Олег Изотов: «Петербург выделяется привлекательностью для московских инвесторов»

Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости Петербурга и России в целом переживал трансформацию: активно вводились новые объекты, росли арендные ставки, бизнес расширялся и занимал площади. Однако в 2026 г. он вступил в фазу коррекции, спрос снизился с пиковых значений, а вакансия и сроки экспозиции объектов – увеличились.  В интервью изданию «Ведомости Северо-Запад» управляющий директор направления «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов рассказал, как меняются приоритеты арендаторов и собственников, почему Петербург остается привлекательным для московских инвесторов и какие сегменты сейчас набирают обороты.

– Какие текущие тренды на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга вы наблюдали в I полугодии 2026 г.?

– На самом деле первый тренд, который мы видим на нашей площадке, можно отнести ко всем сегментам коммерческой недвижимости – это рост предложения в разрезе разных типов сделок. Например, в офисном сегменте мы видим, что объем предложения на покупку объектов в I полугодии вырос на 22% к прошлому полугодию, а в аренде офисной недвижимости рост составил порядка 34%. Предложения на рынке становится больше, как в покупке, так и в аренде. Но здесь важно выделить две причины этого роста. 

Первая причина – это ввод новых площадей. Например, ввод складской недвижимости, который мы наблюдали в первом полугодии. Вторая причина – стратегии собственников. Например, мы видим рост объема предложения на продажу офисных лотов от 500 м и более. Это может говорить о том, что собственники, которые управляют недвижимостью, сейчас делают выбор в пользу реализации объекта. Такой выбор может быть связан с издержками на управление офисными объектами после вступления в силу изменений в налоговой политике. В аренде [офисов] мы видим рост предложения на 48%, но именно в сегменте до 100 м. Это как раз частные инвесторы, которых застройщики и девелоперы активно привлекали в свой пул портфеля. Мы понимаем, что сейчас достаточно большой объем денег лежит на депозитах, и должен быть конкурентоспособный продукт, который после снижения ключевой ставки будет мотивировать частных инвесторов перекладывать эти средства в недвижимость.

Поэтому, если рассматривать две основные причины роста предложения, то они касаются либо ввода объекта, например, складской недвижимости, либо реализации тех лотов, которые уже приобрели собственники. То есть, частные инвестиции в объекты до 100 м и большие блоки под управлением.

Интересен и тренд, который мы наблюдаем в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Вывод ряда объектов переносится, даже несмотря на то, что лоты находятся в большой степени готовности. Это объясняется стоимостью управления недвижимостью. Условно говоря, если на объекте вакансия составляет более 15-20%, то выгоднее его придержать и уже потом выводить.

Еще один тренд, который нельзя не отметить, и который мы видим на нашей площадке в разрезе последних трех лет, – это коррекция спроса. Последние два года была достаточно высокая планка по спросу, с 2024 по 2025 гг. он рос как снежный ком. Было много выводов, арендные ставки росли. Сейчас же, если смотреть годовую динамику, то почти во всех сегментах глобально видна коррекция. Возвращаясь к диапазону последних трех лет, можно говорить, что происходит  стабилизация рынка. Бизнес, который является покупателем и арендатором недвижимости, сейчас оценивает свою текущую нагрузку и пытается оптимизировать площади.

– Давайте перейдем к конкретным направлениям. Как вы считаете, сохранятся ли во II половине года тренды в сегменте офисной недвижимости, которые вы упомянули?

– Однозначно да. В аренде лотов площадью до 100 м витрина еще будет расти. Несмотря на то, что большой пул объектов был реализован от частных инвесторов, положительная динамика предложения все еще сохраняется. Частный инвестор, как правило, не заезжает на объект со своей компанией и не рассматривает лот для личных целей. В основном его задача – продажа субаренды, поэтому мы продолжим видеть эти объекты в экспозиции. 

Мы проводили большой опрос о целях, который показал, что порядка 34% компаний приобретают офис для оптимизации. Мне кажется, что в этом году для любого бизнеса, не важно, это коммерческая недвижимость или нет, оптимизация и повышение эффективности будут красной нитью.

Но интересно, что параллельно с этим идут спекулятивные сделки – порядка одной трети респондентов хотят получать доход от сдачу офиса в аренду. Чуть меньше – сделать из офисной недвижимости ГАБ – готовый арендный бизнес. Если вернуться на пять лет назад, то ГАБами были первые этажи зданий, сетевые ритейлеры. Сегодня это и офисы, и складская недвижимость, и возможно другие сегменты. Рынок стал более адаптивным, то есть частные инвесторы пытаются найти новые форматы.

