Ленобласть наращивает проекты комплексного развития территорий
Всего в регионе действует 31 договор КРТ с потенциалом на 5,18 млн кв. м жилья
В Ленинградской области в I полугодии 2026 г. было заключено три договора комплексного развития территорий. Всего на настоящий момент на территории региона действует 31 договор КРТ с потенциалом на 5,18 мнл кв. м жилья. В проектах предусмотрены 43 детских сада на 10 025 мест и 25 школ на 20 022 места. Основной объем проектов сосредоточен во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах, сообщили изданию «Ведомости Северо-Запад» в аппарате вице-губернатора Ленинградской области по вопросам строительного комплекса и ЖКХ Евгения Барановского.
При этом подход к проектам комплексного развития территорий в регионе меняется в сторону усиления качества. Так, с 1 января 2026 г. в Ленобласти вступили в силу новые нормативы, касающиеся этажности жилых домов. Теперь дома высотой до 17-21 этажа можно построить только в рамках КРТ, но их доля не должна превышать 15% застройки на общей территории проекта. При этом, чтобы построить дом до 21 этажа девелоперу требуется пройти архитектурный конкурс, а проект будет рассмотрен на Градостроительном совете.
По словам Барановского, ключевая задача изменений – получение качественной территории. «По сути, мы изменили саму модель отношений с девелопером. Раньше главным предметом обсуждения были квадратные метры. Сегодня мы говорим о том, какую территорию получат жители через 10, 20, 30 лет», – отметил он.
Кроме того, Ленинградская область планирует внедрить механизм КРТ для индивидуального жилищного строительства. Как отмечают власти региона, рынок вырос до такого масштаба, что его нельзя оставлять в режиме стихийного освоения отдельных участков. Механизм КРТ позволит заранее определять, откуда придут вода и электричество, как будет устроен подъезд, где появятся социальные объекты и кто будет отвечать за каждую часть проекта.
Комплексное развитие территорий также помогает решать и социальные вопросы. Например, группа «Самолет» реализует проект в Ломоносовском районе, где в июле текущего года 14 детей-сирот получили квартиры в рамках региональной жилищной программы. Квартиры расположены в комплексе, который включает благоустроенные дворы, общественные пространства и необходимую социальную инфраструктуру.
«Для молодых людей, которые начинают самостоятельную жизнь, собственная квартира – это не просто квадратные метры, а основа стабильности, уверенности в завтрашнем дне и возможность строить свое будущее. Качественная городская среда играет не менее важную роль, чем само жилье», – отметил управляющий директор федеральных проектов группы «Самолет» Алексей Федоров.
Опрошенные изданием эксперты сходятся во мнении, что механизм КРТ для Ленинградской области является основным инструментом застройки. По словам руководителя проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергея Дуванова, такая модель для региона особенно актуальна в сегменте малоэтажного строительства. «Такие проекты позволяют девелоперу с нуля продумать планировку района с учетом действующих требований и перспектив его дальнейшего освоения. Это касается не только возведения жилья, но и создания инженерной и социальной инфраструктуры, дорожной сети, парковок и общественных пространств», – пояснил Дуванов.
С этим мнением согласен генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. По его словам, проекты КРТ имеют ряд преимуществ перед точечным строительством. «У комплексных проектов больше шансов предоставить людям более качественную и продуманную среду для проживания, которая более органично вписывается в ландшафт и учитывает масштаб развития территории», – пояснил Ельцов.
В России в целом объем строящегося жилья по механизму КРТ превысил 9 млн кв. м и составляет 8% от общего объема жилищного строительства, добавила руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель со ссылкой на ЕИСЖС. «Это означает, что КРТ из нишевого инструмента превратился в заметный сегмент рынка и начинает системно влиять на структуру предложения и форматы девелоперских проектов», – пояснила Рянкель.
При этом покупатель выбирает комплексные проекты по нескольким причинам. Одним из главных факторов выбора остается доступная стоимость при качества жилья, сопоставимом с городскими проектами, отметил Дуванов. «Возможность поддерживать относительно невысокие цены во многом связана с масштабом застройки и большим объемом реализуемых площадей», – пояснил эксперт.
Вместе с тем одним из ключевых критериев привлекательности локаций по КРТ остается транспортная доступность, добавила Рянкель. «Успешная динамика продаж проектов в Ленинградской области во многом определяется возможностью относительно быстро добраться до ближайшей станции метро и на личном автомобиле до КАД», – отметила она.
Однако, подчеркивает Дуванов, покупатель также должен учитывать особенности проектов КРТ. Например, на первых этапах развития района транспортная и социальная инфраструктура может быть ограничена, а строительство новых очередь будет продолжаться в течение нескольких лет. «На реализацию КРТ также существенно влияет уровень ключевой ставки», – указал Дуванов. Он добавил, что в долгосрочной перспективе покупка жилья на ранней стадии развития крупного проекта может быть выгодной. Через пять-десять лет, когда район будет полностью застроен и обеспечен необходимой инфраструктурой, собственник сможет получить преимущество как за счет роста стоимости недвижимости, так и благодаря повышению качества жилой среды.