Локация теряет вес

В Санкт-Петербурге по итогам I квартала 2026 г. объем предложения на рынке элитной и премиум-недвижимости составил 57 000 кв. м или 495 квартир и апартаментов. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. он сократился на 6% по количеству лотов и на 15% по площади. Об этом деловому изданию «Ведомости Северо-Запад» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании NF Group. Снижение объемов предложения коррелирует и с показателями ввода. По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2025 г. в городе было введено в эксплуатацию 43 000 кв. м жилья, соответствующего характеристикам премиум- и элитному классам. По сравнению с 2024 г. показатель снизился на 64%.

Рынок в ожидании новых запусков

По оценкам NF Group, в период с января по март этого года в городе было реализовано 87 лотов этих сегментов общей площадью 8600 кв. м. По сравнению с I кварталом 2025 г. объем проданных квартир снизился на 8%, а их совокупная площадь – на 17%. «На этом фоне рынок по-прежнему развивается в условиях дефицита качественного предложения и ожидания новых запусков», – пояснила директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.

Так, в январе-марте текущего года старта новых продаж в элитном и премиум-сегментах не было. Однако в 2026 г. к экспозиции заявлено несколько проектов. Например, завершение строительства клубного дома «Аструм» (Yard Group) запланированного на II квартал 2026 г., Империал Клаб (Setl Group) – на III квартал 2026 г., также комплекс Авант (AAG) планируется ввести эксплуатацию в 2026-2027 гг. В перспективе ближайших лет также намечен ввод в эксплуатацию ЖК «Евгеньевский» (Formula City) и проекта на месте бывшего завода «Ливиз» (ЛСР). Кроме того, весной 2026 г. стартовало строительство ЖК «Акватория» (ГК «ПСК»), объект планируют ввести в эксплуатацию в 2029 г. 

Вместе с тем, как отмечают собеседники «Ведомости Северо-Запад», в ближайшей перспективе город ждет дальнейшее сокращение объема предложения в сегменте элитной недвижимости. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что ключевая причина заключается в дефиците свободных пятен под элитную застройку. «По сравнению с рынком элитной недвижимости Москвы, этот сегмент в Петербурге в шесть-семь раз меньше. Сравняться они не смогут никогда, но сокращение разрыва, скажем, до трехкратного более справедливо отразит реалии интересов потенциальных покупателей. Основная проблема Петербурга – это нехватка земли в локациях со сложившимся статусом и ограничения строительства в таковых», – пояснил Софронов.

Ключевая характеристика, которая позволяет относить жилье к элитному сегменту, – это локация, подчеркивают эксперты. Однако в Санкт-Петербурге большинство подходящих территорий у воды или с панорамными видами занято промышленными зонами, отметил Софронов. Таким образом, де-факто эти точки притяжения существуют, однако де-юре они относятся с «серому» поясу и недоступны для застройки. Как пояснил Софронов, изредка девелоперам удается получить разрешение на строительство в такой локации – это позволяет изменить «серый» пояс на «белый».

С этим мнением согласна директор по маркетингу компании «Охта Групп» Елена Аккуратова. «Основным источником территорий для новых объектов является редевелопмент. Сегодня большинство новых элитных проектов появляется за счет сноса или реконструкции существующих зданий: бизнес-центров, действующих корпусов или бывших заводов, промышленных объектов», – отметила Аккуратова, добавив, что редевелопмент старых зданий обходится застройщикам значительно дороже стройки с нуля.

Структура предложения показывает, что премиальный сегмент постепенно расширяет локации присутствия, отметила руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель. Как отметил Сергей Софронов, рынок жилой недвижимости в сегменте элитного жилья действительно может развиваться в контексте новых локаций. «К сожалению, исторический центр города “заперт” серым поясом, а далее районами типовой советской застройки. Поэтому элитные проекты – это двойной вызов для девелопера. Нужно не просто сделать соответствующий классу продукт, но и найти место под него, позволяющее соблюсти требования к видам и к удобству расположения», – пояснил он.