Отвечая на ваш вопрос, думаю, тенденция продолжится. Крупные объекты будут приходить к нам, потому что собственники с большим портфелем хотят оптимизировать свои объекты, что-то выставить на продажу. В свою очередь частные инвесторы, которые приобрели объекты, будут приходить на площадку, чтобы найти своего арендатора и сделать готовый арендный бизнес.

– Как в целом арендаторы выбирают офисы в Петербурге? По каким критериям?

– По этой теме тоже был сделан большой опрос. Исторически мы делали упор на складской и торговой недвижимости, но в последний год пристально анализировали сегмент офисов. Мы опросили более 5000 сотрудников. Подтвердилось, что локация в офисном сегменте всегда побеждает. Порядка 34% опрошенных сказали, что им важно размещение в бизнес-центре. При этом отдельно стоящие здания не отстают – в их пользу проголосовали 29% респондентов. Сервисные офисы и коворкинг – за них отдали голос порядка 14% человек. 

При этом офисные сотрудники отметили, что для них вентиляция и кондиционирование является пунктом номер один при выборе офиса – за него проголосовали 58% человек. Далее людям важны инфраструктура и возможность закрывать личные вопросы в ближайшем радиусе от офиса. Возвращаясь к пункту «локация» – здесь важна доступность. Опрос по всей России показал, что люди готовы тратить около 24 минут, чтобы добраться до офиса. Понятно, что жители Москвы и Петербурга более демократично относятся ко времени – здесь респонденты в идеале заложили до 30 минут.

– Вы упомянули, что 14% опрошенных говорили про сервисные офисы как место, где они планируют работать. Но некоторое время назад про Петербург говорили, что этот сегмент может стать локомотивом офисного рынка. Есть ли сейчас такая конверсия?

– Давайте посмотрим, кто наши респонденты? Это офисные сотрудники. Им, конечно, всегда приятно приходить в уже готовый офис, где будет вывеска, отдельный этаж и прочее. Поэтому, если мы смотрим на ситуацию с точки зрения собственника бизнеса, который выбирает оптимизацию пространства, у него есть два варианта: снять отдельно стоящее здание или выбрать сервисный офис. И вот здесь как раз и встает вопрос выбора. 

Если говорить о тренде на сервисные офисы, думаю, что он хорошо сработал в последние три года, особенно с учетом того, что в офисном сегменте арендные ставки росли. Бизнес мог позволить себе лучшие площади и рассматривал именно сервисные офисы. Но сейчас, по моему личному прогнозу, в 2026-2027 гг. ставки потенциально будут корректироваться. Это то, что мы уже видим в сегменте складской недвижимости. Поэтому я думаю, возможно, мы наблюдаем возврат спроса – как на сервисные офисы, так и на собственные здания. В данном случае опрос и информация, которую мы слышали про сервисные офисы, между собой не конфликтуют. 

– Какие тренды наблюдаются в сегменте складской недвижимости?

– Складская недвижимость – локомотив этого года по вводу. Буквально недавно выходил отчет о рекордных показателях ввода новых объектов в этом году. Мы у себя на площадке тоже видим рост предложения. Но здесь важен баланс. На рынок недвижимости Петербурга и Ленинградской области пришло и еще будет приходить много новых объектов. Это, конечно же, делает цикл сделки и срок экспозиции объектов дольше. Когда выбор больше – мы дольше выбираем объекты, которые можем себе позволить. Это говорит о том, что постепенно осуществляется переход от рынка собственника к рынку арендатора.

Предложение растет, экспонируемые ставки корректируются, появляются ставки с дисконтом. Но при этом интересно, что у себя мы пока не замечаем коррекции ставок в арендном сегменте. А вот в продаже уже увидели снижение. Порядка 8-9% прибавили ставки на склады классов «А» и «Б» в аренде, а в продаже – скорректировались на 8-13%.

Думаю, что собственники видят тенденцию к коррекции ставок и, возможно, ставят ставки выше с учетом дисконта, который диктует рынок. Поэтому в экспонирующую ставку дисконт фактически уже может быть заложен. 

