Эксперты прогнозируют рост рынка light industrial на фоне спроса на быструю доставку

Санкт-Петербург и Ленинградская область являются одними из основных точек роста рынка light industrial, но спрос бизнеса на индустриальную недвижимость еще не гарантирует ее высокую загрузку. К такому выводу пришли эксперты в ходе саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов «ПРО!девелопмент: капитал, цифра, активы», информационным партнером которого выступили «Ведомости Северо-Запад». 

По прогнозам NF Group, до конца 2026 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области может быть введено более 60 000 кв. м. новых площадей light industrial. Их совокупный объем в этом случае превысит 200 000 кв.м. Для сравнения, за весь 2025 г. на рынок вышло лишь 22 000 кв. м. 

Количество проектов в сегменте индустриальной недвижимости в Петербурге продолжит увеличиваться, прогнозирует управляющий директор и партнер Skladman USG Евгений Нумеров. При этом наиболее заметную динамику показывает именно формат light industrial.  

Рынок индустриальной недвижимости в значительной степени зависит от структуры спроса населения, говорит эксперт. По этому параметру агломерация Петербурга схожа с Москвой, что делает ее привлекательной локацией для строительства. «В Петербурге есть свой профиль промышленности и спрос населения на быструю доставку. Light industrial со складской функцией здесь не может не развиваться», — подчеркивает эксперт. 

По словам Нумерова, сегодня 75% резидентов проектов light industrial представлено производственными компаниями и дистрибьюторами. Городская индустриальная недвижимость позволяет им сокращать время доставки «последней мили» до клиента. 

В то же время востребованность формата обеспечивает локация, убежден эксперт. Спрос компаний удовлетворяют проекты, расположенные в пределах КАД или вблизи жилой застройки. В частности, в Москве рост рынка обеспечен за счет программ комплексного развития территорий. В Северной столице подобный механизм еще развивается. 

Нумеров видит перспективы роста числа объектов light industrial малой площади — до 300 кв. м. По его словам, в Петербурге они уже набирают популярность у инвесторов за счет потенциально низкой вакантности — 5,2% против 11,5% у крупноформатных проектов. Однако рынку необходим набор типовых архитектурных и технических решений, которые ускорят согласования строительства, считает он. 

При этом эксперты отмечают, что введение ГОСТа для формата light industrial, который вступил в силу с 1 сентября 2026 г., может стать важным шагом к разработке программ государственной поддержки, способных дополнительно разогреть спрос. Стандарт вводит нормативную площадь объектов, а также требования к наполнению недвижимости: обязательно наличие производственной, административной и складской зон, а также отдельного входа и удобного проезда. 

Заместитель генерального директора «ВТБ Девелопмент» Александр Паршуков отметил, что задача ГОСТа состоит в том, чтобы расширить возможности для проектов девелоперов, которые создают качественную инфраструктуру для промышленности. Нумеров обратил внимание, что производственные компании зачастую не являются собственниками light industrial, так как строительство требует дополнительных инвестиций в покупку участка и промышленную ипотеку. По данным эксперта, в 70—90% случаев реализацию проектов городской индустриальной недвижимости берут на себя инвесторы, которые рассматривают объекты как готовый арендный бизнес. 

С ним согласен президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Феликс Блинов. «Институциональные инвесторы, крупные холдинги должны владеть недвижимостью, а талантливые команды производственников — арендовать», — считает эксперт. При таком подходе улучшается экономика промышленных компаний, они могут направлять свободные средства на инвестиционные проекты, а не на покрытие долга по промышленной ипотеке, подчеркнул он. 

Также важным инструментом для развития рынка light industrial становятся закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). По данным компании «РВМ Капитал», склады и офисы уже занимают 79% активов ЗПИФ. По словам заместителя начальника управления по операционному сопровождению деятельности фондов «РВМ Капитал» Магомеда Атаева, ЗПИФы позволяют инвесторам эффективно  участвовать в строительстве через разные форматы: выделение займа девелоперу, приобретение долей в компании-застройщике, либо заключение инвестиционного контракта, по итогам которого фонд получает готовый объект. Однако существуют и барьеры — законодательно ЗПИФы ограничены в возможностях получения разрешения на строительство недвижимости.  

Однако Блинов прогнозирует, что в перспективе подход к этому вопросу изменится. По его данным, на рынке уже есть пример, когда именно ЗПИФу удалось получить все необходимые документы для возведения недвижимости. «Этот механизм будет развиваться все больше, потому что Центральный банк заинтересован в том, чтобы каждый рубль, который может быть инвестирован, ушел в реальную экономику», — резюмировал Блинов.