Так, по словам Рянкель, в ближайшее время девелоперы планируют ввести в эксплуатацию новые проекты в престижных локациях Московского и Василеостровского районов.  Елена Аккуратова добавляет, что элитный сегмент может начать постепенно уходить в сторону Курортного района. «Там развивается «Газпром», вокруг «Лахта Центра» формируются точки притяжения, север оказывается в зоне интереса обеспеченных покупателей», – указывает эксперт. 

В результате на рынке недвижимости Петербурга складывается новый тренд – недвижимость высокого класса постепенно будет уходить от своего зависимого от локаций статуса, считает Софронов. По его словам, жилье «премиум» будет становиться более самодостаточным, если на первый план выйдут параметры самого проекта.

Концепция превыше всего

В условиях ограниченного предложения и сложной экономической ситуации девелоперы вынуждены менять концепции и подходы к созданию новых проектов, считают эксперты. Как отметил Софронов, за последнее десятилетие ключевые принципы создания элитной недвижимости претерпели значительные изменения. Если 8-10 лет назад были востребованы проявления демонстративности и эклектики, то сегодня актуален сдержанный стиль и стремление к максимальному наполнения всего проекта, добавил он.

По его словам, элитная недвижимость сегодня развивается с учетом характера спроса по разным параметрам. Например, одной из тенденций последних лет Софронов называет сокращение средней площади в элитном сегменте. «Стандартный запрос сейчас – это порядка 100 кв. м, эргономика которых не позволяет говорить о неэффективном использовании площади. Появились и запросы на еще меньшие форматы, которые предназначены не для постоянного проживания», – пояснил он, добавив, что лоты в 150-200 кв. м тоже находят покупателя.

При этом у покупателей появился большой запрос на наличие дополнительной инфраструктуры, подчеркнул Софронов. В результате девелоперы добавляют в проекты кабинеты, куда жильцы могут пригласить парикмахера или массажиста. Отдельное место в инфраструктуре занимают обустроенные для детей зоны, где они могут как играть, так и заниматься с репетиторами, рассказал девелопер. Кроме того, проекты часто включают привычные людям коворкинги, библиотеки и гостиные клубного формата. «Эти требования также уже не новы, но качество их реализации и отведенные площади от проекта к проекту только развиваются», – пояснил Софронов.

С этим мнением согласна Аккуратова. По ее словам, современные элитные проекты должны соответствовать ряду базовых параметров. Например, высота потолков должна быть не менее трех метров, подземный паркинг – с коэффициентом близким к одному машиноместу на квартиру, использование дорогих материалов в отделке фасадов и общих зон, малое количество квартир на этаже и прочее. При этом, подчеркивает Аккуратова, единой классификации элитных объектов на рынке нет.

Коммерческий директор AAG Extra Development Ольга Захарова добавила, что девелоперы действительно стали подходить к строительству элитного жилья по-другому. «Если раньше проект относили к элитному классу за счет расположения в престижной локации, высоких потолков и дорогих материалов отделки фасадов и холлов, то теперь этого недостаточно», – отметила Захарова.

Как пояснила Захарова, в современных девелоперских проектах акцент сместился с демонстративной роскоши на приватность, функциональность пространства и качество повседневного обслуживания. «Сегодня покупатель элитной недвижимости ценит не просто статус, а комфорт, изолированность от городской суеты и индивидуальный подход. Дом становится полноценной средой обитания с закрытой территорией и сервисом «все включено», что напрямую влияет на ликвидность и инвестиционную привлекательность проекта», – подчеркнула Захарова.

С точки зрения архитектуры проектов девелоперы отмечают запрос на уход от историзмов. «Покупатели хотят видеть облик, направленный в будущее, а не просто стремящийся встроиться в наследие полуторавековой давности и старше, что в Петербурге не самая простая задача, учитывая характер окружения в признанных в своем статусе локациях», – считает Софронов.