В складской недвижимости срок строительства объекта составляет около года. И когда рынок пошел вверх, все начали активно привлекать инвестиции и строить. Это, как мы видим, расширило вакансию –  рост составил порядка 6%. Это еще не очень много, скорее рабочая норма. Но мы уже видим, что это дает свои плоды в виде коррекции ставок. В отчетах консультантов коррекция доходит от 10% до 20% в зависимости от типа и классификации складской недвижимости. Поэтому мой прогноз такой: будущие проекты будут рассматриваться в пользу многофункциональных комплексов. 

И здесь, вероятно, будет тот же принцип, что и в офисном сегменте, – нарезка и уменьшение метража. В складской недвижимости это может быть формат лайт-индастриал, как своеобразное решение. Потому что те самые биг-боксы сейчас – достаточно дорогостоящее удовольствие. И мы возвращаемся к нашему главному слову – оптимизация. Все будут стараться занимать площади, которые действительно нужны.

Если коротко, думаю, что в течение года объектов появится больше. И еще один прогноз, который я сейчас слышу от рынка, – это субаренда. Бизнес хочет активизировать площади, поэтому часть площадей сдается под субаренду. Например, в Москве это каждый четвертый объект. В Санкт-Петербурге, возможно, чуть меньше, но тем не менее это будет создавать дополнительную вакансию.

– Если продолжить тему выбора, какие критерии для потенциальных арендаторов важны в сегменте складов?

– Такой аналитики в сегменте офисов мы не проводили, но про склады я могу дать экспертный комментарий. Первое – это, конечно, нагрузка на пол. Это те самые доклевеллеры – специальные зоны для разгрузки и погрузки. Также важны автономные входные группы, потому что часто бывает так: даже если склад большой, скажем, 800 кв. м, а въезд и выезд организованы неудобно – через одни и те же ворота, – это крайне некомфортно для бизнеса.

Поэтому бизнес сейчас смотрит в сторону автономности и технических характеристик. Если мы говорим про склады, где предусмотрено производство, то там важна мощность и возможность разместить производственную линию.

В офисной недвижимости ключевые критерии – это инфраструктура и локация, в случае со складской недвижимостью я бы смотрел в первую очередь на тип бизнеса: какая производственная линия будет размещена, предусматривает ли объект размещение офисных помещений, будет ли там мини-штаб-квартира. Поэтому все очень и очень индивидуально.

– Если переходить к сегменту торговой недвижимости, как он себя чувствует?

– То, что мы видим у себя на площадке и что я слышу по рынку, не противоречит друг другу, но мы видим тренды, которые местами могут расходиться. Почему так происходит? Потому что в отличие от других сегментов, торговая недвижимость на приросла в объеме предложения, а даже снизилась за год на 2%. С одной стороны, торговые центры активно вводились в Петербурге в 2025 г. Тот же ТЦ «Голливуд» – почти 60 000 кв. м. А в этом году, если не ошибаюсь, был введен только один локальный торговый центр, и то меньше. То есть объектов строится не так много, они выбираются точечно. Инвестиции в торговый центр сейчас оцениваются, по отчетам консультантов, в порядка 1 млрд руб. При этом торговые центры адаптируются, здесь появляются новые форматы. Например, вместо кинотеатров появляется все больше фитнес-комплексов – это тоже отдельный рынок, который мы анализируем. 

Еще у нас остаются первые этажи и торговые ряды. Рынок сейчас говорит о том, что в ключевых торговых коридорах Санкт-Петербурга и Москвы достаточно большая вакансия, но пока что она не отображается у нас на площадке. Я прогнозирую, что инвесторы найдутся, и опять будет происходить уменьшение больших площадей – тогда мы сможем видеть эти объекты у себя. Инвестор заходит в ключевой торговый коридор, забирает большой этаж, делает отдельный вход – и помещение становится проще для сдачи. Здесь нужно либо искать того самого инвестора, либо собственникам, вслед за складами и офисами, начинать переосмысливать свою финансовую модель и самостоятельно реализовывать предложения по оптимизации площади.

Если подытожить, стройка торговых центров сейчас переходит от больших форматов к локальным, и это нормально. Крупные объекты, насколько я знаю, в Санкт-Петербурге в ближайшее время не планируются. Возвращаясь к торговой недвижимости: с одной стороны, мы видели незначительные изменения по объему предложения. И важно отметить, что спрос скорректировался почти во всех метражах. Но маленький метраж, до 100-300 кв. м, корректировался меньше всего – порядка 12% в продаже, что существенно ниже, чем по большим объектам. При этом спрос на покупку 1000 м и более за год к году вырос на 17%.

