в этом году и даже не в следующем. Сомневаюсь, что даже в пределах пяти лет она может начаться», – отметил Бельский, добавив, что территории, с которых будет запущена программа КРТ, пока не определены. Также он подчеркнул, на настоящий момент не видит коммерческой возможности, чтобы реализовать КРТ в городе именно с точки зрения застройщика. Бельский добавил, что в Петербурге действуют градостроительные регламенты, ограничивающие высотность жилой застройки, поэтому сейчас не в полной мере понятно, как и какой инвестор может войти в программу.

Подготовительные работы с точки зрения самого механизма КРТ проведены, дальнейшим шагом является создание оператора, который будет заниматься управлением и заключением договора с инвестором. «Но это произойдет не в ближайшем будущем, законодательно мы должны быть готовы к этому», – отметил Бельский.

Обновленный закон о комплексном развитии территорий в Петербурге вступил в силу 1 января 2026 г. Депутаты городского парламента приняли его в третьем чтении 10 декабря прошлого года. Документ реализует механизм расселения панельных домов первой волны массовой застройки (1957–1970-х гг.) и предполагает снос «хрущевок», расселение жильцов и застройку освободившихся участков новым жильем.

Впервые городское Заксобрание приняло закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» в июне 2022 г. Закон нужен был для того, чтобы власти смогли начать формирование границ КРТ для последующего сноса и расселения домов. Под снос могли пойти дома, построенные в период с 1957 по 1970 гг., независимо от степени износа, если 2/3 собственников проголосуют «за».

Принятая в 2022 г. версия закона, даже с учетом внесенных поправок, вызвала общественный резонанс. В августе того же года в городской суд поступил коллективный иск от петербуржцев, которые просили отменить закон, как противоречащий Конституции и Жилищному и Градостроительному кодексам. В сентябре 2022 г. губернатор Петербурга Александр Беглов предложил приостановить действие закона, чтобы проработать варианты корректировки федерального и совершенствования регионального законодательства.

В конце июня 2023 г. депутаты сформировали предложения с поправками в нормы закона № 494-ФЗ от 30.12.2020 г. о комплексном развитии территорий и направили их в Совет законодателей. В октябре того же года депутаты городского парламента приняли законопроект, предлагающий изменить федеральное законодательство в сфере КРТ. Но комитет Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству отклонил поправки – отдельные предложения петербургских парламентариев противоречили действующему законодательству.

В сентябре 2024 г. депутаты Петербурга вновь приняли проект постановления об изменениях в федеральный закон о КРТ. Поправки к федеральному законодательству о КРТ были окончательно приняты в июне прошлого года.  Города федерального значения, включая Петербург, получили право самостоятельно определять гарантии близости переселения граждан при реализации КРТ. Новый закон позволил регионам определять порядок включения домов в решение о КРТ.

Правом назначать операторов КРТ наделено правительство Санкт-Петербурга. Оператором сможет стать организация, более чем на 50% принадлежащая городу или дочернее общество, в уставном капитале которого более 50% долей принадлежит городу.

Опрошенные изданием эксперты считают, что пока город не готов к внедрению механизма КРТ. «Заинтересованность девелоперов носит скорее теоретический характер. Главная причина — отсутствие утвержденных зон: в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) города не обозначено ни одной территории под КРТ жилой застройки», – говорит  вице-президент Национальной палаты недвижимости Ольга Волкова.

По словам генерального директора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, изначально рынок позитивно воспринял закон о КРТ, но вступление в силу закона не означает старт проектов. Директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев считает,  что в первую очередь программа КРТ может применяться в Петербурге не для сноса хрущевок, а при реновации промышленных территорий. «Опыт Москвы показывает, что реальное вовлечение в хозяйственный оборот предприятий, расположенных в  «сером поясе», началось именно благодаря КРТ. В Петербурге также существует ряд промышленных объектов, которые можно безболезненно релоцировать за пределы городской черты, а на их месте построить современные жилые кварталы», – рассказал Чернядьев.

По словам руководителя отдела оценки активов консалтинговой компании «АБН-Консалтинг» Владимира Дробитько, московский опыт свидетельствует о том, что при реализации КРТ в промышленных зонах в центре изъятие участков и передача их под застройку происходит легче, чем при использовании других механизмов, что потенциально интересно застройщикам. Но, как подчеркнула Волкова, в Петербурге действуют ограничения по высотности, что является критичным для застройщиков.

 «Инвесторы, вложившиеся в проект, не имеют гарантии, что им согласуют желаемую этажность, а это напрямую влияет на итоговую прибыль от продажи квадратных метров», – отметила Волкова. К другим факторам она отнесла удорожание строительства из-за обязанности застройщика возводить социальные объекты. По мнению Дробитько, практический интерес застройщиков к КРТ может быть при годовой рентабельности проекта на уровне 20-25% в год. В случае прихода инвесторов на территорию с жилыми домами, реальный снос может начаться в горизонте двух-четырех лет с момента начала работ на конкретном участке и урегулирования всех вопросов с жильцами. Ельцов подчеркнул, что при реализации КРТ наиболее перспективны локации с небольшим числом собственников, а требования владельцев недвижимости, значительно превышающие рыночную стоимость их имущества, способны значительно ухудшить экономику проекта.