Поэтому я думаю, что бизнес будет адаптироваться и пересматривать новые форматы. Для меня, например, было новостью, когда партнеры делились кейсами: раньше в помещении размещался крупный сетевой ритейлер, а потом вместо него заходил локальный оператор кладовых помещений, чтобы помочь жителям, например, если застройщик не предусмотрел места для хранения в новом ЖК. Так решается вопрос с хранением в уже давно заселенных жилых комплексах.

Поэтому рынок адаптивен, он будет искать новые форматы и оптимизироваться. Да, сейчас есть немаленькая вакансия в ключевых торговых коридорах, но не только ими мы замыкаем рынок – на самом деле есть еще большой пласт предложений, который будет реализован в зависимости от новых вводов.

– Вы упомянули кладовые помещения – как вы оцениваете их потенциал?

– В целом по России, в том числе по Петербургу, Ленобласти и городам-миллионникам, я вижу, что этот рынок должен расти. Особенно с учетом того, что жителям жилых домов нужно решать вопрос хранения. Сейчас это порядка 25-35 млрд руб. в год. Мы выделили этот сегмент в отдельный раздел в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» – до этого кладовые приходилось искать в гаражах или складских категориях, а теперь мы сделали отдельный сегмент «кладовая». 

Мы также провели опрос наших пользователей о том, как они решают вопрос с хранением, и выявили интересный факт: каждый пятый житель России либо уже приобрел кладовую, либо арендовал, либо планирует это сделать в ближайшем будущем.

С учетом развития тренда по снижению средней жилой площади, вопрос хранения естественным образом становится все более актуальным. С одной стороны, есть возможность приобрести кладовую внутри жилого комплекса. Я думаю, что мы будем чаще видеть это сейчас, особенно в Петербурге, Москве и других крупных городах, где вместо каких-то технических помещений могут размещаться кладовые, куда можно спуститься и оставить сезонные вещи.

Это, в свою очередь, привлекает инвесторов: по нашему опросу, порядка 30% рассматривают кладовые как инвестиции, то есть покупка и сдача этих объектов в аренду. Это действительно рынок, который сейчас формируется и активно растет. 

– Как Санкт-Петербург выглядит на фоне других регионов по спросу на кладовые помещения?

– По нашему опросу Петербург выделяется, интерес к кладовым помещениям здесь выше, чем в среднем по стране. Если в целом по России 22% опрошенных уже задумывались о покупке или аренде кладовой, то в Санкт-Петербурге этот показатель выше. И город является лидером по инвестиционному сегменту среди всех регионов – порядка 36% респондентов рассматривают кладовые как инвестицию.

– Если говорить про все сегменты коммерческой недвижимости, есть ли у Петербурга или Ленобласти тренд, который отличает его от других городов России?

– Думаю, если брать Москву, там объем предложения офисной недвижимости будет больше. Если взять другие регионы нашей страны, то тренды могут отличаться – это связано, в первую очередь, с арендными ставками. Почему? Потому что привязка очень четко идет к вакантности сегмента в конкретном регионе. Предположим, Екатеринбург – объем ввода складской недвижимости или офисной там будет ниже, чем в Петербурге. Когда вакансия снижается, арендная ставка может реагировать медленнее. Северная столица в этом смысле выделяется – здесь собственники могут быстрее реагировать на изменения рынка, потому что в других регионах такой необходимости нет. 

Что еще однозначно выделяет Петербург на фоне других городов – это популярность среди москвичей. Поскольку мы работаем от Калининграда до Владивостока, мы видим всю картину по рынку и наблюдаем миграцию спроса из одного региона в другой. Могу сказать так: в Петербурге примерно каждый 10 контакт, звонок или запрос – из других регионов, это где-то от 8% до 12% по всем сегментам. Что еще выделяет город среди других – это его привлекательность для московских инвесторов, застройщиков и даже клиентов.

– Как вы оцениваете роль брокеров и агентств коммерческой недвижимости в текущих рыночных условиях?

– Мы видим, как усложняются сделки и, конечно, понимаем ценность партнеров – брокеров и консультантов. Поэтому в этом году мы запустили отраслевую премию, в которой будет 22 номинации. На мой взгляд, важно  отмечать индивидуальные достижения брокеров, признание заслуг агентств и отдельные сделки, где роль консультантов является особенно значимой. Мы считаем, что это важная история, поскольку премии в целом играют важную системную роль. Сама премия – это способ поддержать профессиональное сообщество, зафиксировать высокие стандарты работы и укрепить доверие к рынку коммерческой недвижимости в целом.